执行异议第65期：执行规定第28条和第29条的理解与适用及关系

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条和第29条是处理案外人执行异议的重要依据，两者的适用关系及具体条件在司法实践中存在较多争议。结合搜索结果中的裁判案例和司法解释，以下从条文要点、适用区别、竞合处理及实务要点等方面进行综合分析：

?一、条文要点

适用于金钱债权执行中，买受人对登记在普通被执行人名下的不动产提出异议的情形。需满足以下条件：

查封前签订合法有效的书面买卖合同；

查封前已合法占有不动产；

支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余价款；

未过户非因买受人自身原因。

专门针对房地产开发企业名下的商品房，需满足：

查封前签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住房屋；

已支付价款超过合同总价50%（2023年司法解释调整为支付全部价款即可）。

二、适用区别

第28条为一般条款，适用于所有类型的不动产（包括二手房、商住用房等）；第29条为特别条款，仅限房地产开发企业名下的一手住宅。

第29条侧重保护消费者基本生存权，第28条侧重保护无过错买受人物权期待权。

第28条要求“合法占有”和“无过错未过户”，而第29条不要求占有，但需证明唯一居住需求。

第29条对付款比例要求更低（原为50%，现可放宽至支付全部价款）。

?三、适用竞合的处理

当被执行人为房地产开发企业，且房产登记在其名下时，可能同时符合两条的适用情形，此时案外人可择一适用：

最高法明确，两条并非一般法与特别法的关系，案外人可选择对其有利的条款主张权利。例如，若不符合第29条的“唯一住房”条件，但符合第28条的“合法占有”条件，仍可排除执行。

典型案例中，法院认为两条适用竞合时，未审查其中一条即驳回诉求属于法律适用错误。

第29条赋予的权利可对抗建设工程价款优先权、抵押权等优先债权；

第28条仅能对抗普通金钱债权，不能排除优先权人的执行。

?四、实务要点总结

若申请执行人享有优先受偿权（如抵押权、工程款优先权），案外人需满足第29条才能排除执行；

若仅为普通债权人，案外人可选择适用第28条或第29条。

以实际控制为标准，如取得钥匙、办理物业入住手续即可，无需实际居住。

2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》放宽第29条条件，明确“以居住为目的且支付全部价款”即可对抗优先权，不再要求50%付款比例。

五、典型案例参考

法院认为，两条适用竞合时，符合任一即可排除执行，未满足第29条不影响适用第28条。

强调对抗优先权时，必须适用第29条，排除第28条的适用。

?结论

第28条与第29条的核心区别在于保护对象和对抗权利范围。实务中需注意：

优先权场景：必须严格适用第29条；

普通债权场景：可灵活选择适用条款；

最新政策：关注2023年司法解释对消费者生存权的进一步倾斜保护。

建议案外人在主张权利时，结合案件具体情况和最新裁判趋势，选择最优路径举证。