针对案外人名下有多套房产时如何排除执行的代理思路，需结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）及相关司法实践，从以下角度展开：

 

?一、明确法律依据与审查标准

1. 《执行异议和复议规定》第28条与第29条的适用

第28条（一般不动产买受人物权期待权）：需满足四个条件：

（1）查封前签订合法有效的书面合同；

（2）查封前已合法占有不动产；

（3）已支付全部价款或按约定支付部分且剩余价款交付法院执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条（商品房消费者物权期待权）：需证明为唯一住房且支付50%以上价款，但若案外人名下有多套房产，通常无法适用此条。

代理重点：若案外人不符第29条条件，需严格围绕第28条展开举证。

 

2. 物权期待权的优先性

若案外人在查封前已支付全款并实际占有房产，其物权期待权可优先于普通金钱债权。但需注意，若执行债权基于抵押权等优先权，则可能无法排除执行。

二、针对多套房产的代理策略

1. 区分房产用途与性质

若涉案房产为案外人的唯一生活住房，可尝试援引生存权保护原则，但需结合当地政策（如房屋所在地是否限制唯一住房认定）。

若为商业房产，需重点证明其实际占有、使用及交易真实性，例如提供装修记录、水电费缴纳凭证等。

 

2. 规避“自身原因未过户”的认定

非自身原因：如因政策限制（如限购、未取得产权证）、卖方拖延或死亡等不可归责于买受人的原因，需提供相关证据（如催告过户的书面通知、政府文件等）。

税费问题：若因税费过高未过户，法院可能认定为“自身原因”，需通过补充协议或协商记录证明买方已积极履行义务。

 

3. 强化合同与付款的合法性

提供完整的书面合同、付款凭证（银行流水、收据等），并确保合同签订时间早于查封时间。若合同时间存疑（如合同载明联系方式晚于签约时间），可能被认定为倒签而败诉。

若为分期付款，需证明剩余款项已按法院要求交付执行账户。

 

?三、证据链构建与程序抗辩

1. 占有事实的证明

提供实际占有证据：如物业费缴纳记录、装修合同、邻居证人证言等。

若房屋尚未交付（如预售房），需证明查封前已通过合同约定取得占有权，但实践中法院可能以未实际控制为由驳回。

 

2. 对抗共有房产的执行

若房产为共有，可主张保留共有人的份额拍卖款。但需注意，法院通常允许整体拍卖，仅保留共有人份额对应的款项，而非排除全部执行。

 

3. 程序合法性审查

质疑评估程序（如未通知共有人、评估价显著低于市价），但需注意此类问题通常不属于执行异议审查范围，需另行提起执行监督。

四、风险提示与替代方案

1. 虚假交易的后果

若存在借名买房、虚构交易套取资金等行为（如网页9案例），法院将直接驳回异议，并可能追究法律责任。

 

2. 协商保留拍卖款份额

若无法完全排除执行，可协商在执行中保留案外人享有的产权份额对应的拍卖款，减少损失。

五、典型案例参考

1. 支持排除执行的案例：

齐某案：因查封前签订合同、实际占有且非自身原因未过户，法院支持排除执行。

2. 驳回排除执行的案例：

李某案：未实际占有房屋，且合同签订时间存疑，法院驳回异议。

唐某案：合同倒签且付款证据不足，法院认定其主张不成立。

总结

代理案外人排除执行的核心在于：严格满足《执行异议和复议规定》第28条的四要件，并通过完整证据链证明交易真实性与非自身过错。若案外人名下多套房产，需重点区分涉案房产性质、用途及权利优先级，不应拘束于套数的限制，要从居住面积、居住环境改善等实际情况考量，必要时结合协商策略降低损失。同时，需警惕证据瑕疵导致败诉风险。

 

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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