【逾期付款违约责任】第九条?乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第___款内容处理。

(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的___％的违约金，合同继续履行。

(二)乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的___日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的___日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款___％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起___日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

(三)___________________________________________________

签订技巧：

本条款是对于买方逾期支付购房款项，要承担的违约责任的约定。包括：1.逾期以总房款为基数按日万分之五的违约金 2.逾期超过几天，守约方可以选择单方解除合同，书面通知对方。3.违约金少于实际损失时，以弥补实际损失为准。

风险提示：

1.违约金计算的标准问题，实务中日万分之五的违约金在对方提出过高，要求调低时一般都会调整。

2.违约方持续违约达到解除合同的条件时，守约方如果选择解除合同，一定要履行合同解除的书面通知形式，确保合同效力解除。

3.违约金过分高于或者过分低于实际损失时，违约方可以申请法院予以调整。

老王建议：

1.违约金计算方式虽然会面临被调整的境地，老王律师也建议适当高一些，理由是1.过高的违约金对违约方形成威慑力，在违约成本很高的情况下，约束其诚实守信，坚守契约精神；2.法院只有在违约方要求调整的前提下，才能对违约金进行调整，法院不会主动调整。

2.本条的解除权属于约定解除权，在具备单方解除的情况下，只有履行书面通知程序，才能达到解除的效力。老王律师建议最好约定通过哪些具体书面通知方式。比如手机短信、微信、邮件、QQ、快递等，这些方式法律上是可以认定是书面方式的，实务操作中有被认定不是书面通知的判决案例，约定具体用哪种方式无疑降低了自身的风险。

3.承担违约责任的目的实际上是为了弥补损失，因此才出现违约金被调整的尴尬。根据合同法和商品房买卖合同司法解释的规定，可以突破实际损失的底限，按实际损失的1.3倍。

看到了逾期付款承担责任的严重性，付款方在签订合同时应当量力而行，精确评估自己的付款能力，否则一旦违约就面临过高的违约成本，让幸福的家庭生活多了一些忧愁。

四、常见争议：

【实务案例1】逾期付款，支付违约金。

上海市浦东新区人民法院审理的程晋玲、程思嘉、程诺与常建永、李明房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪0115民初5801号认为：“原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。

关于延期过户补偿款数额以及2018年5月7日、2018年5月8日被告支付10万元款项性质。原告认为被告逾期6个月，补偿款应为12万元，过户时被告已支付10万元；被告认为过户时原告提出补偿5个月，当时被告同意了，但过户时支付的10万元按常理应认定为房款。对此，本院认为，双方约定过户时间为2017年11月12日，距2018年5月8日实际办理过户实际未满6个月；过户时扣除贷款支付部分外，被告尚有106万元房款未支付，而过户时被告两天内分三笔支付了10万元，数额正好相当于5个月补偿款，被告所述不同意补偿5个月则不过户的陈述相印证；虽延期过户客观上超过5个月，但当时双方关系比较友好，双方协商作出适当减免符合情理。基于以上三点，本院认定过户时双方就10万元补偿款已达成合意并已实际支付。被告认为上述10万元付款时未明确性质，应认定为房款的意见，本院不予采信。既然被告认可过户时已同意原告提出的10万元补偿款要求，其提出的是否存在因原告原因导致过户延期的抗辩主张，与本案处理已无必然关联。原告认可已收到10万元补偿款，其再要求被告支付2万元补偿款的诉请，本院不予支持，原告要求被告支付购房余款6万元的诉请，本院予以支持。

关于延期付款违约金。被告未按约定期限支付2017年11月12日前应支付房款、贷款不足部分房款以及尾款，原告要求被告支付延期付款违约金，具有合同依据。对违约金标准，本院根据原告实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况等酌情确定。逾期支付房款与延期过户系不同违约行为，被告认为支付补偿金后不应再支付逾期付款违约金，没有合同和法律依据。”

 

