作为一名房产律师，随着代理房产纠纷案件的增多，慢慢的就会总结出一个规律，房价越涨违约者越多，违约者多了违约成本却在降低，周而复始，逐渐陷入一个恶性循环。最终，想违约的一方计算一下利益得失，如果发现即便毁约自己还有利可图，就会义无反顾的撕毁契约，白纸黑字的协议也就成为一张废纸。朴素的契约精神荡然无存，更有甚者,初次尝到违约或者被违约的甜头者,正跃跃欲试，计划故伎重演，幻想将这作为发财的手段。

我们抛开房东坐地涨价、房客几万定金锁定房源这些恶劣行为姑且不谈，只谈一谈在房屋买卖交易中，经常出现的逾期交房、逾期付款、逾期迁户口等违约纠纷，守约方如何主张合同约定的违约金或者违约方到底如何支付违约金的问题？

上海地区的房屋买卖合同范本大家都见过，通常对于出现的违约责任一般以总房价为基数，按日万分之五支付违约金。这个比例我认为对买卖双方既对等也公平，同时还有惩罚的作用，足以起到督促双方履约的功能。

但违约方通常会利用我国《合同法》第114条第2款的规定对违约金进行调整：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

这种调整方法用在这类案件中，屡试不爽。从目前法院判决情况来看，大多数案件的违约金都是可以调整的，调整后的数额有的1、2、3、4万，有的10万、20万……也就是说合同约定的日万分之五几乎成了摆设。

实际上上海高院对于违约金调整问题制定过意见，主张违约金过高的要提供证据证明约定缺乏公平性，被调整的一方在对方提供证据后，也要提供证据证明违约金的合理性，最后在实际损失无法计算时可以参考不超过银行同类贷款利率(6%-7%)4倍的标准进行相应的调整。

因此，合同既然有约定首先按约定处理，这样才能充分发挥交易双方的意思自治。即便要调整违约金数额也尽量高些，适度的违约成本，既有利于合同的顺利履行，也有利于契约精神的养成和个人信用的提高。