【转让价格】第二条?甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为__________元， (大写)：________________

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

签订技巧：

本条款是对于交易房产转让款,也就是总房价的约定,是房产交易的核心条款。

风险提示：

实践中该价格通常会出现3种情况：

1.实际交易价格

2.做低的价格

3.做高的价格

律师建议：

1.实际交易价格通常是双方真实的意思表示，根据自己的经济实力量力而行就好；

2.做低房价的目的，一般是为了少交税费，看似占了便宜，实际上存在两方面的风险：

第一，房产以后交易税费的增加；

第二，少交税费，违反国家法律规定，该条款在法律上属于无效。此种方式在实务中最为常见。

3. 做高房价的目的，主要是为了少付首付款、多从银行贷取款项，解决自己的资金问题。存在三方面的风险：

第一，房产交易税费的直接增加；

第二，高评高贷存在银行贷款无法审批通过，存在逾期付款的风险；

第三，伪造假的首付款凭证及相关资料，违反国家法律规定，该条款在法律上属于无效。后果严重者，直接构成犯罪。

4.价格是否合理的判断标准:对于明显不合理的低价,实务中,法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。

四、常见争议：

【实务案例1】做低房价，合同部分无效。?

上海市松江区人民法院审理的顾松松、高美菊与郑航房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪0117民初7540号认为：“原、被告对解除就系争房屋建立的房屋买卖合同均无异议，但对被告应否承担定金罚则存在分歧。原告认为，被告拒绝交易导致无法继续履行，应承担相应责任，被告则称，虽拒绝出售系争房屋，但一则双方所签合同做低房价应属无效，二则受疫情影响父母需至系争房屋处居住，故不应承担赔偿责任或应减免赔偿。对此，本院作如下认定：首先，从双方所签《房地产买卖补充协议》来看，双方就系争房屋本次交易的真实价格为453万元，而《上海市房地产买卖合同》上约定的转让价335万元存在为避税而故意做低房价之嫌，故双方有关做低房价的约定内容无效，但有关做低房价约定内容的无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，该合同除做低房价内容之外的内容对签约当事人具有约束力，双方均应恪守，故被告关于合同无效继而无需承担相应责任的意见，于法无据，本院不予采信。其次，被告在签约并收取了20万元定金后，未能按约履行配合办理贷款等相关义务，继而表示不再出售系争房屋，理由为受疫情影响父母需在系争房屋内居住，此显非被告有权拒绝履约的合理抗辩。综上，被告自身原因导致交易未能进行，应向原告承担双倍返还定金的责任。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。”

【实务案例2】做高房价，合同部分无效。

苏州市吴中区人民法院审理的陆静伟、陆语韵与曹惠洪房屋买卖合同纠纷案号：（2019）苏0506民初5798号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的买卖合同已明确约定房屋坐落、实际成交价格、付款方式、交房时间等，具备房屋交易的主要内容，系双方真实意思表示，应为合法有效。但是，其中关于备案价条款，目的在于获取更多的银行贷款，以房屋交易的合法方式掩盖骗取贷款的真实意图，应为无效。合同部分无效，并不影响其他部分的效力。从合同实际履行情况看，双方尚未办理网签手续，并申请贷款。在被告对备案价提出质疑后，原告已多次表示可按合法程序进行贷款，如贷款不能办理，同意全款购买。可见，原告已同意将备案价调整为按实际成交价履行合同，买卖合同具备继续履行的可能。被告主张中介与原告存在串通损害，并无证据，被告仍应按约履行合同有效部分的对应义务。

被告于双方就备案价达成合意时未提出异议，并签字确认，主观上明知或应知该条款内容。该合同尚未申请贷款，被告就已自行判断原告并无贷款能力，缺乏事实依据，并不符合不安抗辩权的适用条件。被告以合同违规违法、原告贷款能力不足要求解除合同的理由无法成立。从聊天记录看，原告从未同意解除合同，而是多次催促被告履行义务，双方就此未能协商一致，被告发出的解除通知并未产生法律效力。原告提出按合法程序贷款，甚至可以全款购买后，被告在原合同尚未解除的情况下将房屋再次出售，构成违约。该房屋已登记至他人名下，原、被告签订的买卖合同已不能实现合同目的。原告要求解除该合同，合法有据，予以支持，解除时间以原告变更诉讼请求之日即2019年7月18日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告已支付的200000元定金，被告应予退还。

因被告违约导致买卖合同未能履行，原告购房目的落空，有权要求被告赔偿差价损失。原告于2019年7月18日提出解除合同，申请对房屋价格进行评估，以该日作为价值时点，并无不当。经评估，涉案房屋价值7518696元，与该合同实际成交价差额为458696元。原告要求被告进行赔偿，符合法律规定，予以支持。就评估费58695元，原告自行决定同时对两套房屋价值做出评估，但无法确定东湖林语房屋价值与本案存在直接关联，该部分评估费应由原告自行承担。根据相应价值比例，本院酌定由原告负担19076元，被告负担39619元。至于律师费60000元，双方签订的合同对律师费的负担并无明确具体的约定，原告要求被告承担，缺乏合同依据，不予支持。”?

