在涉及执行异议的案件中，若购房人主张其购买的商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，通常需援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第29条作为核心法律依据。以下从法律分析、要件审查、实务要点三方面展开说明：

 

一、法律依据与适用条件

根据《执行异议规定》第29条，购房人需同时满足以下条件，方可排除执行：

1. 合法有效的书面买卖合同

在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同（时间节点以查封裁定生效为准）；

若为口头合同或未网签备案，需结合付款凭证、交房记录等证据补强合同效力。

 

2. 所购房屋用于居住且名下无其他居住房屋

“用于居住”：房屋性质为住宅，购房目的为满足基本生活需求，而非投资或经营；

“名下无其他居住房屋”：在同一设区的市或县级行政区范围内，购房人及其配偶、未成年子女名下无其他可满足基本居住需求的房产（面积过小或无法居住的除外）。

 

3. 已支付价款超过合同约定总价50%

若购房人已支付价款超过50%，可直接主张排除执行；

若未达50%，但同意将剩余价款按法院要求交付执行的，亦可主张排除执行（需书面承诺或法院裁定）。

二、实务审查要点与争议解决

1. “名下无其他居住房屋”的认定标准

地域范围：以房屋所在地的设区市或县级行政区为限，跨区域房产不计入；

家庭范围：包括购房人、配偶及未成年子女名下房产；

房屋性质：仅限住宅，商业、办公等非居住性质房产不影响认定；

例外情形：若已有房屋面积明显低于当地最低居住标准（如人均不足15㎡），仍可能被认定为“无其他居住房屋”。

 

2. “用于居住”的举证责任

购房合同：明确约定房屋用途为“住宅”；

实际使用证据：如交房记录、装修合同、水电燃气缴费单据、居住证或户籍迁移证明等；

主观目的排除投资：需证明购房系解决刚性居住需求，而非炒房或投资（如首套房证明、收入与房价匹配性等）。

 

3. 价款支付的审查

付款方式：银行转账、开发商收据、发票等可追溯的支付凭证；

以房抵债或借款抵扣：需提供书面协议并证明资金实际用于购房；

贷款支付：若已办理按揭贷款，银行放款至开发商账户视为已支付相应部分价款。

三、典型案例与风险提示

案例1：购房人未实际入住，能否主张“用于居住”？

案情：甲购买商品房后未装修入住，但已办理户籍迁入。法院认为，户籍迁移足以证明居住意图，且甲名下无其他房产，支持排除执行。

提示：实际入住非必要条件，但需通过户籍、合同等证据证明居住目的。

案例2：配偶名下有房，是否影响认定“无其他居住房屋”？

案情：乙购房时其配偶名下有一套小面积住房（人均10㎡），法院认定该房屋无法满足家庭居住需求，乙仍符合“无其他居住房屋”条件。

提示：配偶名下房产可能影响认定，但面积过小或存在权利瑕疵（如抵押、查封）时，可主张例外。

 

?风险提示?

开发商一房多卖：若房屋被开发商另售他人且已过户，购房人可能无法对抗善意第三人；

未及时办理过户：购房人长期不办理产权登记，可能被认定为怠于行使权利，影响排除执行的认定。

 

 

 

四、操作建议

1. 及时固定证据

保存购房合同、付款凭证、交房通知书、居住证明等原件；

对未办理网签备案的，补充签订书面协议并公证。

 

2. 主动主张权利

在知悉房屋被查封后15日内提出执行异议申请；

异议被驳回的，需在15日内提起执行异议之诉。

 

3. 防范开发商风险

核查开发商是否涉诉或存在违规销售（如预售许可证失效）；

要求开发商将购房款存入监管账户，避免资金挪用。

总结?

购房人援引《执行异议规定》第29条排除执行时，需严格满足“合法合同+居住需求+价款支付”三要件，并通过充分证据证明自身符合“生存权优先”的保护范围。实务中应重点关注地域范围、家庭房产情况及付款真实性，必要时可委托律师介入，通过诉讼策略最大化维护权益。