本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市商品房预售合同》和《上海市商品房出售合同》，是适用于上海地区同开发商签订的房地产买卖的示范文本。其中，预售合同用于期房销售，也就是正在建设中的房屋的销售；出售合同用于现房的销售，也就是未经预售阶段的已经竣工的商品房销售。二者大同小异，对比解读会更加直观。

面对占有绝对优势地位的开发商，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。

第一条 甲方通过土地使用权? ??????方式取得? ????????区/县? ??????????????地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：? ????????????土地面积为? ??????????，土地用途为：? ???????????。

甲方经批准，在该地块上投资建造《? ?????????????》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为? ?????结构；建筑物地上层数为? ????层，地下层数为? ???层。

上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，? ?????????????????

????? ??已批准上市预售（预售许可证编号：? ???????????????????????????????）。

第一条 甲方依法取得?????????? ?区／县???????????????????????? 地块土地使用权（出让合同编号：????????????????????????????????????????????????? ），投资建造的《???????????????????????????????????? 》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：?????????????????? 。

签订技巧：

本条款是对于开发商取得项目的土地使用权、项目基本情况、预售许可证、大产证的情况介绍。

 

风险提示：

实践中容易出现的问题：

1.土地性质是出让还是划拨；

2.土地用途是居住还是办公等；

3.预售许可证、大产证的真实性；

老王建议：

1.购买前让开发商出示《国有土地使用权出让合同》、土地使用权证书、大产证原件才确认证件的真实性；

2.如果是划拨土地，土地属于划拨方式的房子首次上市交易时，应当补缴土地出让金。依据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

3.土地用途问题，如果用途是办公，即使开发商改造可以居住也不要购买，不要被不限购、可居住的宣传所迷惑。

典型案例：

?一、开发商未取得商品房预售许可证明，合同无效。

（2017）沪0106民初20871号判决书认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原、被告所订《参建协议书》的实质是商品房预售合同。原告购买的是分隔后的商铺，而被告取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，该公司并未获得将整层分割为各独立商铺出售的许可。因此，原、被告所订《参建协议书》为无效合同。无效的合同自始无效，不能被解除，因此原告的该项诉请本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房地产开发企业对于《参建协议书》的无效显然应承担主要责任。原告在被告尚未取得商品房预售许可证的情况下即签订协议、支付房款，亦有过错。《参建协议书》的无效导致的损失即约定房价与目前市场价格之间的差价应由原、被告按照各自过错程度分担，其中被告应承担70%的损失，原告应承担30%的损失。此外，在损失赔偿问题上，还应考虑到原告仅支付了部分房款而非全额付款。对于“凯旋城万豪公寓”三层商铺目前的市场价格，因原、被告均表示不申请评估，上海市高级人民法院曾先后委托两家评估机构对“凯旋城万豪公寓”一、二层房产进行了估价，而后一次由上海国城土地房地产估价有限公司确定的2016年5月19日的市场价格与原告向法院起诉的时间更接近。此外，原告按照一、二层商铺的平均价值来主张三层商铺的价值，被告对此亦不认可，故本院认为原告要求按前一次由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的评估报告中“凯旋城万豪公寓”一楼、二楼的平均价格每平方米77,800元主张三层商铺的现有价值依据不足，综合考量该地段同类房屋的市场价的标准，本院酌定“凯旋城万豪公寓”三层商铺目前的市场价为每平方米3万元。因此，被告应赔偿原告的损失金额由本院酌定为16.8万元。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告蒋良钗房款21万元；

二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋良钗损失16.8万元；

三、对原告蒋良钗的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24,992元，由原告蒋良钗负担20,792元，被告上海万豪置业有限公司负担4,200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

 

 

二、划拨土地上房产买卖合同效力及补交出让金问题。

（2015）金民三（民）初字第3547号判决认为，导致合同无效的违法内容必须是违反效力性强制性法律规定，但根据“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的法律规定看，该规定不属于效力性强制性法律规定，该规定对划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，如果有批准权的人民政府准予转让的，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。同时，根据物权法的规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，《某实业发展有限公司股东会决议》约定将（2002）第005788号《房地产权证》中记载的全部房屋和土地出售给原告，系原、被告真实意思表示，虽未办理相关手续，但不违反法律和行政法规的效力性强制性法律规定，应确认有效，故对原告要求确认《某实业发展有限公司股东会决议》中关于将“（2002）第005788号《房地产权证》中记载的全部房屋和土地出售给原告”的决议内容有效的诉讼请求，应予支持。但由于转让房地产时未履行报批手续，也未办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，故原告要求确认（2008）第015840号《房地产权证》中记载的全部房屋和土地归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：

一、确认原、被告于2008年5月28日签署的《某实业发展有限公司股东会决议》中关于“被告将（2002）第005788号［现变更为：（2008）第015840号］《某房地产权证》中记载的全部房屋和土地出售给原告”的决议内容有效；

二、驳回原告范某某的其余诉讼请求。

三、商住两用房屋的买卖问题。

（2017）沪0117民初16434号认为，原、被告签订《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。虽然合同中载明系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，但根据两被告陈述，原告在销售现场对外宣称系争房屋可以商住两用，而原告购买系争房屋的目的是作为住宅居住使用，因系争房屋被政府列入清理整顿“类住宅”专项整治范围，致使两被告无法办理购房贷款，从而导致原告的购房目的不能实现，故两被告未能按约向原告支付购房款，属于不可归责于当事人的事由。关于合同附件一第1条第⑶款约定的内容，两被告未能获得银行贷款并非是两被告自身原因造成的，而是因系争房屋被政府列入清理整顿“类住宅”专项整治范围，无法办理银行贷款。另外，本院注意到合同附件一第1条第⑶款约定的有关内容，系原告为了重复使用而预先拟定的格式条款，原告在与两被告签订《上海市商品房预售合同》时没有与两被告进行协商，原告无证据证明其已采取合理的方式提请两被告注意，综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《合同法》有关规定，两被告在不能实现合同目的的情况下，有权要求解除《上海市商品房预售合同》，故两被告要求解除《上海市商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，两被告反诉要求原告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据本案查明的事实，两被告已向原告支付的购房款为3,198,226元，故原告应将3,198,226元购房款返还给两被告。关于两被告向案外人易居臣信公司支付的60,000元服务费，被告可通过其他法律途径解决，本院在本案中不予处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第(一)项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、解除原告(反诉被告)上海丰旭置业有限公司与被告(反诉原告)张厚成、孙晓琳于2016年10月29日就坐落于上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX弄《万和广场》6号1层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；

二、原告(反诉被告)上海丰旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张厚成、孙晓琳购房款3,198,226元；

三、驳回原告(反诉被告)上海丰旭置业有限公司的全部诉讼请求；

四、驳回被告(反诉原告)张厚成、孙晓琳的其余反诉请求。

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本文由上海房产律师王俊伟提示讲解，仅供探讨交流使用，若转载请注明出处（房法网——一个专做房地产案件的网站）。