【实务案例3】为骗取银行贷款而签订的合同，全部无效。

上海市宝山区人民法院审理的吴金喜与席兼生房屋买卖合同纠纷案号：

（2019）沪0113民初9987号认为：“意思表示真实系民事法律行为的一项生效要件，因此房屋买卖合同有效的前提必须是买卖双方具备买卖房屋的真实意思。就本案而言，虽然原、被告签订了房屋买卖合同，也办理了过户手续，但从双方签订的协议书、买卖合同签订及履行情况，本院可以认定原被告之间并无房屋买卖的真实意思，双方签订合同并办理系争房屋过户手续的真实意图是为了从银行取得贷款。因此，系争《上海市房地产买卖合同》因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思，可认定为无效。依据法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因系争房屋已经被依法拍卖，现原告主张扣除银行贷款本息、拍卖费、评估费及执行费后，系争房屋拍卖款的余款归其所有，符合法律规定，本院予以支持。”

【实务案例4】通过虚假交易，骗取款项，构成诈骗。

上海市第二中级人民法院审理的王聚、陆云海、朱顺诈骗罪案号：（2020）沪02刑终609号认为：“2009年9月，被害人赵1经胡轶斌(另案处理)介绍向被告人王聚借款，并签订借款金额为人民币22万元(以下币种均为人民币)的借条，实际到手17万元。同年11月，因赵无力还款，被迫接受王聚及胡轶斌所提出的通过将其位于上海市虹口区广中路XXX号XXX室房屋进行虚假交易的方式骗取银行贷款用于平账。

2010年3月2日，被告人王聚伙同被告人陆云海、朱顺及胡轶斌、杨海宁(另案处理)等人以还清银行贷款后即可将房屋归还为名，诱骗被害人赵1与陆云海签订房地产买卖合同并将价值78.07万元的该房屋过户至陆云海名下，并骗取银行贷款40万元，除支付给赵15万元外，其余钱款被分用。后陆云海与朱顺分别于2014年4月至2016年1月间多次将该房屋抵押、借款，后在无法归还借款时于2016年4月1日将该房屋以120万元出售给杨丽娟。

2019年5月29日，被告人王聚、陆云海被公安机关抓获归案；同年6月4日被告人朱顺被公安机关抓获归案。到案后，王聚、陆云海、朱顺均如实供述了犯罪事实。

陆云海、朱顺与他人结伙，以非法占有为目的，虚构事实，隐瞒真相，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为均已构成诈骗罪，依法应予以惩处。王聚、陆云海、朱顺到案后能如实供述自己的罪行，且朱顺能认罪认罚，可分别情节对各被告人从轻处罚。在共同犯罪中，陆云海在无实际出资的情况下，伙同他人诱骗被害人赵1将位于虹口区广中路XXX号XXX室的房产过户至其名下，并骗取银行贷款，从中获利。后又将上述房产经朱顺介绍多次抵押、借款，直至最后出售，获取钱款。上述行为系相关诈骗犯罪的重要环节，故陆云海在本案中并非起到次要或者辅助作用，不应认定为从犯。原判认定事实清楚、证据充分。原判根据王聚、陆云海、朱顺各自犯罪的事实、性质、情节以及对社会的危害程度等，依法所作的判决并无不当，且审判程序合法。王聚、陆云海的上诉理由及辩护人的辩护意见，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。朱顺申请撤回上诉及上海市人民检察院第二分院决定撤回抗诉，符合法律规定，本院予以准许。”

【实务案例5】名为买卖，实为赠与。

上海市虹口区人民法院审理的许子云、史桂兰与许寅康房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪0109民初22046号认为：“本案的争议焦点为原、被告签订《房地产买卖合同》时双方的真实意思表示为买卖还是赠与。首先，原、被告签订的《房地产买卖合同》确实十分简单异于通常，该合同仅约定房款及过户时间，对付款方式、付款期限、违约责任等重要条款均未作具体约定，该合同的约定不符合一般房地产买卖的交易习惯。其次，原告虽主张原、被告双方签订《房地产买卖合同》的真实意思表示为买卖，但其并无证据证明其在合同签订前就房款的给付与被告达成合意、签订过书面协议，且在被告未支付任何房款的情况下，原、被告双方仍办理了产权过户手续，原告仍将系争房屋三分之一产权份额过户至被告名下。第三，在2016年5月系争房屋的三分之一产权份额过户至被告名下后，原、被告及第三人于2016年6月再次就系争房屋签订《房地产买卖合同》，将系争房屋产权份额变更为许子云占9%、史桂兰占9%、许容康占22%、许慧娴占27%、许寅康占33%，被告所占产权份额基本未变，原、被告及第三人均确认此次买卖系名为买卖实为赠与，而两份合同除了约定房款及过户时间外，其余条款均为空白，结合前后两份《房地产买卖合同》的内容以及合同履行情况，均符合以房屋买卖合同为形式实现赠与目的之行为的特点。此外，在原、被告对系争房屋产权份额进行第一次变更后，直至原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》对系争房屋产权份额再次变动时，原告未向被告主张51万元房价款，直至起诉前一个月原告才委托律师向被告发出催款律师函。综上，考虑到原、被告之间系父母子女关系，身份关系特殊，《房地产买卖合同》本身并不足以证明合同双方系房屋买卖关系，被告表示双方名为买卖，实为赠与的抗辩意见，较为可信，本院予以采纳。原告以被告未支付房款为由主张解除买卖合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若原告对赠与行为持有异议的，可依法另行解决。”

