第一章 楼书广告

有一句描述业主购房遭遇到开发商各种套路的谚语，业主走过的最长的路，就是开发商的套路。可见，业主在购房中遇到问题多如牛毛，讲来句句都是泪和心酸。首当其冲的自然是吸引你接触楼市的敲门砖——楼书广告。

“楼书”，通俗来说就是宣传广告，是开发商为销售房屋，制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，一般包括以下方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。但是，开发商为了吸引眼球，无所不用其极，将创意发挥到了极致，留下了一条条雷人广告。

随着互联网的发展，楼书广告的形式更是千变万化，令购房小业主眼花缭乱。

一、楼书广告的现状

（一）雷人的楼书文化（引自人民日报11月1日的人民日报第16版）：

地段篇

地段偏僻－－告别闹市喧嚣，独享静谧人生

周边嘈杂－－坐拥城市繁华，感受摩登时代

荒山秃岭－－与大自然亲密接触

刚有规划－－轨道交通在即

零星班车－－无缝接驳CBD

挨着铁道－－便利交通，四通八达

地势很低－－私家领地，冬暖夏凉

价格奇高－－奢华生活，贵族气息

规划篇

规划不好－－小资情调，折射后现代生活

户型很烂－－个性化设计，稀缺绝版户型

弄个圆顶－－巴洛克风情

搞个楼尖－－哥特式风格

前后楼快挨上了－－邻里亲近，和谐温馨

弄个喷水池－－英伦风情，北欧享受

门口有保安－－私人管家，尊贵生活

配套篇

挨着臭水沟－－绝版水岸风光

挖了小池塘－－临湖而居，演绎浪漫风情

周围荒草地－－超大绿化，无限绿意

旁边小土包－－依山而居，享受山里人的清新

有家信用社－－坐拥中央商务区

有个居委会－－核心地标，紧邻中心政务区

有家小学校－－浓郁人文学术氛围，让你的孩子赢在起跑线上

有家小诊所－－零距离就医，拥抱健康

有五平米超市－－便利生活，触手可及

有个垃圾站－－人性化环境管理

（二）开发商设计的免责条款

（1）排除楼书广告适用的正式条款。开发商为了最大程度的降低风险，通常会在多大50-100页的出售合同中，夹杂一项排除楼书广告适用的合同条款，基本内容如下：

范例1：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等等）均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。（摘自嘉定区保利梧桐语苑2012年6月《上海市商品房预售合同》补充条款一第四条）

范例2：双方确认，甲方在楼书和／或广告中的笔误或表述的内容与本合同相抵触的应以本合同的内容为准；甲方在楼书和／或广告里根据本合同签订时所获得信息对规划或建设中的本项目或本项目周边公共设施和商业网点的介绍，应以政府最终确定的方案和实际建成的结果为准，其介绍对甲方不构成约束力。（摘自嘉定区绿茵商业广场2016年9月《上海市商品房出售合同》补充条款一第9条第（3）款）

范例3：甲方的广告和宣传资料（包括但不限于甲方通过电视、广播、报纸或户外大牌等发布的广告、楼书、销售手册、楼盘模型、宣传折页、房型图册、APP、演示多媒体、微信、网络宣传资料、样板房等相关数据、图片资料等）主要作为宣传之用，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以城建档案归档的工程图纸为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。（摘自奉贤区中粮锦云苑2018年4月《上海市商品房预售合同》补充条款一第二条2.2款）

范例4：甲方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为最终交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力。甲方特别提示乙方：样板房仅作乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。甲方在销售广告、模型和宣传资料等中对商品房开发规划红线范围之外的环境、公共设施、道路交通、配套等情况进行介绍、说明或引用的，该等介绍、说明或引用仅具有参考作用，不构成对甲方具有约束性的法律文件，具体以实际实施的项目为准。乙方购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与甲方无关。（摘自奉贤区桐南美麓2017年9月《上海市商品房预售合同》补充条款一第十七条第1款）

范例5： 本补充条款及补充条款二构成出售合同不可分割的组成部分，与出售合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同。除此之外，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、广告、告示、宣传资料、协议作为合同的一部分。未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效。甲方所作的售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不得列为本合同的附件或组成部分，乙方也不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。出售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或者主张。甲方向乙方展示的示范单位（样板房）、楼书、效果图及其他公开发布之宣传资料仅说明交房的装修风格和装修材料、配、送设备标准，并仅供参考，不作为房屋交付的标准或条件。不同房屋在个别部位上、建筑、结构的设计会有差异，由此会带来装修上或设备安装上差异。因此每套房屋各部分的面积、尺寸、样式、外墙的颜色以实际交付的现房为准，但甲方不得改变该房屋之主体结构设计；该房屋的装修和设备标准以本合同附件三约定为准；甲方随该房屋附送电器见附件三。乙方同意若所附送之电器发生任何质量问题，由乙方向有关生产单位提出要求，由有关生产单位承担法律规定的修理或更换责任。（摘自闵行区御涛园2016年1月《上海市商品房出售合同》补充条款一第二十一条）

