一、裁判观点：

首先，轨道交通属于市政设施设备，不属于被告可承诺范围，被告宣传的规划中的20号线属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；其次，被告宣传20号线系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；再次，原告亦无充分证据证明被告的说明和允诺对商品房的价格确定产生重大影响。故被告对20号线的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，原告亦可通过相关渠道获取该信息，且政府相关部门并未就被告存在虚假宣传行为作出认定与处罚。故原告以被告虚假宣传轨道交通20号线而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

二、案情简介：

2015年12月31日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的嘉定区丰翔路XXX号XXX层XXX室房屋，约定总房价款126万元；被告应于2016年6月30日前将房屋交付给原告，被告如未依照约定期限交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。签订合同后，原告按约支付了全部购房款，被告至今尚未交房，但按照合同约定，构成交房条件不仅要符合合同第十条，也要符合第十三条的约定，被告至今未提供房屋实测面积的有关资料，故原告认为房屋没有完全交付，根据合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。预售合同第12条逾期交房违约金条款系被告单方拟定，违约金计算标准明显偏低，原告的损失远远高于约定的违约金，故原告要求按照日万分之五的标准计算违约金。另，被告在售房时的宣传页、网站等宣传20号线与新明六一广场项目无缝对接，被告所宣传的在建20号线轨交是被告在推介销售该项目时的核心卖点。但被告极力宣传的20号线并未在建或者被官方确认存在，被告涉嫌虚假宣传，已对原告的购房利益造成重大损害，故原告诉至法院，要求判如所请。

三、原告起诉：

1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以人民币(以下币种同)64万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年7月1日起计算至房屋实际交付之日止；

2、判令被告向原告赔偿因虚假宣传20号线轨交而造成的损失25.2万元(按照总房价的20%计算)。

四、被告答辩：

1、同意支付逾期交房违约金，对原告主张的违约金的计算基数没有异议，计算标准同意按照会议纪要确定的日万分之一的标准，计算期间应自2016年7月1日至2017年9月28日(取得竣工备案验收证书)止；2、被告对20号线不存在虚假宣传，被告在拿地之前，规划局已向被告出具控制性详细规划图，要求被告在开发时预留20号线的对接口，被告按照要求施工后再在销售中对20号线进行宣传无可厚非。但因交房时20号线并没有开通，现同意按照会议纪要，给予原告三年物业费的补偿，物业费标准为4.5元/平方米/月。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。被告于2017年8月取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》后，通知原告办理交接房屋的手续，原告于2018年4月24日接受了系争房屋的钥匙，至此房屋已实际交付原告。至于原告认为因被告未提供实测面积的有关资料，故房屋至今未交付，然根据合同第十三条第三款的约定，被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担，但现原告已经实际接收了钥匙，应当认定已经完成实物交房，故对原告该意见，本院不予采纳。因被告未能按照约定期限交房，显属违约，按照合同约定应承担自2016年7月1日起至2018年4月24日止的逾期交房违约金；至于违约金的计算标准，被告同意按照日万分之一的标准偿付原告违约金，该违约金已足以弥补原告损失，故本院认定被告应按照原告已付首付款的日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，经核算为42,432元，扣除被告已支付的2,880元，被告尚应支付原告违约金39,552元。

关于原告主张因被告虚假宣传20号线轨交而要求被告赔偿总房价10%损失的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“……出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”然，首先，轨道交通属于市政设施设备，不属于被告可承诺范围，被告宣传的规划中的20号线属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；其次，被告宣传20号线系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；再次，原告亦无充分证据证明被告的说明和允诺对商品房的价格确定产生重大影响。故被告对20号线的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，原告亦可通过相关渠道获取该信息，且政府相关部门并未就被告存在虚假宣传行为作出认定与处罚。故原告以被告虚假宣传轨道交通20号线而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告自愿补偿原告三年的物业管理费，经核算为11,811.42元，于法无悖，本院予以照准。被告经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告CYN逾期交房违约金人民币39,552元；

二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告CYN补偿款人民币11,811.42元；

三、驳回原告CYN的其他诉讼请求。

 

六、法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。

另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。

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