【实务案例6】名为赠与，实为买卖。

北京市西城区人民法院审理的吴胜利、吴美玲与郭双才、郭素贤、郭素花、郭双印房屋买卖合同纠纷案号：（2019）京0102民初3989号认为：“吴胜利、吴美玲主张吴德永与郭林长、魏秀琴就涉案房屋存在买卖合同关系，郭双才、郭素贤、郭素花、郭双印在此前诉讼中，亦认可吴德永与郭林长、魏秀琴之间名为赠与实为买卖关系，故本院对此不持异议。

本案中，双方争议的焦点应为购买方吴德永是否已支付了房屋的价款，本院从以下四点进行分析。第一，郭林长、魏秀琴已在购买房屋当时将涉案房屋交给吴德永一方，并办理了将房屋所有权赠与吴德永的公证，此举表明郭林长、魏秀琴已将房屋使用权和所有权完全让与了吴德永；第二，郭林长、魏秀琴在世期间，从未向吴德永主张过购房款；第三，吴德永一方因放弃拆迁安置的房屋，有另行购买房屋的资金来源；第四，吴胜利、吴美玲陈述的交易过程，比如现金支付等符合当时的交易习惯。由此本院认定，吴德永购买郭林长、魏秀琴的涉案房屋，并已支付了全部购房款。郭林长、魏秀琴去世后，涉案房屋已由郭双才、郭素贤、郭素花、郭双印继承共有，现吴胜利、吴美玲要求郭双才、郭素贤、郭素花、郭双印协助办理涉案房屋产权过户手续，理由正当，本院予以支持。此前双方诉讼中，吴胜利、吴美玲按照赠与合同起诉，终审判决未改变案由审理，而是以不存在赠与合同为由驳回了吴胜利、吴美玲的诉讼请求，二审并未从实体上处理买卖合同事项，因此，本院郭双才、郭素贤、郭素花、郭双印此项抗辩意见，不予采纳。”

【实务案例7】以房价过高解除合同，法院不支持。

上海市闵行区人民法院审理的丁家骏与朱钟鸣、德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案号：（2015）闵民五（民）初字第1300号认为：“原、被告签订的房地产买卖居间协议是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。该协议签订当日，原告按约向被告朱钟鸣支付了2万元定金，以担保房屋买卖合同的签订。现本案的争议焦点为：一、两被告是否存在欺诈？二、上述2万元的定金是否应予返还？关于第一项争议焦点，本院认为，根据合同法第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓欺诈，是指当事人一方故意制造虚假或歪曲的事实，或者故意隐匿事实真相，使表意人陷入错误而作出意思表示的行为。现本案中，原告主张两被告存在欺诈行为的主要依据为房屋的价格过高，但根据本案查明的事实，原告在房地产买卖居间协议中确认已查验房屋的全部信息、户型分布等实际情况，说明原告对于房屋的权利状况、室内的布局、装修情况等是知晓、清楚的，并且原告认为是符合其自身购房需求的，进而在被告德佑公司的居间撮合下，与被告朱钟鸣共同签订了居间协议。故居间协议所约定的内容（包括房屋价格）均是原告基于对该房屋客观情况的了解及对自身主观需求的评价，与被告朱钟鸣自由协商的结果。在此过程中，并未有证据证明两被告有故意制造虚假事实或者故意隐匿事实真相的行为。原告作为具有完全民事行为能力人，经其签字确认的房地产买卖居间协议中的各项条款当然地对其具有约束力。再者，在房屋买卖中，因房屋的年限、位置、楼层、装修等因素各有差异，故而也不能简单以该房屋的价格与同类地区房屋的平均价格的对比，即认为价格过高或过低。故原告主张两被告对其欺诈并不符合客观事实，原告要求撤销并终止房地产买卖居间协议的诉讼请求，本院不予支持。关于第二项争议焦点，本院认为，基于上文论述，两被告并不存在欺诈，故原告以两被告对其进行欺诈而未继续履行居间协议、未与被告朱钟鸣签订房屋买卖合同，显属原告违约，故被告朱钟鸣有权按约没收该笔2万元定金。原告要求返还定金的诉讼请求，则于法无据，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告丁家骏的全部诉讼请求。”

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