关于执行异议中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这一要件的法律适用，主要涉及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条，其核心目的是保护商品房消费者的生存权益。以下从法律依据、适用条件、司法实践中的争议及典型案例等方面进行综合分析：

一、法律依据与适用条件

根据《执行异议复议规定》第29条，商品房买受人主张排除执行需同时满足以下条件：

1. 在查封前签订合法有效的书面买卖合同；
2. 所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住房屋；
3. 已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

 

该条款的适用对象仅限于房地产开发企业名下的商品房，且需满足“唯一住房”和“支付比例”的双重限制，体现了对消费者基本居住权的特殊保护。

 

?二、“已支付价款超过50%”的具体认定

1. 支付方式的多样性

直接支付：现金、转账等常规方式支付房款。

以房抵债：若以工程款、借款等债权抵顶购房款，需满足以下条件：

双方明确约定以抵债方式支付房款；

抵债金额明确且与合同总价对应；

实际履行了抵债行为（如签订商品房买卖合同、实际交付房屋等）。

典型案例：最高法在（2021）最高法民再99号案中认定，以工程款抵付购房款且已实际占有房屋的，可视为符合支付条件。

 

2. 举证责任

买受人需提供以下证据：

购房合同、付款凭证（如发票、收据、银行流水）；

以房抵债协议、结算书等书面文件；

实际占有房屋的证明（如物业费缴纳记录、装修凭证等）。

 

3. 例外情形

分期付款：若合同约定分期支付，需已支付部分价款且剩余款项已按法院要求交付执行（如提存至法院账户）。

开发商原因导致支付不足：如开发商未开具发票或拖延办理贷款手续，买受人无过错的，可主张豁免。

三、与其他条款的区分

1. 与《执行异议复议规定》第28条的区别

适用范围：第28条适用于一般不动产（如二手房），第29条仅适用于开发商名下的商品房。

支付比例：第28条要求支付全部价款或按约定补足剩余价款，而第29条仅需支付50%以上。

权利基础：第28条保护物权期待权，第29条侧重保护生存权。

 

2. 与建设工程价款优先受偿权的冲突

若商品房同时存在建设工程价款优先权，消费者购房人的权利通常优先于工程款优先权，但需满足第29条的全部条件。

 

?四、司法实践中的争议与解决

1. 以房抵债是否属于“支付价款”

?肯定观点：若抵债协议明确指向特定房屋，且已完成交付或占有，可认定为支付价款（如最高法（2021）民再99号案）。

?否定观点：若抵债仅为普通债权，未转化为房屋买卖关系，则不能适用（如四川高院（2019）川民终859号案）。

 

2. “名下无其他住房”的认定标准

地域范围：通常以设区的市（如地级市）为限，不扩大至全省。

房屋性质：仅指用于居住的商品房，商业用房、农村宅基地房屋不计入。

五、实务建议

1. 完善书面协议：以房抵债需签订明确的商品房买卖合同，并保留付款凭证。
2. 及时占有房屋：尽早办理入住手续，保存物业费、水电费缴纳记录。
3. 避免程序瑕疵：在查封前完成合同签订及价款支付，避免因程序问题被驳回。

 

如需进一步了解具体操作或案例细节，可参考《执行异议复议规定》原文及司法解释。