一、裁判观点：

第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

二、案情简介：

原告ARB0NPAULFREDERICK(阿海山)系上海市奉贤区金汇塘东路l799弄XX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的原产权人。被告金乘房地产是一家专业从事涉外房地产经纪事务的机构，主要为外籍人士提供房屋买卖和租赁的中介服务。因出售系争房屋，原告于2016年12月委托被告金乘房地产提供居间服务，具体经办人员是T。后T告知原告，系争房屋在市场上只能卖到110万元，现有一客户可以现金ll0万元购买系争房屋，无需贷款。原告因长期在国外，且语言不通，对上海的住宅市场行情不了解，基于对被告金乘房地产专业服务的信任，听信了T的话。

2016年l2月23日，经被告金乘房地产居间，原告在T陪同下与被告全乘实业的代理人第一次见面就直接在上海市东方公证处签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定价格为160万元，但T同时告知原告，实际成交价为110万元，160万元的价格仅仅是为了少缴纳税收而报告给交易中心之用。当日，T作为被告金乘房地产的授权代表，与原告签署了《服务费确认书》，确认售价l10万元。被告全乘实业实际支付了原告购房款110万元，此后双方办理了房屋过户手续，系争房屋过户到被告全乘实业的名下。此后原告偶尔得知，2016年l2月系争房屋的市场出售价格在170万元左右。原告经进一步调查发现，被告金乘房地产所系个人独资企业，出资人T；被告全乘实业系一人有限责任公司，股东T。两被告均为T一人控制，系关联企业。原告认为，被告金乘房地产作为居间方应当就有关订立合同的事项向原告如实报告。现被告金乘房地产恶意隐瞒系争房屋实际市场成交价格，欺骗原告；且T安排自己的公司以远远低于实际170万元的价格购买了系争房屋，获得不正当的利益并造成原告巨大损失。两被告的行为构成恶意欺诈和显失公平，且作为受托人自己和委托人进行了交易，故根据合同法及其他法律的相关规定，原告有权撤销该房屋买卖合同并要求恢复原状，两被告应承担赔偿责任。遂涉讼。

三、原告起诉：

1、撤销原告和被告全乘实业于2016年12月23日就上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告全乘实业协助原告恢复上述房屋的产权人为ARBONPAULFREDERICK(阿海山)；3、两被告赔偿原告损失人民币20万元(币种下同)。庭审中，原告对第3项诉讼请求解释为：被告金乘房地产返还原告居间费1.1万元，及两被告承担原告为诉讼而从国外往返上海的机票和酒店住宿费用等；并增加诉讼请求：判令被告全乘实业向原告返还上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房屋。

四、被告答辩：

两被告辩称，被告金乘房地产没有和原告签订居间合同或者是委托手续，居间人应为被告金乘房地产负责人T个人。原告从2016年4月份在昆山的房屋还贷出现问题，原告说他老婆未归还昆山房屋的贷款，通过朋友找到T，要求T找昆山建设银行协商。其后原告委托T出卖系争房屋，因系争房屋有贷款72.4万元，位置也不好，原告又要求全额现金支付，不能以贷款方式支付，以及原告系外籍人士等原因，很难成交。

2016年11月，T找到一个客户，通过与原告协商，房价就降到110万，后未成交。2016年12月，T的父亲到上海看病无效去世，T的母亲是被告全乘实业的法定代表人，欲买下系争房屋，故T把全部情况告知了原告。2016年12月23日，原告来沪，但只能待一天时间。因当时房屋市场价为160万元，为了通过房地产交易中心审税，双方在公证处签订了买卖合同作价160万元，但同时双方在公证处还签订了补充协议，明确实际交易价为110万元，且约定首付75万元，三天内付清余款。原告在上海待了12年以上，2005年已经在上海顾戴路购房，2007年在昆山购房，是一个对价格很敏感的外国人，不存在对价格不清楚的情况。现原告资金困难的问题已解决，为了房屋的价格差才找了理由诉讼。

五、一审法院判决结果：

本院认为，本案原告ARBONPAULFREDERICK(阿海山)系外国自然人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第一条第一项的规定，本案法律关系属于涉外民事关系。关于本案的法律适用问题，本案所涉买卖的不动产所在地为中国，中国法律与本案民事关系具有最密切联系，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国法律。