【实务案例2】超过15天解除合同，很难得到支持。

上海市闵行区人民法院审理的钱国祥与俞粉莲房屋买卖合同纠纷案号：

（2018）沪0112民初8867号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钱国祥与俞粉莲就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。现钱国祥要求俞粉莲继续履行合同并承担逾期过户的违约责任，俞粉莲则以钱国祥逾期付款为由要求解除合同并要求钱国祥承担违约责任，故本案争议焦点在于双方合同履行过程中违约责任的认定及处理。

 

一、关于钱国祥是否按约支付了购房款。俞粉莲认为根据双方合同约定房价款为1,350,000元，钱国祥应于2015年10月28日支付首期房款650,000元，但钱国祥只支付了500,000元；钱国祥则认为双方合同约定的房价款虽为1,350,000元，但俞粉莲实际到手价为1,300,000元，钱国祥已按合同约定支付了所有房款。对此，本院认为，关于涉案房屋的转让价款，根据双方于2015年11月30日签订的《上海市房地产买卖合同》约定，涉案房屋的转让价款为1,350,000元，钱国祥虽然主张俞粉莲实际到手价为1,300,000元，剩余50,000元属于俞粉莲应承担的中介费，但俞粉莲对此予以否认，对该主张钱国祥仅提供了中介公司员工的证言予以证明，未能进一步提供其他书面证据予以佐证，且根据双方合同约定，涉案房屋的居间服务费由钱国祥承担，故对于钱国祥的上述意见，本院不予采信，涉案房屋的转让价款应以双方的合同约定为准，即涉案房屋的转让价款为1,350,000元。关于房款的支付时间和金额，合同约定涉案房屋的房款由钱国祥向俞粉莲于2015年10月28日支付650,000元，于2015年11月22日支付300,000元，于2016年1月15日做公证当日支付400,000元。双方对于钱国祥于2015年11月22日支付了300,000元房款以及于2016年1月16日支付了400,000元房款的事实均无异议，但对首期房款的支付金额存在争议。根据双方提供的证据来看，虽然钱国祥于2015年10月29日向案外人戴XX转账的金额为500,000元，但案外人戴XX出具的《收款收据》上明确确认了收到钱国祥购买涉案房屋的购房款为550,000元，故对于俞粉莲称只认可收到500,000元房款的意见，本院不予采信。虽然钱国祥主张其已经全额支付了首期房款，并提供了第三人出具的购房意向金《收据》，认为其系向中介方支付了该款项，且该款项也已由经办人蒲某及第三人财务张某某转账给了戴XX，但俞粉莲对此予以否认，认为案外人蒲某及张某某的转账系案外人蒲某与戴XX之间的个人业务往来，与本案无关，第三人对此表示蒲某曾以第三人的名义对外经营，蒲某收取的钱款未交付给第三人，第三人对于蒲某的经营行为不知情，对于买卖双方的交易也不知情，故在没有充分证据证明俞粉莲已授权中介方可以代为收取并保管房款，且钱国祥亦未能进一步举证上述资金往来与涉案房屋购房款存在必然联系的情况下，钱国祥认为其已经向俞粉莲付清全部购房款主张显然不能成立，因此，钱国祥还应向俞粉莲支付涉案房屋的购房款金额为100,000元。