（2）楼书广告提示性文字说明。楼书广告底部小字部分注明：宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准、以广告宣传不是合同的一部分、解释权归开发商等。这些忠告性用语，属于开发商单方意思表示，不能成为开发商免责的理由。

二、法律性质：是要约还是要约邀请争论不休

（一）要约邀请的观点

由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。

楼书等宣传资料中关于广告内容的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响。

即使楼书上的内容构成要约，开发商的行为也不构成违约。因为楼书中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。

（二）要约的观点

开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房。由此可以认为，楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书应该成为合同的内容。

楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该约定违反上述法律规定属于无效条款。

三、常见争议

【实务案例1】上港公司关于绿地公园的宣传内容属于要约邀请，并不构成要约。

案情简介：2017年7月27日，上港公司(甲方)和袁建辉、顾佳佳(乙方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买上海市宝山区采江路9弄上港滨江城盛东里2号802室房屋(以下简称“系争房屋”)，暂定价为4，631，722元。预售合同补充条款一第一条主要约定，甲方已在销售现场向乙方明示了法律规定应当公示的文件、证书、重要提示及购房指引，并且就房屋项目内部及周边道路及规划情况向乙方进行充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况(包括不限于绿地、道路、公园、学校等)发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任，乙方对项目内部及周边规划已有充分了解，该房屋可能受到道路、噪音、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素影响，另甲方因客观条件所限，无法告知项目周边所有信息，乙方对以上内容知悉并认可。第十三条关于销售广告及宣传资料、概念展示间、销售员口头介绍的效力条款约定，1、双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准；2、甲方有销售广告、模型和宣传材料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所有的不利因素公示及其他说明、示范仅供乙方参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束，甲方在销售公告、宣传资料中所展示的各类示意图、效果图等仅为展示项目风格示意之用，除非标明为本项目，否则非特指本项目，乙方对此已充分了解；3、因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或本物业范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，乙方对此予以充分理解；4、若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具有重大影响的事项，须要求甲方进行书面确认，甲方未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力；5、甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力；6、概念展示间(样板房)仅供乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。

2017年12月22日，上港公司取得系争房屋所在一期楼盘的新建住宅交付使用许可证。同月，系争房屋交付袁建辉、顾佳佳使用。2019年4月18日，系争房屋产权登记至袁建辉、顾佳佳名下。

为证明己方主张，袁建辉、顾佳佳向一审法院提交了如下证据：1、宣传册、沙盘照片、微信公众号宣传截图和现场拍摄照片，证明就富锦东路以南、漠河路以北标记为08、09、10地块，上港公司在销售时宣传为“人工湖和绿地组成的东西走向公园”，但目前为G1501隧道入口，绿地面积大幅减少。2、系争所在楼宇价目表及邻近7幢价目表，证明同期的两幢楼房，因邻近宣传中的绿地公园，系争房屋比7幢相同位置的房屋单价高1，100余元，系争房屋为景观房。上港公司发表质证意见：1、对于宣传册、沙盘照片、微信公众号宣传截图的真实性均予以认可，但不认可袁建辉、顾佳佳的证明目的，袁建辉、顾佳佳诉争的东西走向绿地公园并不在规划红线内，且上港公司制作宣传册及沙盘均在2015规划调整之前，上港公司不存在刻意隐瞒实情；对于现场照片的真实性不予认可，无法确认拍摄时间。2、对于价目表的真实性予以认可，但不认可袁建辉、顾佳佳的证明目的，楼盘售价均通过了市、区两级房地产主管部门的审核备案，系一房一价，其他楼宇的销售价格不能作为系争房屋所在楼宇的价格依据，系争房屋亦非景观房。