本案争议焦点在于原告与被告全乘实业之间的《上海市房地产买卖合同》是否因欺诈和显失公平而需要被撤销。

首先，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而订立合同。欺诈的构成要件为，(1)欺诈一方当事人有欺诈的故意。(2)要有欺诈另一方的行为。(3)受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。原告主张的欺诈事实有二，一为隐瞒了两被告为关联公司，二为欺诈了原告房屋的真实市场价。其一、根据查明的事实，金乘房地产与全乘实业确为身份特殊的关联企业，由全乘实业购买系争房屋无异于由金乘房地产购买。金乘房地产作为居间人负有如实报告该重要信息的义务。

庭审中，金乘房地产提出已向原告进行了如实报告，原告予以否认，而金乘房地产未能举证证明。反之，结合2017年2月27日电子邮件的内容“新业主说3月21日去拿衣服没关系，请告知你有些什么东西，他希望你自己来取”，金乘房地产将买受人以“新业主”描述，可见金乘房地产未告知原告买受人与其特殊关系，可认定故意隐瞒。其二、金乘房地产提出原告是明知当时房屋的市场价160万元，其并未隐瞒原告，因种种因素才降价至110万元成交，《上海市房地产买卖合同》写为160万元是为通过审税而故意做回正常的市场价。对此，金乘房地产的解释合乎逻辑，而原告提出系为了规避税收而做回市场价的解释不合常理。因此，原告主张金乘房地产隐瞒真实房价缺乏依据，本院不予认定。综上，本院认为金乘房地产隐瞒买受人真实身份，利用其独家委托的优势，在明知原告急需资金的情况下，压低房价，使原告以低于市场价30%的价格与买受人全乘实业达成买卖合同。反而言之，如果金乘房地产如实告知原告买受人全乘实业的特殊身份，则原告完全有可能要求以市场价缔约，也有可能达不成买卖合同。因此，本院确认金乘房地产的行为符合上述要件，构成欺诈行为。

其次，所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。显失公平认定的构成要件为(1)客观要件，即客观上当事人之间的利益不平衡。(2)主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订了合同。从客观上看，系争房屋的市场价为160万元，而成交价为110万元，成交价低于市场价超过30%，确存在利益不平等。从主观上看，虽然金乘房地产利用其独家委托的优势，也利用原告急需资金的劣势，但是从原告经济困境发生至房屋买卖成交已有数月之久，原告对房屋低价出售应有充分的心理准备；而原告作为成年人，具备完全民事行为能力，且在中国境内也购买过多套房屋，难谓缺乏经验。故本案系争合同虽有显失公平表像，但不属于法律规定的显失公平。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，本院对原告要求撤销原告和被告全乘实业签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持。

需要说明的是，买卖双方履行的是《补充协议》，《上海市房地产买卖合同》仅为双方办理过户手续之用，故本院对原告与被告全乘实业签订的《补充协议》一并予以撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告全乘实业应当将系争房屋过户回原告名下，原告应当将购房款返还被告全乘实业。这里需要说明的是，原告收取的房款已扣除了一部分相关费用，但双方对房款已结算完毕，原告也认可被告全乘实业已支付全部房款110万元，故原告应返还110万元。至于原告主张返还居间费1.1万元，属居间合同关系，不属本案处理范围，本案中不予处理。对原告主张往返飞机票和住宿费的诉讼请求，此费用并非因合同被撤销而必然产生的损失，且原告也未能举证证明，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第一条第一项、《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、撤销原告ARBONPAULFREDERICK(阿海山)与被告上海全乘实业有限公司于2016年12月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告上海全乘实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告ARBONPAULFREDERICK(阿海山)名下，并返还原告ARBONPAULFREDERICK(阿海山)；

三、原告ARBONPAULFREDERICK(阿海山)于本判决生效之日起十日内返还被告上海全乘实业有限公司购房款人民币1,100,000元；

四、驳回原告ARBONPAULFREDERICK(阿海山)的其余诉讼请求。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》

第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

2、《最高人民法院关于适用中华人民共和国涉外民事关系法律适用法若干问题的解释（一）》

第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：

（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；

3、《中华人民共和国民法总则》

第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

4、《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

5、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。