二、关于俞粉莲能否以钱国祥逾期付款为由行使合同解除权。本院认为，根据合同约定，首期房款的支付时间为2015年10月28日，但在后续的合同履行过程中，钱国祥分别于2015年11月22日支付了300,000元房款，并于2016年1月16日支付了400,000元房款，履行了大部分的合同付款义务，并于2016年1月起在涉案房屋内实际居住至今，而俞粉莲在签订合同以及钱国祥支付后续购房款时并未提出异议，也未提出过首付款不足，在此情形下，俞粉莲更应诚信行使合同权利，现俞粉莲直至2017年12月8日临近合同约定的过户时，直接以钱国祥未按约支付房款为由解除双方合同，明显不能视为合同权利的正当行使，该解除通知并不发生解除合同的效力，故对于俞粉莲要求确认双方的买卖合同于2017年12月12日解除之反诉请求，本院不予支持。现双方约定的过户时间已届满，钱国祥已依约支付了大部分房价款，并已实际占有使用涉案房屋，且钱国祥在诉讼中已将100,000元缴至本院代管款账户，并同意在俞粉莲配合办理过户时一次性将应付款项支付给俞粉莲，其行为已显示了其履约的诚意及能力，涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》具备继续履行条件，故钱国祥要求俞粉莲继续履行合同，协助钱国祥将涉案房屋的产权过户至钱国祥名下的诉讼请求，本院予以支持。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，根据双方的合同约定应由钱国祥负担，钱国祥要求按国家规定由钱国祥和俞粉莲各自承担，缺乏依据，本院不予支持。

三、关于违约金的承担。鉴于合同继续履行，俞粉莲基于合同解除提出的要求钱国祥支付房款总价一倍的违约金之反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于钱国祥未能足额支付涉案房屋的购房款，在钱国祥未付清款项的情况下，钱国祥要求俞粉莲支付逾期过户的违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同约定，钱国祥未按合同约定的时间付款，则每逾期一日，钱国祥应按应付而未付款额的万分之五每日向俞粉莲支付逾期违约金，现俞粉莲要求钱国祥支付逾期付款的违约金，钱国祥在诉讼中提出违约金过高，考虑到钱国祥已将100,000元缴至本院代管款账户，同时本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定钱国祥应承担的逾期付款违约金金额为20,000元。”

 

【实务案例3】逾期付款违约金过高，予以调低。

上海市第一中级人民法院审理的朱贝玲、蒋某1、袁世冬、宋国凤房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪01民终236号认为：“本案当事人争议的焦点为涉案房屋买卖合同解除的原因和责任归属；朱贝玲、蒋某1在履行合同过程中是否存在违约行为，若存在，其应当承担责任的方式；朱贝玲、蒋某1若应承担解约违约金，相应的金额如何合理确定；袁世冬、宋国凤是否应当承担合同解除后的房款利息。

一、涉案房屋买卖合同解除的原因和责任归属。

根据上海市关于房屋限购的政策规定，房屋限购审核系以居民家庭为单位进行的。现已查明的事实显示，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤在就涉案房屋于2017年9月2日签订房屋买卖合同时，购买方中蒋某1为未成年人，对其购房资格的审核，显而易见应当将其纳入到与其法定监护人（父母）组成的居民家庭中予以考察。而蒋某1的父亲蒋某2本案审理中已向法院确认其已属于上海市房屋限购对象，则作为居民家庭成员的蒋某1在2017年9月2日签署上述涉案房屋之日即属于房屋限购对象，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就涉案房屋签订的买卖合同自始即存在履行不能的情形。上述合同签订后，在发现购买人中蒋某1无购房资格后，买卖双方虽自2017年12月17日起，在太平洋公司的组织下多次就合同的变更事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。因系朱贝玲、蒋某1限购的原因导致合同不能履行，双方虽主张因对方在后续的协商过程拒不配合导致未能重新缔约，但合同主体的变更并非当事人的强制义务。因此，现因蒋某1存在限购的情况，双方签订的合同在客观上无法履行，买卖双方一审中均要求确认合同解除，一审法院据此确认朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤于2017年9月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年1月18日解除，并无不当之处；在合同解除的情况下，一审判决对于朱贝玲、蒋某1已付的购房款80万元予以处理，判令袁世冬、宋国凤予以返还，于法有据，本院予以确认。