为证明己方主张，上港公司向一审法院提交了如下证据：1、现场照片及视频，证明上港公司在2015年规划调整后，即在售楼处现场张贴书面提示，告知规划调整事项，并在楼盘开盘当日的宣传影片中通过航拍影像显示了隧道入口建设现场，袁建辉在录像中出现，证明袁建辉当日即在开盘现场，其已通过视频及书面形式知晓规划调整事宜。2、2011年上海市宝山新城SB-A-4编制单元控制性详细规划和2015调整后的宝山区BSP0-1004单元(原上港十四区)控制性详细规划局部调整图则，其中橙色06-02部分为系争房屋所在一期楼盘规划区域，证明袁建辉、顾佳佳诉争的东西走向绿地公园属于08、09、10地块，不属于上述区域红线内。3、上海市交通委员会的网站新闻稿，证明本案涉及的G1501隧道工程于2014年12月6日开工，隧道口开工时间为2016年4月，袁建辉、顾佳佳在2017年购房时必然能看见隧道口的施工状况，上港公司并未隐瞒实情。袁建辉、顾佳佳发表质证意见：1、对于现场照片及视频均不予认可，照片和视频截图无法证明张贴的告示内容及张贴时间，航拍视频虽显示了隧道口的施工情况，但实际展示时间只有几秒，开盘现场是否播放过该段视频原告亦无法确认。2、对于两份规划的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可上港公司的证明目的；规划调整后的绿地面积明显减少，上港公司曾将绿地公园作为卖点进行宣传，对于袁建辉、顾佳佳购房决定产生较大影响。3、对于新闻稿的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为袁建辉、顾佳佳并不知晓隧道口的实际建造情况。

关于诉请200万元赔偿金的组成，袁建辉、顾佳佳表示其中40万元是目前同等位置的房屋售价和购入价的差价，15万元是预估做隔音装修的费用，余下145万元是精神损失费和房屋增值的预计可得利益。关于绿地公园对其购买系争房屋和合同订立有重大影响的证据，袁建辉、顾佳佳表示，绿地公园是上港公司的售楼宣传卖点，没有公园就是临街房屋，会影响袁建辉、顾佳佳购房决定；预售合同中关于规划调整以政府部门公示为准的相关约定，为格式条款，应为无效。

法院判决：一审法院认为，本案的争议焦点为上港公司的宣传内容是否符合商品房司法解释第三条所规定的情形，构成要约以及上港公司是否构成违约，具体分析如下：

一、上港公司的宣传内容是否符合商品房司法解释第三条所规定的情形，构成要约。

商品房司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该司法解释，销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但在同时满足在商品房开发规划范围内、说明和允诺具体确定、对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约，三个条件缺一不可。本案中，根据在案证据所查明的事实，上港公司宣传册和沙盘展示中的东西走向绿地公园并未在系争房屋所在的商品房开发规划范围内，属于红线之外的设施；相关宣传内容亦未对东西走向公园的概念予以计量化明确；关于绿地公园对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，袁建辉、顾佳佳并未提供证据予以证明。根据常理分析，影响商品房买卖合同的因素通常主要包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等，目前无证据证明袁建辉、顾佳佳在签订购房合同前曾专门就绿地公园查询房屋周边规划图，以避免自己的主要意图落空。作为有正常认知能力的袁建辉、顾佳佳，其关于购买决定完全受宣传和沙盘模型影响的主张明显牵强。因此，本案案情不符合上述司法解释的规定要件，上港公司的宣传内容并不构成要约。另外，一审法院也注意到，涉及绿地公园的规划早于2015年进行了大幅变更，之后有关部门即开始了隧道施工建设。袁建辉、顾佳佳在购房时，通过查看房屋周边情况即可了解上述变化，因此难以认定上港公司存在欺诈和隐瞒行为。

二、上港公司是否构成违约。

预售合同补充条款一第一条约定，楼房项目周边情况应以政府规划为准。第十三条也明确约定，销售广告及宣传资料等对项目开发规划范围之外的公共设施等事项不作为合同内容，双方的权利义务以预售合同及其附件和补充协议为准。本案中，预售合同中未将袁建辉、顾佳佳诉争的绿地公园作为合同内容予以明确，根据前述约定，应视为双方对于绿地公园并未作特别约定，因此，袁建辉、顾佳佳诉争的绿地公园不构成双方的合同内容，对双方均无约束力，上港公司并不构成违约。关于袁建辉、顾佳佳称上述合同条款为格式条款、应为无效的意见，一审法院认为，目前商品房销售合同通常为重复使用的制式合同，上港公司与购房者均使用本案预售合同文本，虽然合同文本由上港公司提供，但购房者在仔细阅读合同条款后，同样有权自由决定签署与否，合同条款的制式并不损害袁建辉、顾佳佳的缔约能力。因此，相关合同条款并不构成合同法中所规定的格式条款无效情形，对于袁建辉、顾佳佳的抗辩意见，不予采纳。

