本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市商品房预售合同》和《上海市商品房出售合同》，是适用于上海地区同开发商签订的房地产买卖的示范文本。其中，预售合同用于期房销售，也就是正在建设中的房屋的销售；出售合同用于现房的销售，也就是未经预售阶段的已经竣工的商品房销售。二者大同小异，对比解读会更加直观。

面对占有绝对优势地位的开发商，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。

第二条 乙方向甲方购买? ??????????????????????路 ???????弄《? ???????????????》

? ?????号 ?????层? ?????室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为 ??????。

据甲方暂测该房屋建筑面积为? ??????平方米，其中套内建筑面积为? ?????平方米、公用分摊建筑面积为? ?????平方米，另有地下附属面积? ???平方米（价格详见补充条款）。

 

该房屋建筑层高为? ????米。

该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。

第二条 乙方向甲方购买? ????????????路? ????????《? ???????????????????????》

????? ?_? ????????层? ?????室（以下简称该房屋）。据上海市房屋土地资源管理局认定的

?????????????????????????????? ??测绘机构测量该房屋建筑面积为? ?????平方米，其中套内建筑面积为? ???????平方米、公用分摊建筑面积为? ??????平方米，另有地下附属面积? ????平方米（价格详见补充条款）。该房屋建筑层高为? ??????米。

该房屋平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面图）见本合同附件六；该房屋的使用公约见本合同附件五。 签订技巧：

本条款是对于购买房屋坐落、面积等基本情况的描述。

风险提示：

实践中容易出现的问题：

1.房屋坐落和最终交付不一致；实务中偶尔会出现开发商擅自变更规划或者用途，导致购买时的坐落和测绘完成之后的不一致，严重导致无法办理过户手续。

2.建筑面积、套内面积、公摊面积、层高是否一致；详细面积约定清楚，可以有效防范被繁琐的公摊吞噬掉。

老王建议：

1.认真核实土地证、预售许可证等开发商提供的各种证件的房屋具体坐落；不一致会导致无法房屋核验、无法进行网签、无法过户、无法贷款。如果是物业地址做过变更，到房屋所在派出所开具物业地址一致证明可以解决。但如果是开发商擅自变更规划、用途等违法行为导致，则和有可能无法办理产权登记手续。

 

2.各项面积、层高标注清楚。面积问题可以根据合同关于面积误差问题予以解决，但层高问题就比较棘手了。如果商品房的实际层高与合同约定不符，则开发商须承担违约责任。

典型案例：

层高与合同约定不符，开发商违约要承担违约责任。

（2009）沪一中民二（民）终字第331号判决书认为，八、层高问题。根据双方一致同意的检测方法，检测结果为浦发金地公司交付的房屋层高低于双方合同约定的层高。但在双方订立的合同中，对层高不符合同约定的违约责任未作约定，从公平、合理角度出发，浦发金地公司理应对张斌等人进行赔偿，赔偿金额应考虑本案检测的层高与实际意义上的房屋层高的差别等因素，并结合查明的事实予以确定。

原审法院审理后于二ＯＯ八年十一月十八日作出判决：一、坐落上海市浦东新区御桥路288弄43号101室的卫生洁具、电气开关、家用电器、燃气具、橱柜、卫浴设备、墙纸的保修期自2006年12月30日上海浦发金地房地产发展有限公司交付张斌、阎继生、张韶翰该房起为二年；二、上海浦发金地房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张斌、阎继生、张韶翰所有的上述房屋层高不足的损失费人民币1,000元；三、驳回张斌、阎继生、张韶翰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币445元，检测费人民币5,000元，由上海浦发金地房地产发展有限公司负担。

至于上诉人张斌等人的房屋层高问题，经检测确实存在不符合合同约定的情况，被上诉人应当承担相应的违约责任。因双方在合同中对违约责任未作约定，故原审法院综合检测层高与实际意义上的房屋层高差别因素及本案的实际情况对违约赔偿的损失予以酌定，尚属合理，本院应予维持。上诉人要求参照商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中有关面积误差处理原则计算损失，本院不予采纳。综上所述，上诉人张斌、阎继生、张韶翰的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院的判决并无不当，本院予以维持。根据二○○七年十月二十八日修改、二○○八年四月一日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉案件受理费人民币445元，由上诉人张斌、阎继生、张韶翰负担。

本判决为终审判决。

本文由上海房地产律师王俊伟提示讲解，仅供探讨交流使用，若转载请注明出处（房法网——一个专做房地产案件的网站）。