一、裁判观点：

因预约不属于民法典规定的继续履行的情形，强制订约有悖于合同意思自治原则、与强制执行基本理论不符、有悖限制强制履行原则。

二、案情简介：

2017年4月3日，原、被告签署《房屋认购单》1份，约定原告购买位于上海市浦东新区南祝路XXX弄XXX号楼3268号商铺，并约定于2017年6月10日前签订购房合同。后原告交付被告定金45,000元。此后因被告出示的计算方式与认购单约定的计算方式不符，双方未签订正式合同，原告于2017年4月25日向被告送达了解除合同告知函，但被告至今未回应，故原告诉诸法院。

三、原告起诉：

1、确认原被告于2017年4月3日签订的房屋认购单于2017年4月25日解除；2、被告将原告已交定金人民币45,000元双倍返还。审理中，原告变更诉请为：1、确认双方的认购合同于2017年4月25日解除；2、被告赔偿原告45,000元；3、被告支付原告利息损失(以45,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月25日起计算至实际返还之日止)。

四、被告答辩：

原被告双方于2017年4月3日签订了房屋认购单，是双方真实意思表示，合法有效，对于房屋认购价以及优惠都做了书面的约定，双方就房屋的价格不存在任何争议，且由双方签字确认。原告以价格不一致为由要求解除预约合同，没有法律依据，原告无权解除，要求法庭驳回原告所有请求，如果原告愿意，被告愿意继续履行合同，原告之前寄送解除合同告知函不发生法律效力。原告违反认购单约定,应根据定金罚则承担法律责任。合同有无履行的必要由法院判决。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告之间签订的认购单系预约合同，双方一致确认原告交付被告的45,000元系订约定金，该定金经书面约定并实际交付，上述预约合同故和定金合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。

现本案的争议焦点在于原、被告就房价款是否已达成一致协议。本院认为，关于房价，订购单已明确房屋总价和原告可享受的优惠，所列内容并无歧义，原告在订购单上签字应视为其已接受订购单所列房价及优惠，故双方对房价金额已达成一致协议。之后被告应原告要求说明房价的计算依据并不能推翻双方对房价已达成的协议，被告有权拒绝原告关于重新磋商房价的要求。即使被告所列计算明细中确定的房价与订购单所载房价存在3元的差额，也不能据此推定订购单上所列的房价款金额并非双方达成的协议。

原告在签订订购单后，以对订购单所列房价不予认可为由要求重新协商房价，遭被告拒绝后即明示要求解除预约合同，拒绝继续磋商进而签订出售合同，是原告个人原因致使本约未能签订，而非双方经协商后仍对合同条款无法达成一致意见。故原告在2017年4月25日向被告邮寄解除合同告知函时并不享有合同解除权，该解除通知不发生法律效力。当时签约期限尚未届满，预约合同仍有继续履行的条件。但订购单约定的签约期限届满后至今，原告仍不愿意继续与被告磋商条款并签约，签约行为不得强制履行，故本案预约合同实际已不具备履行条件，解除预约合同后被告可没收定金并另行出售房屋以获取经济利益，故原告可要求解除订购单，本案起诉状副本视为解除合同通知，其送达之日即2017年11月8日作为本案预约合同解除之日。原告违反了订购单的约定，理应根据定金罚则承担违约责任，故原告无权要求被告返还定金。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十条第(二)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、原告贾佳与被告上海业赐实业有限公司于2017年4月3日签订的订购单于2017年11月8日解除；

二、驳回原告贾佳其余诉讼请求。

六、二审法院判决结果：

本院认为，贾佳与业赐公司就涉案商铺签订的《房屋认购单》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，贾佳支付定金45,000元作为订立《上海市商品房出售合同》的担保。现贾佳以双方之间就商铺价格未达成一致、未能签订正式合同等为由，要求解除双方之间的认购单，业赐公司返还定金并支付贾佳利息损失。但根据查明事实，双方签订的《房屋认购单》已明确约定房屋总价和贾佳可享受的优惠，贾佳亦在该认购单上签字确认，故双方之间对涉案商铺价格已达成一致。贾佳主张双方未就商铺价格达成一致，依据不足，对其主张本院不予采纳。贾佳在双方签订认购单对商铺价格已有约定的情况下，以对价款计算方式及享有的优惠存在异议等为由要求重新协商涉案商铺价格，在业赐公司予以拒绝后遂要求解除双方之间认购书，致使双方之间未签订出售合同，贾佳违反了《房屋认购单》的约定，应当根据定金罚则承担违约责任。贾佳要求业赐公司返还定金并支付利息损失，无事实和法律依据，对其主张本院不予支持。因系贾佳原因导致本约未能签订，贾佳于2017年4月25日向业赐公司发送解除合同告知函时不享有合同解除权，该解除通知不发生法律效力。一审法院鉴于签约期限届满后贾佳不愿意继续与业赐公司磋商条款并签约，且起诉要求解除订购单，双方之间预约合同已不具备履行条件，故确定双方之间的《房屋认购单》于2017年11月8日即起诉状副本送达业赐公司之日解除，并无不妥。贾佳主张双方之间认购单于2017年4月25日解除，于法无据，本院不予支持。综上，贾佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

……

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

……

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。