综上所述，上港公司的宣传内容不符合商品房司法解释的相关规定，并不构成要约，诉争的绿地公园亦未作为合同内容予以明确约定。因此，袁建辉、顾佳佳主张上港公司违约的事实和理由，无相关法律和合同依据，对于袁建辉、顾佳佳要求上港公司就虚假宣传绿地公园景观的欺诈行为赔偿200万元的请求，不予支持。

一审法院判决如下：驳回袁建辉、顾佳佳的全部诉讼请求。

二审中，双方均未提供新证据。

本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据已查证的事实，本案中上港公司涉及绿地公园的宣传内容属于要约邀请，并不构成要约，一审法院已作充分论述，本院对此认同，不再赘述。双方签订的商品房预售合同，系双方正式意思表示，合法有效，双方应当遵守履行。根据在案证据，上港公司已经按约履行房屋交付等相关义务，并不存在违约行为。现袁建辉、顾佳佳以上港公司违约为由，要求承担购房差价及同期银行贷款利息损失、其他损失、精神损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9，800元，由上诉人袁建辉、顾佳佳负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　彭　辰

审 判 员　　成　皿

审 判 员　　张常青

二〇二〇年九月二日

法官助理　　张末然

书 记 员　　倪卓婴

 

【实务案例2】启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容，属于合同的交付标准。

案情简介：2017年1月9日，启贤公司(甲方、卖方)与张立、王永皓(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》237号1层101(复式)室。据甲方暂测该房屋建筑面积为120.24平方米，其中套内建筑面积为103.58平方米、公用分摊建筑面积为16.66平方米，另有地下附属面积0平方米。第三条第一款约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为44,089元。合同补充条款一第四条约定：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。基于多种原因，甲方在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗、建筑外立面、材质等方面会存在些许设计与施工方面的差异，乙方对上述情况表示充分了解并认可。补充条款一第六条约定：本合同第三条第一款中的每平方米房屋建筑面积单价，为包含房屋全装修价格的建筑面积单价。合同另对其他事项作了约定。

张立、王永皓支付房款后，启贤公司向张立、王永皓交付涉案房屋。涉案房屋地下室有南采光天窗，无北采光天窗。

还查明，涉案房屋所在楼盘系启贤公司开发建造。启贤公司在销售该楼盘时，制作了户型鉴赏楼书(包括六叠下叠户型)，其中有表述为“赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗，打造全明地下室”的内容；提供了位于3号101(复式)室的四叠户型样板房，样板房包括了地下室，并有南、北采光天窗。

另查明，案外人王某某系涉案小区236号101(复式)室业主。2019年6月3日，本院以(2019)沪0118民初10233号受理王某某起诉启贤公司商品房预售合同纠纷一案，王某某基于与本案张立、王永皓相同的事实和理由，要求启贤公司赔偿损失25万元。该案中，本院至现场勘查，涉案小区内四叠房屋地下室均有南、北采光窗；小区内六叠房屋地下室有南采光窗、无北采光窗。2019年10月31日，本院就该案作出一审判决，启贤公司赔偿王某某10万元。王某某与启贤公司不服，均提起上诉，因王某某未缴纳上诉费并申请撤回上诉，二审按王某某自动撤回上诉处理。后二审维持原判，该案现已生效。

对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、户型鉴赏楼书、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。

审理中，张立、王永皓主张：1、预售合同补充条款一第四条是格式合同，张立、王永皓没有权利协商，启贤公司无人向张立、王永皓释明过该条。张立、王永皓所购房屋为期房，无法进入现场查看，只能通过启贤公司的广告宣传楼书、所展示的样板房及销售人员的介绍来获取房屋信息作为买房依据。涉案房屋没有户型图，但宣传楼书明确标注六叠下叠，宣传赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗；样板房展示地下室，带有南、北采光天窗；销售人员承诺涉案房屋与样板房地下室面积一致，有南、北采光天窗。地下室是启贤公司该楼盘的重要卖点，涉案房屋所在楼盘曾获得金盘奖上海地区最佳住宅奖，获奖宣传资料显示涉案房屋有地下室，图片上可看出地下室面积及采光窗数量。当初销售人员承诺地下室门口就能到车库，现需要经过很长的走廊才能到车库，走廊就是地下室缺失的面积。现涉案房屋因地下室面积缩小，缺少北采光天窗，又因下面为公共通道无法自行开窗，采光、通风不好，地下室使用功能受到影响，造成地下室装修成本增加。为此，张立、王永皓提供了：样板房北向采光天窗实景照片、地下室内部照片网络图、房源价格信息表、涉案楼盘设计获奖网络宣传资料、网载房屋模型图、地下室二层样板房实景照片、车库距离照片。启贤公司对上述证据真实性和证明目的均不予认可。2、张立、王永皓在购房前完全不知晓地下室面积、停车受限及采光窗存在缺失，启贤公司作为开发商应将相关情况告知购房者。若提前告知，张立、王永皓可能不会购买。2017年7月，启贤公司与其他业主签订了认购承诺确认单，明确告知地下室可能会缺少面积及采光窗。购买该楼盘第一、第二期四叠户型业主中，有144户同样缺失地下室面积，但未缺失北向采光天窗。该144户业主通过维权，启贤公司进行赔偿后，才取得第三期预售许可证。在第三期销售中，启贤公司对购买下叠附赠地下室的购买人通过签署签约知晓书进行特别告知。张立、王永皓收房前得知涉案房屋地下室面积和采光窗缺失后，向启贤公司提出先看房，启贤公司表示不收房不能看房，无奈只得进行收房，之后多次进行维权无果。为此，张立、王永皓提供了：认购承诺确认单(130号102室)、签约知晓书、144户维权微博、维权现场照片。启贤公司表示，承诺确认单真实性无法确认，如是四叠房屋业主签订，与本案无关；签约知晓书真实性无异议，不认可证明目的，是四叠房屋业主签订，与本案无关；不认可维权微博及维权现场照片的真实性、关联性、合法性。

