一、裁判要旨：

对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

二、原告起诉：

本案中原告父亲吴XT与被告在2003年签订《协议书》，约定被告以人民币3,000元（以下币种同）购买原告父亲﹝奉府字（82）第20号﹞宅基地（现上海市奉贤区XX镇XX村XX号）。双方签订《协议书》时由于法律认识错误，并未意识到被告不属于XX村XX组织成员，不具有受让宅基地的主体资格。原告父亲在认识到该《协议书》违反强制性规定后，多次与被告交涉无果，并写有资料向该村村委会反映，但始终未能将标的宅基地要回，抱憾去世。原告于父亲去世后为完成父亲遗愿，落叶归根，多次与被告进行谈判并愿作出经济补偿，但遭被告拒绝。根据相关法律规定，宅基地使用权转让仅能发生于本集体经济组织成员之间，对集体经济组织以外成员转让的，合同当然无效、自始无效。望法院依法判决该《协议书》无效，并各自返还财产。

三、被告辩称:

本案中原告诉请的合同无效，无论从协议签订及履行、适用法律、诚信原则等，均应当被驳回。

第一，从案涉协议签订及履行角度来看，协议系双方真实意思表示，且早在2003年即已履行完毕。原告及其父亲与被告签订的房屋买卖协议清晰地载明了转让房屋位置，转让价款及收款的确认，该协议由原告本人起草，其父签字确认，并由其共同收款，确系双方真实意思表示。该协议签订后，被告即已交付转让款，原告及其父亲向被告交付了宅基地房屋及宅基地证件，协议于2003年1月即履行完毕。

第二，本案协议履行完毕后，被告投入了大量金钱和时间进行房屋翻建、修缮、改造，被告从2003年起居住至今，目前被告家中十余口人均稳定居住在该房屋中。

第三，本案协议签订后近20年，原告父亲并未向被告提出异议，仅在本案诉讼前数月进行协商，后即提起诉讼要求确认协议无效，显然严重违背诚信原则。原告称其父亲曾某2013年向村委会反映要求收回房屋，对于该情况，被告并不知晓无法确认，原告父亲并未曾向被告提出异议或主张权利，即使是2013年，亦超过协议履行完毕时间10年，该期间被告已经对该房屋进行多次翻建，且已稳定居住。

第四。上海市高级人民法院于2004年出台的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》已对该类案件作出明确解答，协议效力应当不予表态，并应保护购买方对房屋的相应权利。

四、一审法院判决：

本院认为，系争房屋是农村宅基地房屋，吴XT将房屋出售给本集体经济组织以外的被告，且未经有关组织和部门批准，根据现行相关法律规定，被告并不具备购买系争农村宅基地房屋的条件。

根据查明的事实，购房协议签署后，被告付清了所有的购房款，同时吴XT也将系争房屋交付给了被告，被告进行了装修并居住使用至今，双方的合同已实际履行完毕，被告占有使用房屋已十余年，本着尊重现状、维护稳定的原则，被告作为实际使用人仍可享有继续占有、居住和使用的权利，故对原告要求确认吴XT与被告之间的房屋买卖协议无效的诉请，本院不予支持。

如房屋遇到拆迁，原、被告可协商解决，协商不成可另行主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：

驳回原告吴守常的诉讼请求。

五、二审法院判决：

本院认为，吴守常虽主张其父亲吴某与李中江就系争房屋于2003年签订的《协议书》无效，但根据一审查明的事实，《协议书》的签订反映双方真实意思，李中江早已按约付清了全部的房屋价款，吴某将房屋交付李中江使用至今。吴守常在《协议书》履行完毕近二十年后主张《协议书》无效确实有违诚信。一审法院本着尊重现状、维护稳定的原则对吴守常的一审诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，吴守常的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。