鉴于本案主要系因蒋某1存在限购情况而导致合同解除，在朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤均明知蒋某1限购且未能重新签署新的合同的情况下，则不应苛求朱贝玲、蒋某1仍依原先的合同向袁世冬、宋国凤支付后续的购房款，故袁世冬、宋国凤认为双方之间合同系因朱贝玲、蒋某1无法支付后续房款构成违约而由其单方解除的观点，与查明的事实不符。一审判决据此对于袁世冬、宋国凤在反诉中主张的逾期付款违约金的请求不予支持，当属无误。朱贝玲、蒋某1作为买受方，在签订涉案合同时未能结合自身住房情况和上海市住房政策尽到相应的注意义务，导致关于涉案房屋的买卖合同最终解除，应当承担相应的责任。

二、朱贝玲、蒋某1在履行合同过程中是否存在违约行为，若存在，其应当承担责任的方式。

如前所述，朱贝玲、蒋某1在签订涉案合同时本应结合自身住房情况和上海市住房政策尽到相应的注意义务。在其与袁世冬、宋国凤签订的关于涉案房屋的买卖合同（上海市示范文本）的“特别告知（二）”部分中，载明有相应的上海市房屋限购的政策法规内容，合同中也约定了在签订本合同时，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤双方均已知晓国家和上海市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于朱贝玲、蒋某1责任，造成袁世冬、宋国凤损失的，朱贝玲、蒋某1应赔偿相应损失等。根据现已查明的事实，在签署涉案房屋买卖合同的同时，蒋某1之父蒋某2代蒋某1向太平洋公司出具的《佣金确认书》中曾承诺欲购买的涉案房屋为其首套房，鉴于审核购房人购买房屋是否为首套房系以居民家庭为单位进行的，该承诺显然与事实不符。朱贝玲、蒋某1上诉称，根据其提供的纳税流程记录，其在交易过程中已经向袁世冬、宋国凤以及太平洋公司如实提供了家庭情况及家庭成员名下拥有住房的情况，但根据其提供的纳税流程记录等材料，并不能得出其已如实提供了家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况的结论。关于涉案房屋买卖合同的特别告知中已明确载明对于房屋限购系以居民家庭为单位进行审核的，应当推定买卖双方对此已经明知。在此情况下，朱贝玲、蒋某1仍与袁世冬、宋国凤签署房屋买卖合同，并承诺欲购买的涉案房屋为其首套房，故不能认定朱贝玲、蒋某1已如实提供了其家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，据此朱贝玲、蒋某1应当就涉案合同的解除对袁世冬、宋国凤承担相应的违约责任。

关于朱贝玲、蒋某1应当承担的责任方式，本院认为，双方之间的买卖合同一方面约定有若因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于朱贝玲、蒋某1方的责任，违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，造成袁世冬、宋国凤损失的，朱贝玲、蒋某1应承担赔偿相应损失的内容，合同另一方面也同时约定，朱贝玲、蒋某1若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，应参照合同第九条之约定向袁世冬、宋国凤承担违约责任。双方在合同第九条第（三）款中则约定了朱贝玲、蒋某1未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向袁世冬、宋国凤支付赔偿金。逾期超过15日朱贝玲、蒋某1仍未完全履行付款义务的，袁世冬、宋国凤有权单方解除合同并有权要求朱贝玲、蒋某1承担按照房屋总价的20%计算的违约金。朱贝玲、蒋某1未如实提供其家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况的违约行为，导致了涉案合同的解除，根据上述合同约定的内容，袁世冬、宋国凤既可要求朱贝玲、蒋某1赔偿因此而造成的损失，也可选择参照合同第九条的约定要求朱贝玲、蒋某1承担包括总房价款20%计算的解约违约金在内的责任。一审审理中，袁世冬、宋国凤最终并未选择要求朱贝玲、蒋某1赔偿违约造成的损失，而是要求朱贝玲、蒋某1承担包括解约违约金在内的责任。虽然由于袁世冬、宋国凤对于朱贝玲、蒋某1履约过程中行为性质的认知错误，其要求朱贝玲、蒋某1承担包括解约违约金在内的责任之依据事由（即认为朱贝玲、蒋某1未按约付款构成违约，遂按照合同第九条之约定追究朱贝玲、蒋某1不履行后续款项支付义务的责任）并不成立，但鉴于双方合同中对于朱贝玲、蒋某1若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，应参照合同第九条之约定向袁世冬、宋国凤承担违约责任有明确约定，而朱贝玲、蒋某1未如实提供其家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况的违约行为，亦属于未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的范畴，袁世冬、宋国凤有权参照合同第九条之约定追究朱贝玲、蒋某1的责任，提出包括按照总房价20%计算的解约违约金等请求的事实存在，且在袁世冬、宋国凤已根据合同第九条提出合同解除项下解约违约金请求的情况下，一审法院对其解约违约金的诉请予以相应支持，并无明显不当之处。朱贝玲、蒋某1有关即使其没有如实提供家庭信息及名下房屋情况，也只应承担赔偿损失责任，而非承担违约金的责任的相关上诉意见不能成立。

