一、裁判观点:
钱磊以征云公司虚假宣传,存在以“五折购房”宣传误导其签订房屋买卖合同的欺诈行为为由,提起本案诉讼。双方签订的商品房买卖合同并未体现“五折购房”的内容,且补充协议明确载明,双方的一切权利义务以法律合同为准,沙盘模型、售楼书及广告等宣传资料仅作为购房参考,实际情况应以合同约定为准。就协议签订及款项返还的情况看,钱磊主张被征云公司虚假宣传,存在以“五折购房”宣传误导其签订房屋买卖合同的上诉理由,缺乏依据,本院不予采纳。
二、案情简介:
被告河南征云置业有限公司于2015年取得征云悦城小区的房屋预售许可证后,即印刷了内容为“5折买悦城,买房还赚钱”、“买悦城5折,再观望就卖光了”、“悦城5折,热销全城,首批业主现金扶助签约成功”的三份广告宣传页,广告页正面下方均标注了联系电话、项目地址、开发商及“征云悦城加入安居养老公益基金住房扶助行动,活动详情请至售楼中心咨询”的内容;该公司于2016年印刷了“5折特惠房源最后疯抢中……”的广告宣传页,亦在正面下方标注了联系电话、项目地址、开发商等。四份广告宣传页的背面均系对征云悦城小区所在位置、房屋户型等所作的图片和文字说明。2016年4月,被告在《焦作日报》某日3版发布内容为“征云悦城4月9日5折购房”的整版广告;在《焦作晚报》4月14日B06版刊登《牵手全省安居养老计划,建焦作老百姓买得起的好房子》的文章;4月28日出版的征云集团企业报《云端》第八期头版为同题文章,并将“征云悦城售楼中心开放暨河南省安居养老公益基金扶助计划启动庆典”的照片作为题图。被告并于2016年4月至6月间,在其微信公众号《征云地产》中发布多篇文章,宣传介绍了征云悦城小区5折购房、安居养老公益活动及首批业主签订公益基金扶助协议等内容。
三、原告起诉:
1、将原被告签订的商品房买卖合同约定的总房款513308元变更为256654元;2、被告返还多付256654元房款并按同期银行贷款利率支付利息35407.56元(利息暂计2016年9月28日至起诉日,并实际支付至付款日);3、诉讼费由被告承担。
四、被告答辩:
一、被上诉人没有虚假宣传行为,不构成民事欺诈。被上诉人在宣传中,始终没有让购房者直接支付五折购房款得到房屋,在五折购房活动期间,对未参加五折购房的房屋价格并不低于参加五折购房的房屋价格,上诉人所说的买受人以高于同小区未参加五折购房业主的房屋价格购买了涉案商品房的情况不存在。被上诉人与河南省产业发展研究会养老产业专业委员会是两个独立的主体。如何实现五折购房,河南省产业发展研究会养老产业专业委员会有一整套扶助流程,开幕式上的大屏幕有显示,上诉人一审提供的证据音像资料可以证明,宣传资料有明确说明,这些资料都摆放在售楼部明显位置,上诉人对如何实现五折购房以及哪些人可以五折购房是清楚的,上诉人按照河南省产业发展研究会养老产业专业委员会的扶助程序和要求,向养老专业委员会提供了资料,签了扶助协议,对扶助协议的履行,被上诉人不是该合同主体,也未对该合同的履行提供任何承诺和担保。开展五折购房活动时,被上诉人对上诉人未隐瞒任何事实,也未作任何不符合事实的宣传,开幕式上的省、市领导和媒体也不是被上诉人邀请的,被上诉人从没有承诺返还上诉人购房款,也没有承诺上诉人支付五折房款得到房屋。二、一审程序正确无误。没有任何法律程序规定同类案件必须要同时审理、同时判决。综上,原审判决事实清楚,判决正确。
五、一审法院判决结果:
一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。原告钱磊以其无经济能力购买商品房,在看到2016年被告宣传的“五折购房”后与之签订商品房买卖合同购买房款513308元的房屋,原告按要求签订协议并支付全额房款后,被告未按承诺返现,根据最高法相关解释的规定,被告宣传的五折购房应视为合同内容,且被告虚假宣传,存在以“五折购房”宣传误导原告签订房屋买卖合同的欺诈行为为由,请求将原被告签订的商品房买卖合同约定的总房款513308元变更为256654元,被告返还多付256654元房款并支付利息。最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。依据该规定,广告宣传资料中只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺,且该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,才应视为要约,并产生即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容的后果。本案中,被告向原告等人散发的广告宣传资料所作的五折购房宣传,不属于该条规定中“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”所作的具体确定的说明和允诺的范畴,原告亦未举证证明被告在广告宣传资料中就征云悦城小区的房屋及相关设施作出了其它具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺,故本案中不具备适用该规定的条件,原告依据该规定主张被告宣传的五折购房应视为合同内容,以及被告存在欺诈行为,均依据不足。原告与河南省产业发展研究会养老产业专业委员会签订的安居养老产业惠民基金扶助协议载明,原告按要求填写扶助申请后与该委员会签订协议,并按月领取扶助款,该惠民扶助活动独立于惠民捐赠的开发商、营销咨询企业和按揭银行之外。原告不能提供证据证明其所主张的被告承诺返现而未返现系事实,故原告提出变更双方合同约定的总房款以及被告返还房款及利息的诉讼请求,均理由不足,不予支持。原审判决:驳回原告钱磊的诉讼请求。案件受理费减半收取为2840元,由原告钱磊负担。
六、二审法院判决结果:
本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。钱磊以征云公司虚假宣传,存在以“五折购房”宣传误导其签订房屋买卖合同的欺诈行为为由,提起本案诉讼。双方签订的商品房买卖合同并未体现“五折购房”的内容,且补充协议明确载明,双方的一切权利义务以法律合同为准,沙盘模型、售楼书及广告等宣传资料仅作为购房参考,实际情况应以合同约定为准。实质上,钱磊主张的“五折购房”宣传内容体现在与河南省产业发展研究会养老产业专业委员会签订的安居养老产业惠民基金扶助协议中,该协议约定涉案房屋惠民扶助为总房款的50%,分72个月等额扶助,以及每月惠民扶助款的具体数额等内容;此后,钱磊已经收到27个月补助,每月3560元,合计96120元的案件事实。上述协议均系当事人真实意思表示,合法有效,具有法律约束力。就协议签订及款项返还的情况看,钱磊主张被征云公司虚假宣传,存在以“五折购房”宣传误导其签订房屋买卖合同的上诉理由,缺乏依据,本院不予采纳。至于上诉人钱磊称同案其他人的判决早于其庭审,造成注定败诉的现实,与本案审理无关。
综上所述,上诉人钱磊的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理,如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱:九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。
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