在处理一房二卖案件中买方提出执行异议并排除执行的代理问题时，需综合运用法律规则和实务经验，以下为系统化的代理要点及策略：

一、法律依据与核心原则

1. 《民法典》物权优先性（第209条）：已办理过户登记的买方享有物权，可对抗其他债权。
2. 《执行异议复议规定》：

第28条（一般买受人）：需满足查封前签订合同、合法占有、付清全款或按约付款、非因买方原因未过户。

第29条（消费者购房人）：需证明房屋用于居住且名下无其他住房，已付50%以上价款。

二、代理核心要点分析

1. 登记与物权效力

已登记买方：原则上可排除执行，但需核实登记时间是否在查封前，是否存在恶意串通或虚假登记。

未登记买方：需通过占有、付款等事实主张债权优先性，符合第28/29条时亦可对抗执行。

2. 合法占有的证明

实际入住证据：物业费单据、水电费记录、装修合同、邻居证言等。

象征性交付：如钥匙交付、交房通知书，需结合其他证据强化证明力。

3. 合同履行程度与付款情况

全款支付：银行转账记录、收据、卖方确认函。

部分付款：需证明已按约定支付，剩余款项可提存或配合执行。

4. 合同签订时间与恶意因素

在先合同优势：若已部分履行（如占有、付款），可主张诚信履行优先。

在后合同审查：若后买方明知房屋已售仍交易，可能构成恶意，影响权利认定。

5. 消费者购房人特殊保护

居住属性：提供家庭唯一住房证明（如户口簿、无房证明）。

价款比例：超过50%的付款凭证，强调生存权益优先。

6. 未过户原因的举证

非买方过错：如开发商未办大产证、政策限制、卖方拖延等，需提供沟通记录、行政部门文件等。

三、抗辩策略与证据准备

1. 对抗已登记买方

登记瑕疵：主张后买方登记系恶意或与卖方串通，提供前合同履行证据。

消费者优先：若己方为消费者购房人，即使未登记，仍可排除执行。

2. 对抗未登记的其他买方

综合权重比较：从占有时间、付款比例、合同履行诚意等方面论证己方权利更优先。

 

3. 程序性要点

及时性：在执行程序终结前提出异议，避免失权。

证据链完整：合同、付款凭证、占有证明、未过户原因证据缺一不可。

四、典型案例与裁判倾向

案例参考：最高人民法院指导案例72号（消费者购房人可排除抵押权执行）强调生存权益优先。

地方差异：部分地区对“占有”认定较灵活（如钥匙交付即视为占有），需检索当地判例调整策略。

五、风险提示与应对

多重查封：确认房产是否被多法院查封，处理管辖权冲突。

卖方资不抵债：若卖方破产，需及时申报债权并主张物权期待权。

六、结语

在一房二卖的执行异议中，代理律师需精准定位买方身份（消费者或一般买受人），围绕登记、占有、付款、过错四大要素构建证据体系，灵活运用第28/29条，结合地方司法实践制定差异化策略，最大程度维护委托人权益。本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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