启贤公司主张：就预售合同补充条款一第四条，被告向原告进行过充分释明，销售人员在签约时也向原告解释过，但对此无书面证据。广告宣传楼书上未明确所赠送地下室面积，不存在张立、王永皓主张的缺失面积。虽宣传有三个采光天窗，但具体还应以合同约定为准，宣传楼书上亦有特别标注“房型仅供参考”。地下室一般作为仓储功能使用，现交付房屋不影响作为地下室的使用功能，买方可能会对地下室进行改造。系争房屋户型没有样板房，目前涉案小区房屋全部出售，不清楚地下室停车情况。

法院判决：根据庭审查明的事实，本院认为，涉案《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，启贤公司理应按约交付房屋。

关于地下室采光天窗问题，虽预售合同中对此无明确约定，但张立、王永皓购买的是期房，只能通过启贤公司发布的销售广告宣传楼书、展示的样板房、销售人员的介绍等渠道来了解所购房屋的真实状况。启贤公司发布的宣传资料上明确载明了附带采光天窗，打造全明地下室，所展示的样板房地下室均有南、北采光天窗。启贤公司就地下室采光天窗所作的说明和允诺可以称之为具体确定即应与样板房设置一致。在房价飙升的当下，影响购房者选购商品房的重要因素之一是房屋本身的性价比。张立、王永皓选择购买涉案房屋的重要因素在于启贤公司宣传的地下室功能性，启贤公司允诺的全明地下室及其具有的多样功能性对张立、王永皓购买涉案房屋具有决定性的影响，对涉案房屋的价格不可避免地产生重大影响。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容，属于合同的交付标准。现启贤公司主张天窗井和地下室不是房屋标的，不计入房屋总价的抗辩意见，本院难以采纳。

启贤公司抗辩根据合同补充条款一第四条，在签订合同时启贤公司的书面或口头说明、介绍和承诺、房屋模型、宣传资料不作为合同的组成部分。根据法律规定，启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺已构成合同内容，第四条中的“宣传资料”并未具体到本案诉争的地下室和采光天窗，在启贤公司所作的关于地下室有关说明和允诺已构成合同内容的前提下启贤公司又以此表述排除上述说明和允诺作为合同内容，缺乏依据，且违反合同必守的违反诚实信用。启贤公司以此补充条款作为限制对方合同权利的依据，但并未举证已就该条向张立、王永皓作出提示和说明。综上，对启贤公司该项抗辩意见，本院不予采纳。

关于地下室面积，张立、王永皓主张缩小15平米，存在违约，综合在案证据，启贤公司对附赠的地下室面积多少并未作出明确说明和允诺，对张立、王永皓的上述主张，本院难以采信。

综上，涉案房屋地下室实际交付状况与启贤公司对此所作的宣传和说明不符，致张立、王永皓对地下室的使用功能受限，启贤公司存在违约，理应承担相应违约责任。本院结合合同履行情况、涉案房屋具体状况及市场价格等因素，基于公平合理及诚实信用原则，酌情确定启贤公司赔偿张立、王永皓10万元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第二款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张立、王永皓10万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由被告上海启贤置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　岳明静

二〇二〇年六月三十日

书记员　　张　莉

【实务案例3】学区房广告构成虚假宣传，但合同未约定违约条款，法院酌定支付违约金10000元。

案情简介：2013年3月16日，原告（作为买方，签约乙方）与被告（作为卖方，签约甲方）签订了《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于上海市闵行区X路X弄《X丽苑》号X室房屋，房屋单价16,290.30元；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署该合同规定的《房屋交接书》；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；甲、乙双方在签署该合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿意按合同约定严格履行，如一方违反该合同，另一方有权按该合同约定要求索赔。

