第一条? 甲乙双方_____________________，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：

(一)甲方依法取得的房地产权证号为：____________________

(二)房地产座落：_________________室号（部位：______）,房屋类型：______结构：_______

(三)房屋建筑面积：_______平方米，另有地下附属面积：___平方米，该房屋占用范围内的土地使用权_____平方米。

(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)。

(五)该房屋占用范围内的土地所有权为??_____；国有土地使用权以____方式获得。

(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。

(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。

甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。

签订技巧：

本条款是对于交易房产基本情况的描述,内容包括居间中介公司名称、经纪人名字、产证号码、房屋坐落、公寓\办公楼、房屋面积、土地面积、土地性质（国有\集体）、取得方式（划拨\出让）等。房屋平面图和房地产四至范围、装修装饰、相关关系等放在后面附件中详细描述。

风险提示：

1.此处填写的中介公司、经纪人与实际办理居间业务的公司、经纪人可能不同；

2.房屋坐落要逐字核对，通常的叫法和交易中心的标注可能存在差异；

3.房屋类型是公寓还是办公楼感觉不可能出现问题，实务中已经出现纠纷且无力回天；

4.房屋面积产证有记载，但也要做一下粗略的测量。土地面积能记载的也要尽量记录清楚，出现问题同样影响你的使用（最直观的比如别墅的花园、车库等）。

5.土地性质和取得方式通常是国有、出让，一旦不是这种类型就要格外注意。

老王建议：

1.根据中介公司门店LOGO、经纪人名片、带看材料、居间协议的敲章等资料比对基本可以确认清楚，若不一致，一定要向中介公司提出，公司实力大小直接影响服务质量，甚至造成损失之后是否有能力赔偿的问题。

2.房产证坐落与房子实际地址不一致,遇到这种情况可能会导致房子无法顺利交易,需要作出相应的变更手续。

3.住宅、公寓、商用、商住、办公楼等概念还是要了解一下，要清楚自己买房子的用途。2017年闹得沸沸扬扬的商住两用房，其中一些业主很明确目的为了居住才买，但实际合同上注明是办公楼，不仅居住功能无法实现，而且办公楼和商住、公寓的价格有着天壤之别。

4.产证上标注的面积通常是准确的，但二手房交易中，通常是按套交易，不像一手房还存在面积误差的问题，老王律师建议你随身带个尺子，量一量，这样误差不会太大。房屋占用范围内的土地使用权面积，尤其在两证合一的地方，大家很少关注的，通常因为很多户业主共用，具体面积也就不在意了。但实践中出现前些年购买别墅面积200平方、土地面积400平方，但产证办理后土地面积仅为300平方，导致自己的围墙、花园、车库等被认定为违章建筑而予以拆除。

5.土地性质和取得方式通常是国有出让，如果看到“集体”、“ 划拨”等字眼要格外谨慎，这些房产的交易除了增加繁琐的交易流程之外，通常还有可能额外支付土地出让金、税费等。

举一反三：

1.主体不一致影响交易的真实性，有主体不适格、不构成表见代理的风险；实践中，通常会遇到小规模的地产中介没有网签资格，网签时利用有资质的第三方签约，存在实际履约方与挂名关系的问题。同时实际经办人与网签公司没有劳动关系，无法由公司承担责任，措施胜诉的机会。

网签就是指交易双方签订房屋买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询。实际上属于政府的管理行为，对合同的效力没有影响。因此，起诉时一定要起诉实际居间方，保险起见，可以将借用的网签资质方一起列为共同被告。

另外，实务中诉讼思路的不同，可能还会存在只起诉网签中介，但经办人并不是网签公司员工，导致无法认定职务行为或者表见代理，出现败诉的结果。

2.房屋坐落地址不一致；

房屋坐落也就是房子的地址，按常理来讲应该都是唯一的，但实务中由于年代久远、历次变更、道路更名等原因，也会出现实际地址和登记地址不一致的情况，这些通过到交易中心变更登记，也比较容易解决。

