在房屋未竣工验收即交付引起的执行异议之诉中，代理律师需重点关注以下核心要点，结合最高人民法院及地方高院的裁判规则，梳理法律依据和实务策略：

一、实际占有的认定标准

1. 占有的形式要求

法律上的“合法占有”指在查封前已实际控制房屋，例如取得钥匙、装修、出租或张贴招租信息等行为，即使未实际入住或未完成竣工验收，仍可认定占有事实。

最高人民法院在多个案例中明确，占有的合法性应基于房屋买卖合同的真实性，而非以竣工验收合格为前提。

2. 竣工验收对占有的影响

反对观点认为，未经竣工验收的交付违反《建筑法》第六十一条，属于违法交付，买受人的占有不合法。

支持观点则强调，竣工验收是开发商的法定义务，买受人的占有行为独立于交付程序的合法性，只要基于有效合同即可认定合法占有。

二、物权期待权的保护与生存权优先原则

1. 消费者物权期待权的优先性

根据《执行异议复议规定》第28条，买受人支付全款、实际占有且非因自身原因未过户的，可排除强制执行。最高人民法院倾向保护购房消费者的生存权，即使房屋未竣工验收，其物权期待权优先于普通金钱债权。

2. 区分“合法占有”与“合法交付”

开发商未履行竣工验收义务导致交付违法，但买受人的占有行为本身基于合同真实有效，其权利应受保护。法院通常认为，房屋质量风险由开发商承担，不影响买受人排除执行的权利。

三、举证责任与证据准备

1. 买受人的举证重点

占有事实：需提供钥匙交付记录、装修合同、物业费缴纳凭证、水电费单据等，证明查封前已实际控制房屋。

支付全款：购房合同、银行转账凭证、收据等。

非自身过错：证明未过户系因开发商未完成竣工验收或行政手续（如提交政府验收申请记录、开发商违约证明等）。

2. 开发商的抗辩要点

若开发商主张买受人明知房屋未竣工验收仍接收，需承担举证责任，例如通过交房通知书、验收情况告知书等证明买受人知情。

四、裁判规则的地域差异与风险提示

1. 地方高院的倾向性规定

江苏、江西高院：明确购房人明知房屋未验收仍接收的，不得主张逾期交房责任，但可索赔其他损失。

北京高院：可判决开发商限期完成验收并交付，但买受人以未验收为由主张违约金的，通常不支持。

2. 风险防范建议

买受人接收未验收房屋时，应书面要求开发商限期整改并保留沟通记录，避免被认定为“明知且自愿接受”。

若房屋存在重大质量问题，应及时提出书面异议并申请鉴定，避免后续责任转嫁。

五、特殊情形的处理

1. 以房抵债

以房抵普通债权的，通常不适用第28条排除执行；若抵偿工程款等优先债权，需结合合同真实性从严审查。

2. 借名买房

为规避限购政策的借名购房，法院通常以“未登记系自身原因”为由驳回排除执行请求。

结语

代理此类案件需综合运用合同效力、占有事实、举证策略及地方司法倾向，重点围绕《执行异议复议规定》第28条的四要件展开。建议提前固定证据链，结合最高人民法院“生存权优先”的裁判理念，强化买受人无过错及实际占有的合法性，以提高排除执行的胜诉概率。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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