2014年10月16日，上述房屋产权登记至两原告名下。

2014年12月26日，上海市工商行政管理局闵行分局作出沪工商闵案处字[2014]第120201410703号行政处罚决定书，载明如下内容：……违法事实一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，嘉敏公司为推广其在闵行区吴泾镇开发的X楼盘，与上海融东文化传播有限公司（以下简称融东公司）签订了一份广告委托代理投放/发布合同，双方约定由嘉敏公司支付79,120元的广告费，融东公司按照嘉敏公司的要求，负责制作并在上海教育电视台《今日房产》栏目投放1期X的电视广告。2013年2月28日，融东公司在制作完广告样稿并经嘉敏公司审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的上海教育电视台《今日房产》栏目为嘉敏公司发布一则X的看房专题电视广告。该X看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视广告内容为：“X的置业顾问诸德俊说：那同时呢嘉华集团看中的紫竹版块的一个三大块的特点。主持人：哦。置业顾问：一个就是教育，一个就是科技，还有就是生态。主持人：嗯。置业顾问：教育呢，我们这边有闵行大学城，其中包括了华师大和上海交通大学。这边呢我可以带你到那边去参观一下。主持人：好的。置业顾问：这边走。主持人：这个地方还真是很开阔啊，项目周边的配套都是一目了然。置业顾问：对，刚才我们有提到的一个华师大和交大两个学校。主持人：嗯。置业顾问：就在我们项目的西侧。主持人：哦。置业顾问：这边我们看到的呢就是华师大附属幼儿园、小学、初中和高中。主持人：哦，教育的一个配套？置业顾问：对，是的。那再往南走呢就是我们刚才提到的一个紫竹科技园区。主持人：紫竹科技园区。置业顾问：里面主要是包括的一些世界500强企业，包括可口可乐呀、微软呀、基因科技等等这些知名的企业。主持人：对。真是这些名字听起来如雷贯耳。销售商：对，是的。”该X看房专题广告，嘉敏公司和融东公司约定在2013年2月28日当天的《今日房产》看房专题播出一期，已经播放完毕。在该看房专题电视广告中明确出现了“X的配套幼儿园、小学是华师大附属幼儿园、小学”的表述。根据上海市闵行区教育局提供的证明材料，嘉敏公司开发的X楼盘，其配套的幼儿园是上海市闵行区吴泾第三幼儿园，配套的小学是景东小学，与嘉敏公司宣称的X楼盘配套的是华师大附属幼儿园、小学的事实不符……违法事实二、当事人发布违规房地产广告……。综上所述，嘉敏公司利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，并对嘉敏公司作出了相应行政处罚。

另查明，涉案小区销售阶段，被告在其发布的《X》楼书中以“全阶段精英教育，足不出园读名校”为栏目进行宣传，内容为：“名校荟萃，全程精英教育。‘X’让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园至大学。华东师大紫竹基础教育园区，包括华东师范大学附属紫竹幼儿园、华东师大附属紫竹小学、华东师大二附中附属初中、华东师大二附中（紫竹校区）。园区落户国家级高科技园区腹地，毗邻华东师范大学闵行校区和闵行区教师进修学院。2011年9月1日华东师大附属紫竹小学开学，2011年11月15日华东师大附属紫竹幼儿园欢乐开园，初中和高中部分也将陆续开办。有华东师范大学优秀的教师队伍和管理团队、以华东师大强大的专业优势为支撑，引领闵行基础教育发展，具备一流的教育理念，一流的师资队伍、一流的管理水平、一流的教育质量、一流的校舍设施。名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点。”

还查明，X楼盘建造时，部分购房人向教育管理部门进行过咨询，其答复意见为对该小区并未进行教育资源配置。直至2014年年初教育管理部门方确定该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区吴泾第三幼儿园及景东小学。

嗣后，原告遂以上述诉称理由提起本案诉讼。

法院判决：本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的华师大附属学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其售房时未对原告承诺系争楼盘教育配套设施为华师大附属学校，不存在违约。对此，本院认为，第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“X的配套幼儿园、小学是华师大附属幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口华师大附属学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且考虑到原告在购房前也应自行向相关教育管理机关核实涉案小区的教育配套问题，而在签约时教育部门的答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，故本院综合上述情况，酌定被告应支付的违约金金额为10,000元。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：

