一、裁判观点：

一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

二、案情简介：

原、被告于2020年1月16日网签预售合同，原告按约支付首付款3,622,488元。合同签订后，原告按照被告提供的渠道申办贷款，后得知系公司贷无法用于购房。另受新冠肺炎疫情影响，原告也无法按照原定计划在短期内置换房屋。以上原因导致原告无法按合同约定支付剩余房款。同年2月17日，原告通知被告解除预售合同并沟通返还款项事宜。同年4月2日，双方撤销网签合同备案。当日，被告未按照合同第七条或补充条款一第二十一条的约定扣除原告违约金3万元，反而要求原告签署办理退房手续的申请，要求原告支付违约金103,224.88元，并称若原告拒绝签署则拒绝退款。原告在其拒绝退款的胁迫下，违背内心真实意思表示签署办理退房手续的申请，对原告不发生法律效力。同月16日，被告返还部分购房款，但剩余房款103,224.88元至今未还，为维护自身合法权益，故作如上诉讼请求。

三、原告起诉：

1.确认己方于2020年4月2日签署的办理退房手续的申请无效；2.撤销双方于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同；3.判令被告返还购房款人民币103,224.88元，并赔偿相应利息损失(以103,224.88元为基数，按年利率0.3%自2020年4月16日计算至本案判决之日止)；4.判令被告赔偿首付购房款的利息损失2,717元(以3,622,488元为基数，按年利率0.3%自2020年1月16日计算至2020年4月15日止)。

四、被告答辩：

被告祥逸公司辩称，不同意原告的全部诉请。具体意见如下：1.原告于2020年4月2日签署的办理退房手续的申请系其自愿签署，被告并未胁迫，约定内容亦未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效且已履行完毕。原告现再要求撤销或确认该申请无效，有违诚实信用原则。相应地，原告要求返还购房款103,224.88元及其利息没有事实和法律依据。2.双方于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同早已解除，不存在诉请撤销的基础，原告亦不具备撤销的法定事由。原告签署合同前已知悉贷款情况，现其要求被告赔偿3,622,488元购房款产生的相应利息无事实和法律依据。3.原告作为拥有上海市房产的完全民事行为能力人，对签订预售合同和退房申请的法律后果理应知悉。且其签署办理退房手续申请的时间亦在上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别降至二级之后，不存在受疫情影响的情况。原告向被告申请解除合同的实际理由系因其无力支付后续购房款。

五、一审法院判决结果：

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同以及AAA于2020年4月2日签署的办理退房手续的申请，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。上述申请对AAA应支付的违约金数额作出了补充约定，不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应按照约定全面履行义务，故祥逸公司收取AAA103,224.88元违约金具有事实和法律依据。

关于AAA主张祥逸公司存在欺诈、胁迫的问题。祥逸公司销售人员于2019年12月17日已明确告知傅远“你问问抵押的人”以及“您房子抵押是跟我们这边贷款没关系”。加之预售合同补充条款一第八条亦明确约定，祥逸公司销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，AAA已知悉等内容。AAA作为在上海市已拥有房产的完全民事行为能力人，对自身经济状况、购房能力和贷款情况理应知悉。

此外，AAA虽主张祥逸公司于2020年4月2日以不签署则不退还已付房款为由，胁迫其在办理退房手续的申请中签字，但又当庭明确祥逸公司并未采用语言、肢体等暴力方式使其陷于恐惧。另根据AAA提供的证据和当庭陈述可知，其系与祥逸公司员工多次沟通后，由本人在上述申请落款处签名。AAA作为完全民事行为能力人，理应对自己签字的法律效力和后果明确知悉，现再以祥逸公司存在欺诈、胁迫为由，主张确认申请无效，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于AAA撤销预售合同的诉讼请求，因双方就涉案房屋签订的上海市商品房预售合同已于同年4月2日经协商一致解除，故本院对该诉讼请求不予支持。预售合同第三十二条明确约定双方须持解除合同的书面文件到上海市青浦区房地产登记机构办理注销合同登记备案手续。现双方均当庭确认预售合同网上登记备案已撤回，且网上备案撤回受理单中亦明确双方曾提交解除合同协议文件作为申请材料，根据在案证据和各方陈述，本院以双方提交网上备案撤回申请之日，即2020年4月2日作为预售合同解除之日。

AAA申请解除预售合同的原因系其无力按照合同约定支付后续购房款，应就此承担相应违约责任。双方在办理退房手续的申请中约定的违约金数额系双方真实意思表示，于法无悖，当属合法有效。其一，AAA未按约支付第二笔房款。合同附件一明确约定，AAA应于2020年2月16日支付第二笔房款361万元、同年2月29日采用商业贷款方式支付余款309万元。经祥逸公司催交，AAA未能在2月16日前支付第二笔房款，次日方通过寄发解除通知和微信告知等方式提出解除合同的申请，已构成逾期支付。且其作为违约方并不享有单方合同解除权，该解除通知依法不发生法律效力。其二，预售合同附件一以及合同补充条款一第七条、第八条等多处均明确约定其应就贷款不足部分以现金方式补足差额。在AAA得知贷款金额不足以支付后续房款后，直至同年4月2日合同解除前均未积极筹措资金补足差额。新冠肺炎疫情影响并不能构成其无法筹措资金的理由，AAA已违反合同相关约定。其三，AAA本人签署的办理退房手续的申请中已就其应支付的违约金具体数额作出补充约定。预售合同第七条和补充条款一第二十一条虽就违约金计算标准或具体数额作出了约定，但AAA于同年4月2日签署的办理退房手续的申请另就其应支付的违约金具体数额作出补充约定，AAA应恪守履行，故其要求祥逸公司返还103,224.88元及相应利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告AAA的全部诉讼请求。

六、二审判决：

本院认为，AAA主张其系受到祥逸公司工作人员的误导、欺骗，以为抵押贷可以用于购买涉案房屋，从而作出错误的意思表示，签订预售合同。AAA作为完全民事行为能力，实施购买房屋这一重大民事法律行为，应当对自身的经济状况、购房能力有清楚、明确的认知。预售合同中并无任何关于祥逸公司应当解决或帮助AAA解决如何贷款、还贷的约定。且预售合同的补充条款中亦明确约定“甲方已明确告知乙方，甲方销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，对甲、乙双方无约束力，乙方对此已充分知晓”。故对AAA的该主张，法院不予采纳。AAA称《办理退房手续的申请》系受祥逸公司的胁迫所签署，并非其真实意思表示；对此，AAA未能提供充分证据予以证明。且若如AAA所言系受胁迫，其在签署该申请后，即可拒绝办理预售合同的网上备案撤回手续，并主张撤销该申请。但AAA在签署该申请的当日，即与祥逸公司共同办理了网上备案撤回手续；之后祥逸公司也在扣除103，224.88元违约金后，向AAA退还了房款3，519，263.12元。双方已以实际行动，履行了《办理退房手续的申请》的内容。

现AAA要求撤销预售合同、确认《办理退房手续的申请》无效，依据不足；一审法院认定《上海市商品房预售合同》及《办理退房手续的申请》均系AAA与祥逸公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认同。因AAA与祥逸公司已于2020年4月2日办理了预售合同的网上备案撤回手续，一审法院认定预售合同于该日解除，并无不当。AAA未按照预售合同的约定支付剩余购房款，并要求解除合同，应当承担违约责任。《办理退房手续的申请》中对解除合同的违约责任作了补充约定，AAA应按约履行，其要求祥逸公司返还扣除的违约金103，224.88元及支付相应利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，AAA的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1、《中华人民共和国民法总则》

第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

2、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。