1.从包工头处购买工抵房，购房款支付给包工头，已经交付入住

2.和开发商签订网签，过户时被法院查封

问：购房人该如何操作来维护自己的利益？

根据您描述的情况（购买工抵房、已支付房款、实际入住并完成网签但过户时被查封），结合相关法律规定及司法实践，以下是维护权益的具体操作建议：

?一、立即向法院提出执行异议

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，购房人若满足以下条件，可申请解除查封：

1. 查封前已签订合法有效的书面合同：需提供与开发商签订的网签合同、三方协议（如存在包工头、开发商、购房人的抵账协议）等。
2. 查封前已实际占有房屋：提供入住证明（如物业费缴纳记录、水电费单据、装修合同等）。
3. 已支付全部价款：需提供付款凭证（如转账记录、收据等），即使款项支付给包工头，也需证明该款项最终用于抵偿开发商债务（例如通过三方协议或开发商出具的确认文件）。
4. 未过户非因自身原因：需证明未办理过户是因开发商拖延或行政流程问题，而非购房人过错。

 

操作步骤：

向执行法院提交书面异议申请书，附身份证明、合同、付款凭证、入住证明等材料。

若异议被驳回，可进一步提起执行异议之诉，要求确认房屋权属并解封。

二、重点证据的收集与补强

1. 证明付款合法性：

若房款支付给包工头，需通过三方协议、开发商出具的收据或书面确认函等文件，证明该款项属于抵偿工程款的一部分。

若仅有私人转账记录，需补充包工头与开发商之间的工程款结算凭证，形成完整证据链。

2. 实际占有的证明：

提供入住后的生活痕迹证据（如快递单据、邻居证言、社区登记记录等）。

3. 开发商的责任确认：

要求开发商出具书面说明，确认房屋已出售并配合解封及过户。

三、法律路径的选择与风险提示

1. 优先适用普通买受人规则：

若符合前述四个条件，可依据《执行异议规定》第二十八条主张排除执行。但需注意，工抵房购房人通常不享有与普通商品房消费者同等的优先权（如对抗工程款优先受偿权或抵押权），需结合具体案情判断。

2. 与开发商协商解封：

若开发商存在其他可执行财产，可要求其提供担保或偿还债务以解除查封。

若开发商已陷入债务危机，需同步准备法律诉讼，避免协商拖延导致房屋被拍卖。

四、风险防范与后续措施

1. 及时跟进案件进展：

查封房产可能涉及多个债权人，需确认查封法院、查封顺序及涉案金额，评估解封可能性。

2. 备案与过户衔接：

网签备案仅具有行政管理效力，不能对抗法院查封。需在解封后立即办理过户登记，彻底取得物权。

3. 律师介入的必要性：

工抵房涉及多重法律关系（开发商、包工头、其他债权人），建议委托专业律师梳理证据、制定诉讼策略，尤其是涉及工程款优先权与抵押权冲突时。

五、参考案例与司法倾向

在类似案例中，法院支持购房人的核心在于：

证据链完整（合同、付款、占有、非自身过错）；

开发商直接确认房屋归属（如出具收据或签订网签合同）。

但若购房款未直接支付给开发商，或缺乏三方协议，则可能被认定为普通债权，难以对抗其他优先权。

 

 

 

总结：您的核心策略是通过执行异议程序证明自身符合排除执行的条件，并强化证据链以应对可能的法律争议。同时需做好两手准备，协商与诉讼并行，最大限度降低损失。建议尽快联系律师，针对个案细节制定具体方案。