被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵林虎、梁立威违约金10,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,300元，由被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告赵林虎、梁立威直接支付）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　邹巧弟

审　判　员　　沈　群

人民陪审员　　邓红霞

二〇一六年四月二十八日

书　记　员　　缪丽丽

【实务案例4】地下室采光天井与样板房不一致、并且影响通风，酌情确定由开发商赔偿业主16万元。

案情简介：2016年3月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的系争房屋，暂测建筑面积156.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价47,103.05元，总房价款为7,362,678元，交房时间为2017年5月30日前。该合同补充条款一第四条约定，双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。基于多种原因，甲方在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗等方面会存在些许设计与施工方面的差异，乙方对上述情况表示充分了解并认可。补充条款一第十条约定……3.小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施(如水泵房等)、供电设施、地下雨水池、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置、数量、规格，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位的最终确定为准。本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方在签订本合同时确认对其设置、增减、移位等无异议，甲方无须书面征得乙方同意并不构成违约。乙方已了解小区内及周边环境可能造成的噪声或其他影响，乙方对此认同无异议。4.乙方同意甲方可在以下情形下对小区平面布局进行变更，甲方无须书面征得乙方同意并不构成违约，但该等变更对合同的订立以及房屋价格的确定有重大不利影响的除外：(1)在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整；(2)在符合多数购房人利益的情况下对小区平面布局进行局部调整；(3)对本合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改。

上述预售合同签订后，双方实际履行，原告付清了房价款，被告亦将房屋交付原告使用。

另，原告所购系争房屋为所处楼栋的边套房屋，与中间套房屋不同，边套房屋赠送的地下室有采光天井，而且开发商作为样板房的边套房屋亦有采光天井。

审理中，本院于2019年3月11日至系争房屋现场勘查，系争房屋天井位于地下室东侧，长609cm、宽93cm；花园内存在一通风口，长91.7cm、宽92.5cm、高55.7cm。

原、被告一致确认，原告所购系争房屋与样板房一样，均属边套房屋，样板房采光天井长600cm、宽145cm。

原告称，系争房屋花园内的废气口并非车库通风口，而是用于水泵房，遇火灾时作为排烟排气，水泵房就在系争房屋旁边，时不时产生气味和噪音。且该废气口影响美观、使用性及升值空间。花园未记载于系争房屋产证，但有木栅栏，由原告独用。原告购买的是期房，交房时也是签字在先，被告严重侵犯了原告的知情权、选择权。

以上事实，有《上海市商品房预售合同》、购房发票、现场勘查笔录及原、被告的当庭陈述等在案佐证。

法院判决：本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案交易的标的物是商品房期房，缔约时房屋尚在建设中，作为购房人的原告无法直接看到实物，其对标的物信息的获取只能来自作为交易相对方的被告，买卖双方处于信息极不对称的状况。就购房者而言，其获得房屋信息的途径主要有以下几方面：一、开发商提供的楼书、沙盘等宣传广告；二、样板房；三、开发商或者销售代理公司工作人员的口头介绍；四、商品房买卖合同。其中前三方面途径获取的信息在签订买卖合同之前，且与合同相比更为直观，更能影响购房者的判断。开发商控制着交易信息而处于优势地位，有义务确保其提供给购房者的信息充分、准确、完整且前后一致，其不仅不得进行虚假宣传，且对于购房者所购具体房屋的特殊信息或信息发生变化时也应及时给予购房者特别提醒，而不是简单的以格式条款的方式规避己方告知义务。

就原告的诉讼请求，原告所购系争房屋与样板房均为边套房屋，且地下室均有采光天井，而采光天井的面积大小直接影响到地下室的采光；由原告独用的花园内多了一个不同于其他房屋的通风口，亦势必对整个花园的美观、视觉及房价等产生一定影响。故上述两项内容均属影响房屋效用的重要信息，若系争房屋实际情况与样板房不一致，被告应特别告知，以保证购房者在缔约前获悉该信息，被告并未提供证据证明其进行了相关告知。在原告未获知该信息的情况下，原告认为其所购房屋地下室采光天井的面积应当与样板房相同、花园内没有多于样板房花园的设施均符合一般人的通常判断。现被告最终交付的地下室采光天井面积小于样板房，花园内多了高出地面的通风口，均与样板房不符，已构成违约，应向原告赔偿损失。另，地下室、采光天井、花园与系争房屋一同销售且属于该套房屋购房者专用，至于被告在销售时是以买卖还是赠送名义销售，仅系被告营销手段，不影响地下室、采光天井、花园同属合同标的物的认定，至于被告所述花园内通风口具体用途则与原告无涉。对于被告以上述抗辩为由，认为其无需承担赔偿责任的抗辩，本院不予采纳。系争房屋上述两处与样板房不符且被告在缔约前未告知，确给原告造成损失。但不同购房者对地下室及花园的利用方式可能不尽相同，对于所造成的损失金额目前难以以统一的度量方式进行精确衡量，只能根据个案具体情况进行酌定。本院综合考虑系争房屋地下室采光天井与样板房相比面积减少的比例、花园内通风口对整个花园的影响程度、系争房屋房价等因素以及为督促开发商在今后的交易中更加重视信息披露义务的目的，酌情确定由被告向原告支付因地下室采光天井面积减少的赔偿金11万元以及花园内多出通风口的赔偿金5万元，合计16万元，本院对于原告的两项诉讼请求予以合并判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

