在涉及购房人排除抵押权引起的执行异议之诉中，代理思路需围绕权利冲突的核心展开，即购房人基于买卖合同享有的物权期待权与抵押权人的优先受偿权之间的对抗关系。结合相关法律及判例，代理思路可总结如下：

?一、明确法律依据与权利顺位

1. 抵押权优先受偿的法定性

抵押权人依据《民法典》第394条、第394条享有优先受偿权，但需注意抵押权的设立时间与购房合同签订时间的先后顺序。若抵押权设立在购房合同之后，购房人可能主张其权利优先。

2. 购房人的物权期待权

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条、第29条，购房人需满足以下条件：

在查封前签订合法有效的书面买卖合同；

查封前已合法占有房屋；

已支付全部价款或按约定支付部分价款且交付剩余款项；

非因买受人原因未办理过户登记。

 

?二、重点审查购房合同与抵押权的设立时间

1. 时间优先原则

若购房合同签订及房款支付均早于抵押权的设立，购房人可主张抵押权人未审查抵押物实际权利状态，抵押权存在瑕疵，进而排除执行。

若抵押权设立在先，购房人需证明其购房时对抵押权不知情且无过错（如抵押未登记或存在登记错误）。

2. 恶意抵押的排除

若抵押人（出卖人）在出售房屋后恶意设立抵押权，购房人可主张抵押权人与抵押人存在串通行为，抵押权无效。

 

三、区分购房人类型，适用不同规则

1. 商品房消费者的特殊保护

根据《执行异议复议规定》第29条，商品房消费者在支付全部或大部分房款后，其权利优先于工程价款优先受偿权及抵押权，即使未过户亦可排除执行。

2. 一般买受人的严格审查

一般买受人需严格符合《执行异议复议规定》第28条的四要件，尤其需证明未过户非因自身原因（如出卖人失联、房屋被查封等客观障碍）。

 

四、举证责任与抗辩策略

1. 购房人的举证重点

买卖合同、付款凭证（银行流水、收据等）；

实际占有的证据（物业费、水电费缴纳记录等）；

未过户原因的证明（如出卖人违约、政策限制等）。

2. 抵押权人的抗辩方向

主张购房人未满足《执行异议复议规定》的任一要件；

质疑购房合同真实性或购房人与出卖人存在恶意串通；

强调抵押权登记的公示公信力及购房人未尽审慎注意义务。

 

五、特殊情形的处理思路

1. 以房抵债协议的定性

若以房抵债协议属于债务更新（即新债替代旧债），可参照《执行异议复议规定》第28条主张排除执行；

若属于代物清偿或新债清偿，因原债权未消灭，购房人权利难以对抗抵押权。

2. 预告登记与抵押权的冲突

购房人已办理预告登记的，可依据《民法典》第221条主张排除执行，但需证明预告登记在抵押权设立前完成。

六、典型案例启示

1. 张某诉银行案

法院认为，购房合同签订早于抵押登记且购房人无过错时，抵押权不得对抗购房人权利，支持排除执行。

2. 常某诉某银行案

新增建筑物虽与抵押土地一并处分，但抵押权人对新增部分价款无优先受偿权，购房人可参与分配。

结语

代理此类案件需精准把握权利顺位、时间节点及举证要点，通过法律依据与事实证据的结合，强化购房人权利的“物权期待权”属性，弱化抵押权的绝对优先性。同时，注意区分不同购房人类型及特殊交易形式（如以房抵债），灵活运用司法解释和判例规则，以实现排除执行的诉讼目标。