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关于仅签订定金合同或认购书引发的执行异议之诉，法院的裁判意见及律师代理思路可综合以下要点进行总结：

一、裁判意见的核心要点

1. 认购书的性质认定

法院通常将商品房认购书定性为“预约合同”，其功能在于约定未来签订正式商品房买卖合同（本约），而非直接形成物权关系。若认购书内容仅包含房屋基本信息、定金条款等意向性约定，未涵盖《商品房销售管理办法》第十六条要求的全部核心条款（如付款方式、交付条件、违约责任等），则不能视为本约合同，无法直接作为排除执行的依据。

 

2. 排除执行的法定要件审查

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人需同时满足以下条件：

查封前签订合法书面合同：认购书需具备买卖合同的核心要素，否则可能被认定为预约合同；

查封前合法占有房屋：需提供交房凭证、物业费缴纳记录等证据；

支付全部价款或符合付款条件：若以工程款抵付、分期付款等方式支付，需证明款项实际履行；

非因自身原因未过户：如开发商未取得预售许可、存在抵押登记障碍等。

 

3. 定金合同的性质与执行异议的关联性

立约定金：若定金仅为担保签订本约合同（如认购书约定），因不可归责于双方的原因导致本约未订立，定金应返还；若因一方过错未签订，则适用定金罚则。

成约定金：若定金作为主合同生效条件（如约定“定金到账后合同生效”），则合同生效后定金转化为价款，不再适用罚则。

违约定金：若一方根本违约导致合同目的落空，可主张定金罚则，但需证明违约行为与合同目的的直接关联性。

 

4. 举证责任与证据审查

案外人需对上述四要件承担举证责任。法院重点审查：

合同真实性：是否存在倒签、伪造可能（如签字时间与付款记录矛盾）；

付款凭证：是否通过合理途径支付（如银行转账而非现金）；

占有事实：是否实际入住或管理房屋；

未过户原因：如开发商拖延、政策限制等。

 

5. 利益平衡与生存权优先

若案外人为商品房消费者（名下无其他住房且用于居住），即使未完全满足第二十八条条件，可能依据第二十九条（支付超50%房款）获得优先保护。

 

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?二、律师代理思路

1. 证据链的精细化构建

合同效力：补充提供认购书之外的履约证据（如补充协议、往来函件），证明双方已实际履行本约义务；

付款证明：收集银行流水、收据、以物抵债协议等，避免仅凭收据认定付款；

占有事实：提交物业费单据、水电费缴纳记录、邻居证人证言等；

未过户原因：调取开发商预售许可办理进度、抵押登记状态等官方文件。

 

2. 法律适用的精准选择

区分预约与本约：若认购书内容完备（如包含价格、面积、交付时间等核心条款），可主张其构成商品房买卖合同；

援引类案规则：参考最高法院（2017）最高法民终354号等案例，明确以房抵债协议不当然排除执行；

程序抗辩：核查执行异议提出的时间节点（须在查封后、执行终结前）及管辖法院。

 

3. 对抗恶意诉讼的策略

审查倒签合同：通过笔迹鉴定、资金流向分析等揭穿虚假交易；

主张过错责任：若案外人明知房屋被查封仍签订合同，属于“自身原因”未过户，不满足排除条件。

 

4. 诉讼请求的灵活设计

双重请求：同时主张“排除执行”和“确权”，但需注意法院可能仅审理执行问题；

替代方案：若继续履行合同无可能，可主张双倍返还定金或赔偿房屋差价损失。

 

三、典型案例参考

1. 预约合同不排除执行：王某仅凭《商品房认购书》主张排除执行被驳回，因认购书未达买卖合同标准。
2. 以房抵债不优先受偿：刘某以工程款抵付购房款，但因未完成过户且协议无买卖合意，败诉。
3. 消费者生存权优先：若案外人名下无其他住房且已支付超50%房款，即使未过户亦可排除执行。

 

?四、总结

律师代理此类案件需综合证据、法律与程序三重视角，重点突破合同性质、付款真实性及未过户原因。对开发商或债务人恶意利用认购书规避执行的行为，可通过举证合同倒签、资金异常等细节予以反击。同时，需关注类案裁判趋势，灵活运用消费者优先保护规则提升胜诉可能。

 

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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