本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市房地产买卖合同》，是适用于上海地区房地产买卖的示范文本。

面对动辄三五百万、甚至上千万的房产，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。

第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第_____款办理。

(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从_____年___月___日起至_____年___月___日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)__________________________________________________

签订技巧：

本条款是对于交易房产土地性质的描述,包括国有出让、划拨、其他三种情况：

1.出让性质常态

2.划拨一般需要补交土地出让金

3.其他特殊情况可以另行注明

另外关于土地使用年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

风险提示：

1.严格区分国有出让土地和划拨土地，两者不仅是交易手续繁琐程度不同，而且还存在补交土地出让金的问题。土地出让金一般按标定地价的40%收取，但不同用途的土地计算方式又不同，详情建议咨询当时国土资源局或者房产交易中心；

2.补交土地出让金自然成为办理房产过户的前置条件，通常情况下不补交出让金就可能无法办理过户手续；

3.划拨性质的土地还会引起对方合同无效的抗辩，造成不必要的诉累。

老王建议：

1.商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

2.核实产证、土地证或者交易中心最新的产调信息，核实清楚土地权属性质是否是国有建设用地使用权、使用权取得方式是出让还是划拨、土地用途是否是住宅等土地状况信息，将风险尽量降到最低。

本文由上海房产律师王俊伟提示讲解，仅供探讨交流使用，若转载请注明出处（房法网——一个专做房地产案件的网站）。