裁判要旨：

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

案情介绍：

2016年2月19日，两原告与被告签订《定金合同》1份，约定：两原告向被告预定位于上海市嘉定区安亭镇安研路XXX弄XXX号XXX-XXX层的房屋，房屋建筑面积224.01平方米，单价22,631元/平方米，总价5,069,566元；定金10万元，签本合同时支付2万元，2016年2月23日补齐定金；2016年4月30日支付房款15万元。如果两原告在上述时间内支付完上述10万定金及15万房款，则享受购房优惠价4,501,033元。合同另约定：2016年5月31日前签订商品房预售合同。

合同签订后，两原告于签约当日支付了定金2万元，2016年2月25日补齐了定金，2016年5月6日支付了房款15万元。2016年3月25日上海市的房屋限购政策生效导致两原告购房受限，故无法签订商品房预售合同。期间，被告于2017年4月14日向两原告发出催告函，不合理的要求两原告在2017年4月30日前签订商品房预售合同。2017年6月，两原告满足了购房政策，遂于2017年8月20日函告被告，要求签订商品房预售合同，但被告未予同意。两原告认为《定金合同》具备了房屋买卖的合同要件，虽然两原告曾属房屋限购人员，但从未放弃购买房屋，现两原告已经满足相关限购政策并同意一次性支付余款，故诉至法院。

被告辩称:

定金合同中对房款支付方式、房屋过户时间等均未约定，故定金合同仅形成了原、被告间房屋买卖的预约合同关系，而非房屋买卖合同关系；另由于两原告的原因未能按约签订商品房预售合同，该定金合同已经解除，故不同意两原告的诉请。

法院判决：

两原告与被告间签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》中，虽然对系争房屋的建筑面积、单价、总价等基本情况作了约定，但对系争房屋的交付日期、房价款的支付方式及日期、房屋的过户登记日期等均未作约定，故该合同仅仅是双方为了固定交易机会并约束双方签订正式《上海市商品房预售合同》的目的而签订的一份预约合同，而非系争房屋的买卖合同，并不能表明原、被告就此建立了系争房屋的买卖合同关系。因此，两原告主张系争房屋的买卖合同关系成立并籍此要求将系争房屋过户的诉请无事实和法律依据，本院不予采信，对定金合同产生的相关法律责任，两原告可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：原告XXXX的诉讼请求不予支持。

法律依据：

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

2. 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。