在处理以房抵债案件中的执行异议之诉时，代理人需综合法律依据、事实审查和实务策略，围绕以下核心要点展开代理工作：

一、法律依据与权利基础

1. 执行异议之诉的法律依据

依据《民事诉讼法》第234条，主张案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益（如物权、优先权等）。

结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条（一般不动产买受人）或第29条（消费者购房人），分析是否符合“合法占有+价款支付+非因自身原因未过户”等条件。

2. 以房抵债协议的性质认定

区分“诺成性合同”与“实践性合同”：根据《九民纪要》第4445条，债务履行期届满后达成的以房抵债协议，若不存在恶意损害第三人利益，可认定为有效；但仅产生债权效力，未完成过户登记则不发生物权变动。

二、关键代理要点

（一）审查以房抵债协议的有效性

1. 协议合法性

确认协议不存在《民法典》第144、146、153、154条规定的无效情形（如虚假意思表示、违反强制性规定、恶意串通等）。? 重点核查债务真实性（如原始借款合同、转账凭证、结算文件）及抵债合意的形成时间（是否在债务到期后签订，避免被认定为“事前让与担保”）。

2. 物权变动条件

根据《民法典》第209条，未办理过户登记则物权未转移，债权人仅享有债权请求权。

例外情形：若符合《执行异议复议规定》第28条，即已合法占有、付清全款且非因自身原因未过户，可主张排除执行。

（二）对抗执行的实体权利成立要件

1. 占有与交付

提供物业交接单、水电费缴纳记录、装修合同等证据，证明已实际占有房产。

2. 价款支付的完整性

若以房抵债协议替代原金钱债务，需证明原债务真实存在且与抵债房产价值相当（如评估报告）；若为部分抵偿，需明确剩余债务处理方式。

3. 未过户的非自身原因

举证证明未办理过户系因债务人拖延、政策限制或查封等外部因素，而非债权人怠于履行。

（三）排除其他优先权与恶意串通风险

1. 优先权冲突处理

核查执行标的是否存在抵押权、建设工程价款优先权等法定优先权，若抵债权利劣后于此类权利，则异议难以成立。

 

2. 防范“虚假诉讼”嫌疑

通过资金流水、债务形成时间、交易背景等证据链，证明抵债行为的真实性，避免被认定为逃避执行的虚假交易。

三、实务策略与风险提示

1. 及时主张权利

在收到执行通知后15日内提出书面异议，异议被驳回后15日内提起执行异议之诉，避免超期失权。

2. 类案检索与地域裁判倾向

部分地区法院对以房抵债排除执行持严格态度（如要求抵债房产特定化、签订买卖合同等），需提前研究当地司法案例，调整诉讼策略。

3. 备选方案：参与分配程序

若无法排除执行，可主张以房抵债协议构成“已支付全部价款”，申请在执行分配中优先受偿。

四、典型案例参考

支持排除执行的案例：如（2020）最高法民再352号判决，认定抵债协议合法有效且债权人已合法占有，符合《执行异议复议规定》第28条。

驳回异议的案例：如（2019）最高法民申5462号裁定，以未完成物权变动、存在其他优先权为由不支持排除执行。

（2024）沪74民初213号判决，以房抵债协议的权利人一般不能适用《执异复议规定》第28条的规定予以保护。从《执异复议规定》第28条的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以房抵债受让人并不属于该条规定的不动产买受人范畴。某某公司1与某某公司3达成的《债务清偿协议书》约定以房抵债，系以消灭金钱债务为目的，其享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。该《债务清偿协议书》关于以房抵债的约定与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以房抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，故某某公司1作为以房抵债权利人不能适用《执异复议规定》第28条的规定予以保护，即其不享有据此排除对XX路X-XX幢房产执行的权利。

总结代理思路

1. 夯实协议效力：确保抵债协议合法有效，证据链完整。
2. 对标法律要件：围绕占有、付款、非自身原因未过户三要件组织证据。
3. 防范优先权与第三人利益：预先排除权利冲突，强化交易真实性证明。
4. 灵活运用程序：结合管辖法院裁判倾向，选择最优诉讼策略。

 

通过上述要点的系统论证，可最大限度提升以房抵债案件中排除执行的成功率。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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