三、朱贝玲、蒋某1若应承担解约违约金，相应的金额如何合理确定。

如前所述，袁世冬、宋国凤有权选择违约金的承担方式追究朱贝玲、蒋某1的违约责任，一审中袁世冬、宋国凤也实际最终选择要求朱贝玲、蒋某1承担解约违约金，一审法院据此也作出相应的判决，双方对于该内容均不服，故对于一审判决的解约违约金是否恰当合理应当予以审核。

本院认为，朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》中对于“转让价款”、“现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿”均作了相应约定，双方实际总成交价款为380万元。双方在《上海市房地产买卖合同》中约定解约违约金应按照总房价20%计算，在《补偿协议》中又约定同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。据此，按照总房价20%计算的解约违约金应为76万元。一审判决认为袁世冬、宋国凤仅可向朱贝玲、蒋某1主张违约金60万元，与查明的事实不符，本院予以纠正，袁世冬、宋国凤主张解约违约金应计算为76万元，具有相应的事实根据。

至于袁世冬、宋国凤提出的76万元的违约金是否应予以全额支持的问题，本院认为，朱贝玲、蒋某1在本案中已就袁世冬、宋国凤的违约金主张提出了违约金过高的抗辩意见，二审上诉中提出一审根据袁世冬、宋国凤的诉请判定的25万元的解约违约金远远高于袁世冬、宋国凤的实际损失，故确有必要对违约金调整与否的主要考量因素实际损失予以审察。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤在关于涉案房屋的买卖合同中，对于朱贝玲、蒋某1违反限购规定导致合同解除的违约责任也有赔偿损失的约定。因此，综合法律、司法解除的规定及当事人的约定，本案中袁世冬、宋国凤虽也有权就朱贝玲、蒋某1违反限购规定的违约行为根据合同约定提出解约违约金的请求，但解约违约金的确定应主要依据袁世冬、宋国凤的相应合理实际损失，并应与相应合理实际损失大体相当为宜。

