一、裁判观点：
关于上诉人与被上诉人间真实法律关系的争议。《协议书》明确约定上诉人拟购买车位使用权，双方就车位使用权转让事宜达成一致。由此，从订立合同的目的看，双方系转让车位使用权而非租赁。同时，结合《协议书》对转让费用、付款方式、付款期限的约定及涉案银行业务回单附言、被上诉人向上诉人开具的收款收据的记载内容等事实，一审法院认定双方系就车位使用权转让签订合同，具有相应的事实依据。
二、案情简介：
原、被告签订《地下车位有偿使用协议书》（以下简称《协议书》），约定被告购买原告开发所有的香韵名苑车位，总价为25万元。被告已支付车位款5万元，余款20万元至今未支付。根据协议约定，被告应于房屋交付前付清尾款。原告已于2019年7月1日交付房屋及车位，截至原告起诉之日，原告多次电话、书面催促被告支付剩余车位款，被告置之不理，构成严重违约，故原告提起诉讼。
三、原告起诉：
1.被告向原告支付车位合同款项20万元。
2.被告向原告支付逾期支付车位款的利息损失，以20万元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月20日起至全部付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算。
审理中，原告确认第二项诉讼请求为：被告向原告支付逾期支付车位款的利息损失，以20万元为基数，自2019年8月20日起至全部付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。
四、被告答辩：
1.原、被告签订的《协议书》约定，被告在缴纳车位有偿使用费后，只享有该车位的使用权，车位不办理产权证。该约定符合租赁合同受让方为使用该财产向对方支付一定费用的特点，应属租赁合同。同时，《协议书》约定，车位使用期限与被告在小区所购物业使用年限一致。然而，被告购房时与案外人廊坊荣盛物业服务有限公司（以下简称荣盛公司）签订过《前期物业服务协议》，约定的服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立满三个月止。服务期限届满后，虽然荣盛公司继续提供物业服务，业主继续缴纳物业费，但并未签订新的物业服务合同。因此，被告在小区所购物业的服务期限为不定期，相应的原、被告签订的《协议书》也应为不定期租赁合同。对此，被告享有解除权，可以随时解除《协议书》。2.签订《协议书》之初，原告利用各业主对人防车位属性的了解不足而进行欺诈销售，同时原告还与各业主签订不同版本、不同价格的车位协议，严重侵害了被告作为消费者的公平交易权。香韵名苑各业主购买小区车位的价格低至5万元，高达25万元不等，而本案车位的售价更是按最高档定价。3.原告与被告签订《协议书》后，未按照约定向被告交付车位使用凭证，被告从未实际使用过车位。同时，原告已将被告所租赁的车位作为流动车位供其他车辆使用，因此《协议书》实际已陷入履行不能，对于被告来说没有继续履行的意义。被告实际居住地为上海市，在香韵名苑所购房屋交付后未实际居住该处，所租赁的车位亦从未使用。《协议书》作为长期性合同，在履行过程中已陷入合同僵局，对于合同双方来说均无继续履行之必要，合同目的已无法实现，被告可请求终止《协议书》的权利义务关系。4.原告主张车位款利息损失没有法律依据和事实依据。《协议书》中并无违约责任条款的相关约定。被告已向原告支付定金1万元，原告于2017年11月6日开具定金收据。在此前提下，原告主张的车位款利息损失并无依据，应予驳回。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
五、一审法院判决结果：
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《协议书》明确约定，双方就车位使用权转让事项达成协议，并未提及车位的租赁事项。此外，《协议书》还约定了车位使用费的金额、付款方式、付款期限等，并未提及租赁期、租金及租赁期满后租赁物的返还等事项。在《协议书》签订后，被告向原告支付4万元，银行业务收款回单上载明的附言为：支付车位款，而原告向被告开具的收款收据也载明收款事由为车位预收款，均未提及租金。由此可见，原、被告均确认双方是就车位使用权转让签订合同，而非就车位租赁签订合同。被告关于双方成立不定期租赁合同的抗辩意见与事实、证据不符，本院不予采纳。
被告另抗辩，原告与不同业主签订合同，车位款存在巨大差异，侵害被告公平交易权。但被告自愿与原告签订《协议书》，并已自愿履行《协议书》约定的部分付款义务，且在原告提起诉讼前，从未就《协议书》提出异议。据此，原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告的该项抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。
原告已经就香韵名苑项目取得建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书，向原告交付《协议书》项下车位并无障碍。被告曾向荣盛公司嘉兴分公司支付2019年8月1日至2020年7月31日的车位服务费及涉讼房屋的住宅物业费，该节事实足以证明原告已于此前向被告交付涉讼房屋及车位。根据《协议书》约定，在被告按约支付车位款后，原告才为被告办理使用凭证。被告逾期办理车位使用凭证的，2019年7月30日视为交付日。而被告仅向原告支付5万元，余款至今未付，亦未向原告提出办理车位使用凭证的要求，故被告违约在先。鉴于被告未能提供证据证明原告将《协议书》项下车位另做他用，故即使原告未向被告提供车位使用凭证，也不影响被告对车位的使用，不导致《协议书》的目的无法实现。被告关于其有权终止《协议书》的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告支付车位款20万元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
《协议书》约定，被告应于签约日支付车位使用费5万元，于2018年12月30日前支付10万元，余款于交房前付清。原告已于2019年8月向被告交付涉讼房屋及车位，而被告迟迟不履行付款义务，确对原告造成损失，故被告应以逾期支付的车位使用费为基数，赔偿原告逾期付款的利息损失。原告主张自2019年8月20日起计算利息损失，系其对自身权利的处分，本院予以准许。原告要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息损失，亦属合理，本院予以支持。
据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告WZH应于本判决生效之日起七日内支付原告浙江荣盛亿鑫房地产开发有限公司车位使用费200,000元；
二、被告WZH应于本判决生效之日起七日内赔偿原告浙江荣盛亿鑫房地产开发有限公司逾期付款利息损失，以200,000元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。
六、二审法院判决结果：
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人与被上诉人间真实法律关系的争议。《协议书》明确约定上诉人拟购买车位使用权，双方就车位使用权转让事宜达成一致。由此，从订立合同的目的看，双方系转让车位使用权而非租赁。同时，结合《协议书》对转让费用、付款方式、付款期限的约定及涉案银行业务回单附言、被上诉人向上诉人开具的收款收据的记载内容等事实，一审法院认定双方系就车位使用权转让签订合同，具有相应的事实依据。上诉人关于双方系租赁关系而非使用权转让关系的上诉意见，与双方的约定相悖，亦与常理不符，本院不予采纳。
《协议书》对车位使用费的支付期限及数额作出了明确约定，被上诉人已向上诉人交付涉讼房屋及车位，但上诉人并未按约支付车位使用费。故被上诉人要求上诉人支付剩余车位费并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持，一审法院判定的使用费数额及利息计算方式，并无不当，本院予以维持。上诉人辩称被上诉人无权转让停车位使用权。涉案车位由被上诉人取得建设工程规划许可证并建造，上诉人并无证据证明地下车库的所有权不属于被上诉人，上诉人无权以此为由拒付车位使用费。就本案的法律适用，《协议书》签订时间、上诉人应支付车位使用费的时间等均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》的有关规定处理本案，并无不当。上诉人关于一审判决适用法律错误的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人WZH的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。
另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。
蚂蚁斗大象：一个一个专注于疑难复杂房地产诉讼、执行和处置的律师团队
评论已关闭！