一、裁判观点：

无论是以套为单位还是以建筑面积（套内建筑面积）为单位，买受人实际使用的是房屋内的空间，而层高缩水对买受人的影响，即可用空间的减少。这样，房屋价格与层高缩水之间建立了关联。对于层高缩水的损失，可通过下面的公式计算：层高差÷约定层高×房屋价格。当然，层高缩水的损失，法律并无明确规定，上述计算方法仅作为法官自由裁量的依据之一，法官亦可根据案件实际情况，结合其他因素酌情调整。

二、案情简介：

2019年2月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：1、原告向被告购买位于青浦区徐泾镇高泾路789弄“金地西郊仕家苑”8号X层XXX(复式)房，房屋建筑层高为3.2-3.3米，房屋建筑面积130.34平方米，单价为每平方米58,295.37元，总价7,598,218元，于2020年6月30日前交付房屋。合同签订后,原告按约支付购房款。2020年5月28日，被告向原告发短信，主要内容为：被告在做交付复查时发现因为工作人员笔误导致在上述商品房预售合同上将叠加户型层高标注为3.2-3.3米，实际政府规划文件及现场施工均是3.0-3.2米。被告对此致歉并自愿补偿1万元车位优惠券或冲抵1万元小区物业费。原告未同意并复函，要求被告承担违约责任，双方协商未果。原告当初购买房屋是看中被告宣传的叠墅层高亮点，对于特殊类型房屋如具有错层式结构、跃层式结构的复式房屋，层高对于买受人购买对此类房屋是一个重要的考量因素，且买受人实际使用的是房屋内的三维立体空间，而非平面，层高缩水势必造成买受人可利用空间的减少，舒适度降低，即影响了房屋的使用功能，也对房屋价值也有一定影响，确实会给买受人造成损失。被告违反合同法全面履行原则,根据合同法第一百零七条，理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告遂诉至法院，作如上诉请。

三、原告起诉：

1、被告支付原告违约金人民币825,166.47元；

2、本案诉讼费、律师费等有关维权费用由被告承担。

审理中，原告明确诉讼请求为：

1、被告偿付原告损失819,848.53元；

2、律师费1万元及本案诉讼费由被告承担。

四、被告答辩：

不同意原告诉请。

1.确认合同约定的层高与交付的实际层高存在差距，但预售合同约定的层高是合树公司员工疏忽所致，是工作人员在预售合同报批过程中没有按照公司设计部门的要求进行修改，是工作人员制作预售合同模板过程中出现的笔误。房屋实际层高从规划到设计到交付都是下层3.2米，上层3.0米，被告不存在故意隐瞒与合同有关重要事实且提供虚假信息的欺诈情形。

2.根据住宅设计规范，房屋层高最低不得低于2.4米，倡导性层高控制在2.8米以下，涉案房屋的层高远超过国家倡导性层高，出现错误的层高不会影响原告居住使用。预售合同补充条款一第二条约定“即使该层高超过误差范围，但不影响乙方居住或使用的……均视为乙方认可、接受该层高的变化”。合同约定的层高系笔误造成，即使存在误差，层高并非房屋价值的决定性因素，不影响案涉房屋价值，不认可原告的损失计算方式，合同未约定层高不足时被告应承担的违约责任。原告主张律师费没有合同及法律依据，不同意支付。

五、一审法院判决结果：

本院认为：根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。预售合同补充条款一第二条约定，免除了合树公司针对层高不足应承担的责任，而预售合同系合树公司提供的格式合同，合树公司未举证证明其已对该条约定向LXJ、LCY履行了以合理方式提请注意并按LXJ、LCY要求予以说明的义务，故该条约定无效。买卖合同的归责原则为无过错责任原则，违约方不能因为其主观上为过失而免责。涉案合同约定房屋层高为3.2－3.3米，合树公司未按约交付构成违约，理应承担相应违约责任。合树公司主张出现层高误差系因其工作人员疏忽造成，可以免责的意见，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同就合树公司出售房屋层高不足的情形没有约定违约责任，LXJ、LCY未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，考虑到层高降低引起的居住空间相对受限、房屋使用功能和价值贬损的客观事实的存在，且房屋层高不足无法补救，故合树公司应在合理范围内赔偿LXJ、LCY损失。LXJ、LCY以层高比例结合房价款计算损失的观点，缺乏法律依据，本院不予采纳。双方已一致确认实际房价款，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及对LXJ、LCY实际使用房屋造成的影响等因素，酌定确定合树公司赔偿LXJ、LCY损失75,492.50元。涉案合同对律师费承担未作约定，律师费不属于必然发生的费用，LXJ、LCY要求支付律师费的诉请缺乏依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

被告上海合树置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告LXJ、LCY损失75,492.50元。

六、二审法院判决结果：

本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与被上诉人之间签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方在上述合同中明确约定房屋建筑层高为3.2-3.3米，但实际房屋设计和施工层高均为3.0-3.2米，显与约定不符，故上诉人对此构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人在审理期间主张预售合同中载明的房屋层高3.2-3.3米系笔误并据此要求免责并无依据，且违约方不能因为其主观上为过失而免责，本院对上诉人的主张不予采纳。双方签订的预售合同补充条款一第二条约定的内容，免除了上诉人针对层高不足应承担的责任，上诉人也未举证证明其已对该条约定向被上诉人履行了说明的义务，一审法院认定该条约定无效并无不当。由于双方在建筑层高上发生违约行为应承担何种违约责任没有作出明确约定，一审法院综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度及对被上诉人实际使用系争房屋造成一定影响等因素，酌情确定由上诉人赔偿被上诉人因层高不符合约定造成的违约损失，其赔偿金额亦无不当，本院对此予以认同。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。