就袁世冬、宋国凤的实际损失问题，袁世冬、宋国凤本案中称包括另案承担的违约金、诉讼费，与高某之间房屋交易实际支付的中介费及另案与本案的律师费损失等在内，本院认为，袁世冬、宋国凤有关其因朱贝玲、蒋某1的违约行为给其造成的实际损失问题的主张，有相应的在案证据所佐证的事实佐证，故本院对袁世冬、宋国凤实际发生并已支付的违约金、诉讼费、中介费、律师费等损失予以确认，且上述损失确系朱贝玲、蒋某1因限购问题无法继续履行合同、支付后续房款导致宋国凤无法履行与高某的房屋买卖合同，并进而导致袁世冬、宋国凤在另案和本案解除房屋买卖合同的诉讼中实际支出了的相应费用。上述实际损失的发生与关于涉案房屋的买卖合同履行过程中朱贝玲、蒋某1的违约行为之间存在直接关联。朱贝玲、蒋某1上诉称，其与袁世冬、宋国凤之间签订的房屋买卖合同，和宋国凤与案外人高某之间签订的房屋买卖合同，为两份独立的合同，双方的签约时间、主要款项的付款期限各不相同，两份合同完全没有关联。朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤之间的合同中对宋国凤与高某签约的情况没有约定，朱贝玲、蒋某1也无法预知、预判，一审判决将袁世冬、宋国凤对高某承担的违约损失，变相转嫁给朱贝玲、蒋某1，缺乏依据。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于双方争议的可预见性的问题，鉴于双方在关于涉案房屋的买卖合同中已就任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行己方义务导致合同解除应承担总房价款20%的解约违约金，即76万元的违约金责任已有明确约定，该76万元的金额为双方在订立合同时应当预见的解约违约金的最大限额。因此，即使如朱贝玲、蒋某1所述，其与袁世冬、宋国凤之间的合同中对宋国凤与高某签约的情况没有约定，朱贝玲、蒋某1不知晓也无法预知、预判袁世冬、宋国凤与高某之间房屋买卖合同的履行情况，但鉴于袁世冬、宋国凤确因朱贝玲、蒋某1的违约行为导致另案和本案解除房屋买卖合同纠纷之诉过程中产生了实际损失，该实际损失亦未超出朱贝玲、蒋某1在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的赔偿损失限额，以及袁世冬、宋国凤有权要求朱贝玲、蒋某1对其合理的实际损失承担责任，袁世冬、宋国凤本案要求朱贝玲、蒋某1承担违约金的请求与其实际损失密切相关等情况，故虽袁世冬、宋国凤一审中并未提出赔偿损失请求，但一审法院在根据袁世冬、宋国凤的请求裁判违约金时将宋国凤的实际损失作为考量因素，并无不当之处。朱贝玲、蒋某1有关两份合同无关联、一审判决将袁世冬、宋国凤对高某承担的违约损失，变相转嫁给朱贝玲、蒋某1等说法不能成立。

综合考量袁世冬、宋国凤的实际损失的合理性（实际损失中的律师费涉及合理必要性的问题）、朱贝玲、蒋某1与袁世冬、宋国凤订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失、朱贝玲、蒋某1已付款的利息损失等因素，本院根据本案实际酌情确定袁世冬、宋国凤应向朱贝玲、蒋某1支付解约违约金500,000元。

四、袁世冬、宋国凤是否应当承担合同解除后的房款利息。根据查明的事实，朱贝玲、蒋某1应当就涉案合同因限购而予以解除对袁世冬、宋国凤承担相应的违约责任。基于此，袁世冬、宋国凤在违约责任最终清算之前保有朱贝玲、蒋某1预付的购房款800,000元具有相当的合理性，又基于朱贝玲、蒋某1承担的违约责任数额本身即具有争议性，当事人无从自行判断，故一审法院对朱贝玲、蒋某1最终需承担的违约责任与购房款之间差额部分的利息损失，在调整袁世冬、宋国凤主张的违约金中一并予以考虑，不再单独处理，并无不当之处，本院予以确认。”

【实务案例4】逾期付款违约金过低，予以调高。

上海市第一中级人民法院审理的陈海军、王爱琴与金慧、张尧房屋买卖合同纠纷案号：（2019）沪01民终7602号认为：“本案双方签订的《上海市房地产买卖合同》于法无悖，双方均应恪守。金慧、张尧未依约支付购房款，构成违约，应依约承担相应的违约责任。本案双方间的合同约定，买受人未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向出卖人支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；买受人未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期超过十个工作日的，买受人单方面要求解除合同的，均视为其违约。出卖人有权单方解除合同，应当通知买受人，买受人除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。综合考虑当事人过错责任、房屋总价、合同履行状况等因素，本院认为，原审酌定之违约金过低，不足以弥补陈海军、王爱琴因买方违约而受到的损失，故本院对此予以调整，确定由金慧、张尧偿付违约金200,000元。鉴于陈海军、王爱琴明确选择按违约金条款主张权利，且本案双方均表示定金由法院处理，为避免讼累，本院确定陈海军、王爱琴返还定金100,000元。”

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