但也确实存在无法查明的情况，比如（2009）闸民三（民）初字第955号认为，公民合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不能足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。虽然原告提交的证据材料能证明原告及其父母当年居住过的房屋地址就是现在的上海市闸北区东新民路XX号，但原告提交的证据材料同时表明，原告及其父母曾居住过的房屋由于长期无人居住已被拆除。现在该址的房屋是上世纪七十年代由房管所重新搭建的简屋。现原、被告及第三人均确认，目前该址的房屋在政府主管房地产的行政部门中并无相关房屋情况及产权人信息的登记。即使目前该房屋由第三人出租给案外人使用，也不能就此证明该房屋为合法的房屋，更不能证明第三人出租的房屋与原告及其父母当年居住的是同一标的物。现原告要求确认上海市闸北区东新民路XX房屋归三原告所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告XX等要求确认上海市闸北区东新民路XX弄XX号（甲）房屋归三原告所有的诉讼请求，不予支持。

3.商住两用房屋问题；

公寓式办公楼俗称商住两用房。"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户、内部基建设施和费用等。

开发商通常以酒店式公寓、单身公寓对外出售，签合同时可能会注明办公的用途。出现2017年商业办公项目清理整顿，将会导致购买的房屋价值大打折扣，甚至被套牢。而且，以不能居住为由起诉解除合同也不会的得到法院的支持。（2018）沪01民终1512号判决书认为：认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，顾家伟、冯艳称其与南凯公司签订系争房屋的合同时存在显失公平、南凯公司及其委托的中介在宣传、销售系争房屋过程中存在虚假或引人误解的内容，但顾家伟、冯艳一、二审中并未就此进行相应的充分举证，故难以采信。顾家伟、冯艳应当承担举证不能的不利后果。顾家伟、冯艳有关与南凯公司就系争房屋签订的合同中就房屋性质用途的约定条款系格式条款的说法，亦缺乏依据，本院不予采纳。本案也不存在应当适用情势变更原则的情形。因此，在关于系争房屋的合同不存在法律规定的可撤销的情形下，该合同合法有效，对双方具有约束力。现顾家伟、冯艳以系争房屋只能作办公用途，无法变更为居住使用为由，要求解除合同及返还已付房款，无相应依据，一审法院对其诉请不予支持，当属无误。本院亦难以支持其上诉请求。上诉人顾家伟、冯艳的上诉请求，应予驳回。原审判决应予维持。

4.房屋面积与产证不一致；

在二手房交易过程中，买卖双方一般遵循意思自治原则，即交易双方在二手房买卖合同中如果有明确的约定：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”或者约定其他解决方式，则按照约定方式解决。

 

如果二手房买卖合同中并没有约定单价，或是约定为“房屋面积以房产证为准”等内容，一般情况下认定为买卖双方房屋交易是按套计价。这是因为根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自实地看房，双方对房屋的面积情况应事先了解，因此对一方当事人在交易后要求补交面积差价款的，一般不予支持。

（2012）沪一中民二（民）终字第2789号判决书中，一审法院认为，对于系争房屋的合同面积与产证面积的差异问题，根据审理查明的事实，合同面积系1996年由上海市某某区房地局公房租赁科按租赁面积进行测估而得，产证面积系2004年由区测绘中心按房屋确权规范要求测绘而得。前后两次测绘面积所适用的规则、政策及计算方法等均不相同，因此房屋面积存在差异应属正常。此外，双方在购房合同中约定按总套计算房屋总价，而非按单位面积的单价计算，故胡某某现仅依据产证面积及自行估算的单价予以结算而主张退还减少面积的房款，有悖于事实且缺乏依据，法院难以支持。二审法院认为，上诉人与被上诉人于1998年4月签订的《购房合同》中仅约定了房屋总价，合同中并未涉及房屋每平方米的单价，因此，尽管系争房屋《购房合同》上载明的建筑面积与产证面积不相一致，但系争房屋是按套计算房屋价格，而非按单位面积的单价计算房屋总价，故上诉人现按产证面积及其自行估算的单价要求被上诉人退还减少部分面积的购房款，缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。

5. 土地性质出让、划拨导致出现的问题。

土地的划拨性质并不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地，且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效的，法院将不予支持。

北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初67号认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，强制性规定指的是效力性强制性规定。宋双元主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋双元对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明;其次，韩磊、高晓琳与宋双元订立存量房屋买卖合同后，韩磊、高晓琳向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理;再次，韩磊、高晓琳交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋双元未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋双元要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

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