在涉及限购政策或购房资格的执行异议之诉中，代理要点需结合法律规定、政策背景及司法实践，以下为综合整理的核心代理思路与法律要点：

一、限购政策对执行异议的影响

1.限购政策的法律性质

限购政策属于行政调控措施，虽非法律或行政法规，但直接影响合同履行及物权变动。根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为生效要件，而限购政策导致无法办理过户登记，买受人无法取得物权期待权，无法排除强制执行。

2.物权期待权的认定

最高法院明确，物权期待权需具备“通过登记取得物权”的可能性。若买受人因限购政策无法办理过户，即便满足《执行异议和复议规定》第28条（一般买受人）或第29条（消费者购房人）的条件，仍不享有物权期待权，不能排除执行。

案例：关池案中，买受人虽支付全款并实际占有房屋，但因不符合海南限购政策，最高法院裁定其无权排除执行。

二、代理策略与争议焦点

1.审查购房资格与合同效力

合同效力：限购政策不必然导致合同无效，但可能构成履行障碍。需明确合同签订时买受人是否符合购房资格，若合同有效但履行不能，可主张开发商违约赔偿，但无法直接排除执行712。

资格获取可能性：若买受人在执行时已具备购房资格（如社保缴纳期满），可主张限购障碍消除，要求继续履行合同并办理过户。

执行异议的四个要件审查

根据《执行异议和复议规定》第28条，需满足：

查封前签订合法合同：需提供真实、时间明确的书面合同（如网页4中唐某因合同时间矛盾败诉）8。

查封前合法占有：需提交物业费、水电费缴纳记录等证据614。

支付全部或部分价款：需提供转账记录、收据等，避免以现金支付导致证据不足。

非因自身原因未过户：限购政策属于“非自身原因”，但需证明已尽合理注意义务（如查询政策）。

2.消费者购房人的特殊保护

若买受人符合《执行异议和复议规定》第29条（用于居住且名下无其他住房），可主张生存利益优先。但需注意：

限购政策优先性：即使满足第29条，若因限购无法过户，仍可能败诉。

实质审查：法院会重点审查房屋是否实际用于居住，而非机械适用“名下无房”标准。

三、实务操作中的关键点

1.证据链的完整性

需提供合同、付款凭证、占有证明（如装修单据、社区证明）等，形成完整证据链614。

避免证据矛盾（如合同签订时间与手机号使用时间不符，导致败诉）8。

2.程序选择与诉讼策略

执行异议与异议之诉的衔接：执行异议被驳回后，需在15日内提起异议之诉，否则丧失救济机会。

和解与调解：在诉讼中可推动执行和解，如网页9中申请执行人撤回起诉，以保留房屋。

3.借名买房的特殊风险

协议有效性：借名买房协议通常有效，但若因限购无法过户，实际购房人无法排除执行。

举证责任：需证明借名合意、实际出资及占有，否则可能被认定为普通债权。

四、典型案例与裁判规则

1.支持排除执行的例外情形

限售期满后的过户可能：若限售期限已过（如保障房满5年），买受人可主张具备过户条件，排除执行。

政策变动后的资格补正：如买受人在诉讼中取得购房资格，可能获得支持。

2.不支持排除执行的情形

明知限购仍购房：买受人未尽注意义务，法院可能认定其存在过错。

借名规避政策：借名人无法证明实际权利时，房屋可能被强制执行。

五、总结与建议

事前风险防范：购房前务必核实当地限购政策及自身资格，避免签订无法履行的合同。

诉讼中的重点：围绕“非因自身原因未过户”及“物权期待权”展开论证，强化证据链条。

灵活应对策略：结合调解、和解或另案索赔（如开发商违约责任），最大限度维护权益。

相关法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28-29条；《民法典》第209条；各地限购政策文件。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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