被告上海保利建憬房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告周正强、林红音16万元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1万元，由原告周正强、林红音负担6,500元，被告上海保利建憬房地产有限公司负担3,500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　黄　政

人民陪审员　　梅丽华

人民陪审员　　田有娣

二〇一九年五月八日

书　记　员　　朱晓晨

 

四、小业主反击策略与技巧

（一）把楼书广告当成艺术品。摈弃按图买房的陈旧观念，把楼书广告当成大师级别的画作来欣赏，这样既能陶冶你的情操，又尊重了别人的劳动成果。对于购房来说，通过楼书广告，你只需要知道在这个地段，建了50栋小高层这一信息就已经足矣。

（二）相信自己的眼睛。对该地段房子有购买意向，一定要实地勘察，了解一下你所关注的事项的真实情况。可以通过网络搜索获取信息，必要时可以通过口头、电话等方式向政府部门咨询核实。免得闹出2020年10月份，济南一开发商为了卖房，造了个假8号线地铁站牌的笑话。对开发商来讲，因为虚假宣传只是面临拆除、整改，最多也就是罚款、行政处罚的后果。但是对于已经签约购房业主来说，可能面临因为地铁站的存在高估了房价，因此多支付了几十万、上百万的购房款。有人会说地铁站牌也就是放置了几天，影响不大！那是因为你没听说过“日光盘”——一开盘，一天就卖光的楼盘。

（三）说话要算话，否则就是耍流氓。签约时尽量争取将开发商承诺、楼书等广告内容作为合同组成部分，要求写在合同中或者作为合同附件。如果开发商销售人员不同意写在合同，这也就再一次验证了他们自己对楼书广告也不相信，你更要小心谨慎。

（四）政府部门的处罚认定是很有效的证据。出现纠纷时，先向市场监督管理局投诉开发商虚假宣传这一违法行为。

开发商利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗和误导消费者”的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传，根据《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，可以对开发商予以行政处罚。工商行政处罚决定生效后，可以坐实开发商销售房产时的虚假宣传行为。

（五）充分利用样板房的特殊性。2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第31条明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”因此，对于按照样板房购买的业主，如果合同没有对实际交付的房屋在质量、设备及装修方面与样板房是否一致做出说明，那业主完全可以要求开发商按照样板房标准交付。

诉讼时，收集楼书、开发商口头或者书面承诺的有关证据资料，从霸王条款及宣传内容对购买构成重大影响等角度主张楼书内容属于要约，开发商不履行属于违约应当承担相应的违约或者赔偿责任。具体到此类诉讼，要证明开发商就其销售房屋所作的宣传广告构成要约，要从以下三个方面举证：一是开发规划范围内。规划范围大致可以理解为小区，对规划范围外所做的说明、允诺无效，比如“紧邻全市最大绿地”、“走下地铁，望见家的灯光”等等，都属规划范围外的允诺，无约束力。二是所作的说明和允诺具体确定。“坐拥上流奢华”、“典藏非凡品质”、“尽享尊贵生活”、“望见灯光”等等，都不能说具体确定。三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。重大影响，即一般的和轻微的影响都不行，是不是重大，显然是个主观判断，留下无尽的空间。

（六）开发商不怕做虚假宣传。首先，虚假宣传带来的利益大，动辄千万、上亿，对开发商来说只要房子卖掉，有啥不敢干的呢；其次，违法成本低。虚假宣传工商部门在认定构成虚假宣传的情况下，也只是行政处罚，比如罚款几十万元；第三，宣传内容被认定为合同内容的概率低。由于开发商的规避措施切实有效，实务中虚假宣传认定为合同内容的概率很低，导致开发商在房产方面的宣传肆无忌惮。

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老王语录：

楼书广告是噱头，你当真，那就输了。

买房时说的天花乱坠，签约时全部作废。

还想不通，问问买商铺送老婆了吗？