【逾期交房违约责任】第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第___款内容处理。

(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款___％的违约金，合同继续履行。

(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的___日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的___日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起___日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的___％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

(三)__________________________________________________

签订技巧：

本条款是对于买方逾期交付房屋，要承担的违约责任的约定。包括：1.逾期以总房款为基数按日万分之五的违约金 2.逾期超过几天，守约方可以选择单方解除合同，书面通知对方。3.违约金少于实际损失时，以弥补实际损失为准。

风险提示：

1.违约金计算的标准问题，实务中日万分之五的违约金在对方提出过高，要求调低时一般都会调整。

2.违约方持续违约达到解除合同的条件时，守约方如果选择解除合同，一定要履行合同解除的书面通知形式，确保合同效力解除。

3.违约金过分高于或者过分低于实际损失时，违约方可以申请法院予以调整。

老王建议：

1.违约金计算方式虽然会面临被调整的境地，老王律师也建议适当高一些，理由是1.过高的违约金对违约方形成威慑力，在违约成本很高的情况下，约束其诚实守信，坚守契约精神；2.法院只有在违约方要求调整的前提下，才能对违约金进行调整，法院不会主动调整。

2.本条的解除权属于约定解除权，在具备单方解除的情况下，只有履行书面通知程序，才能达到解除的效力。老王律师建议最好约定通过哪些具体书面通知方式。比如手机短信、微信、邮件、QQ、快递等，这些方式法律上是可以认定是书面方式的，实务操作中有被认定不是书面通知的判决案例，约定具体用哪种方式无疑降低了自身的风险。

3.承担违约责任的目的实际上是为了弥补损失，因此才出现违约金被调整的尴尬。根据合同法和商品房买卖合同司法解释的规定，可以突破实际损失的底限，按实际损失的1.3倍。

逾期交房和逾期付款的违约金对于买卖双方来讲，虽然是对等的，但实践中经常存在，违约方认为违约成本远远低于因违约而取得的利益，造成恶意违约，比如房价上涨时房东坐地涨价、户口不按时迁走以未造成损失为由，拒绝支付合同约定违约金等不守诚信的情况。

四、常见争议：

【实务案例1】逾期交房，支付违约金。

上海市闵行区人民法院审理的张海江、陈新乐与金莲红房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪0112民初9511号认为：“原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。原告作为购买方，已按约完成付款义务。作为出售方的被告，亦应按期交付涉案房屋。现原告以被告逾期交付房屋为由要求被告承担违约责任。对此，本院认为，就涉案房屋的交付时间，涉案买卖合同约定“待房产所属区县房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后3日内，甲、乙双方应对该房地产交接完结”，现涉案房屋于2019年9月29日被核准登记至两原告名下，被告亦已于2019年11月21日收到第二期房价款，然被告收款后并未履行交付房屋之义务，直至2020年1月19日原告方自行收回涉案房屋。被告的行为显然构成违约。原告要求被告承担违约责任，符合双方约定，本院予以支持。至于被告辩称的原告明知涉案房屋内有租客且其已告知原告及租客自2019年11月21日起的租金由原告收取、故其不存在违约行为的意见，本院认为，首先，被告并无充分有效的证据材料证明被告已清楚告知原告涉案房屋存有租赁关系或原告对此明知。其次，即便对租赁事宜，被告已告知或原告已明知，但被告并无证据证明双方已就原告承接现有租赁合同等事宜达成一致，而双方在涉案买卖合同约定的是被告向原告交付涉案房屋，故被告仍然应当履行按期交付房屋之义务，而非被告自以为的认为只要告知原告及租客租金由原告收取即完成了交付义务。因此对被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。

就原告主张的违约金，现被告认为过高。本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，故本院考虑到逾期交房对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告向原告支付逾期交房违约金的金额为15,000元。”

【实务案例2】逾期交房违约金过高，予以调低。

上海市嘉定区人民法院审理的吴刚、王晶与季雪娟房屋买卖合同纠纷案号：（2017）沪0114民初15468号认为：“两原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各项义务。现原告已按约支付全部房款，被告虽然协助原告办理了过户手续，但未按约交付房屋，原告要求被告交付房屋合法有据，本院予以支持。被告称原告对系争房屋存在租约系明知，但庭审中，双方一致认可被告曾告知原告被告与案外人的某某于2017年3月到期，不影响被告交房，且双方签订的房屋买卖合同并未约定带租约交房，现被告未能按约于2017年6月30日前交付系争房屋，显属违约，应承担违约责任。原告要求按买卖合同的约定支付逾期交房违约金，被告称该违约金标准过高，要求调整，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度、违约给原告造成的实际损失等因素，本院酌情将违约金调整至按已付房款的每日万分之一计算。鉴于违约金足以弥补两原告的实际损失，故对于原告要求赔偿实际损失的诉请本院不予支持。”

【实务案例3】逾期交房违约金数过低，予以调高。

上海市第一中级人民法院审理的舒孟军与沈金英、唐晨房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪01民终2301号认为：“二审争议焦点在于：被上诉人沈金英、唐晨应承担的逾期交房违约金如何认定？

上诉人舒孟军、原审被告庞智慧与被上诉人沈金英、唐晨之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。根据双方在补充协议中的约定，被上诉人沈金英、唐晨最晚应于2017年7月10日交房，故被上诉人沈金英、唐晨未能于该日履行交房义务，构成违约，应承担相应的法律后果。

关于被上诉人沈金英、唐晨应承担的逾期交房违约金问题。本院认为，虽然双方在合同中约定每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，但根据双方在本案审理中所作的陈述，上诉人舒孟军、原审被告庞智慧与被上诉人沈金英、唐晨在2017年9月8日进行交房时，上诉人舒孟军、原审被告庞智慧要求被上诉人沈金英、唐晨给予3万元赔偿，该赔偿金额并非以双方合同约定的违约金标准主张；其诉请也是作出了违约金调整后的金额，且双方约定的违约金也有过高之嫌，故一审对违约金予以调整，并无不当。但是，上诉人舒孟军、原审被告庞智慧要求被上诉人沈金英、唐晨就违约金赔偿先签协议，因该项要求并非房屋交接的前置条件，故上诉人舒孟军、原审被告庞智慧的行为有所不当。被上诉人沈金英、唐晨没有同意上诉人舒孟军、原审被告庞智慧的该项要求，理由可以成立。根据已查明的事实，被上诉人沈金英、唐晨在该日没有将房屋内物品全部清空，实际仍控制房屋，导致上诉人舒孟军、原审被告庞智慧无法实际获得对房屋的使用权利，鉴于被上诉人沈金英、唐晨在双方产生争议情况下完全可以通过中介公司交付钥匙，履行合同约定的房屋交付义务，即被上诉人沈金英、唐晨是在有其他途径可寻情况下没有完成交房义务，故被上诉人沈金英、唐晨对2017年9月8日之后至实际交房时间段也应承担逾期交房违约责任，但就该时间段的违约责任可考虑上述情况适当减少违约金承担比例。本院综合双方的合同履行情况及双方履行过程中的过错责任等，重新对逾期交房违约金予以酌情调整认定。一审法院虽然综合考虑了双方在交房过程中的违约责任大小及实际损失等因素，但对违约金数额所作的认定欠妥，故本院予以纠正。

综上所述，上诉人舒孟军的上诉请求部分成立，应予支持；一审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以认同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82500号第一项、第二项、第三项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82500号第四项为：被上诉人沈金英、唐晨应于本判决生效之日起十日内支付上诉人舒孟军、唐晨逾期交房违约金人民币40,000元。”

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