一、法律铁律：抵押权优先原则?

根据《民法典》第394条，抵押权人享有优先受偿权，即使房屋已出售，抵押权人仍可申请法院拍卖、变卖房屋并优先受偿。

核心规则：

抵押权设立时间决定效力：

若抵押登记在购房合同前，买受人无权对抗抵押权人；

若抵押登记在购房后，需满足特定条件（如消费者身份）才可能例外。

权利顺位不可逆：

抵押权＞普通债权（如购房款返还请求权）；

商品房消费者生存权＞抵押权（特殊例外）。??

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二、能否排除执行的3种情形?

情形1：你是商品房消费者（唯一住房+付全款/50%以上）

法律依据：《执行异议和复议规定》第29条

成功案例：

张某全款购买开发商抵押房，法院认定其作为消费者权利优先于抵押权，中止执行。

关键条件：

? 用于居住且名下无其他住房；

? 已付总房款≥50%；

? 非因自身原因未过户（如开发商拖延）。

情形2：一般买受人+无过错未过户

法律依据：《执行异议和复议规定》第28条

失败案例：

商某购买抵押二手房，明知未过户且怠于主张权利，法院认定过错在己，驳回异议。

突破可能：

若抵押权人同意转让（如开发商出具《同意销售函》），买受人可主张权利优先。

情形3：抵押权人存在重大过错

例外情形：

? 抵押登记错误（如登记机构失误）；

? 抵押权人未公示抵押信息（如未在不动产登记簿记载）。 ???

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三、实务操作指南?

步骤1：购房前尽职调查

查抵押：通过不动产登记中心查询房屋抵押状态；

查开发商：查看企业征信报告，规避高负债房企。

步骤2：签约与付款

明确约定：在购房合同中写入“出卖人承诺无抵押”条款；

资金监管：将房款打入第三方监管账户，确保过户后支付。

步骤3：诉讼策略

证据清单：

购房合同+付款凭证；

物业费、水电费缴纳记录（证明占有）；

抵押权人同意销售的书面文件（如有）。

抗辩重点：

? 抵押权人未尽审查义务（如未查询抵押登记）；

? 自身无过错（如抵押登记为事后补办）。 ?

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四、风险警示与裁判趋势?

风险1：钱房两失

抵押权人拍卖房屋后，买受人仅能向出卖人索赔，但开发商可能已破产。

风险2：举证责任倒置

法院可能要求买受人证明“抵押权人明知房屋已售”，否则直接驳回异议。

裁判新动向：

消费者购房款返还请求权优先于抵押权（原仅优先于工程款）；

对“以房抵债”购房人：若抵债协议签订于抵押前，可参照消费者保护规则。

购买抵押房如同刀尖跳舞，消费者身份是最后护身符，普通买受人需慎之又慎。记住：

优先查抵押，付款留凭证；

占有要证明，过户莫拖延；

维权靠证据，诉讼早启动。 ?

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本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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