一、裁判观点：

《预售合同》约定的逾期交房违约金的计算标准为GMQ、LD已付房款的日万分之0.1，现GMQ、LD请求法院予以调高，但未能提供充分证据证明调整逾期交房违约金的必要性，并且上海华丰置业有限公司明显缺乏清偿能力，故原审为减少购房人的损失及有利于解决纠纷而按照《预售合同》的约定计算逾期交房违约金，系实现本案双方当事人的利益平衡，并无不当，本院予以维持。

二、案情简介：

2012年8月23日，原告与第一被告签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。原告按约付清了房款1，151，092.80元（人民币，下同），但第一被告未能在2013年12月30日前履行交房义务。由于合同约定的违约金计算比例畸低，无法弥补包括原告在内的全体业主的经济损失和精神损害，故原告请求将违约金计算比例增加至每日万分之三。另外，第一被告系由第二被告出资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，第二被告对第一被告所负债务应当承担连带清偿责任。因此，原告诉请：1、判令第一被告向原告偿付自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以已付房款1，151，092.80元为基数，按每日万分之三计算），至2014年12月31日的违约金数额为126，045元。2、判令第二被告对第一被告所负债务承担连带清偿责任。

三、原告起诉：

1、判令第一被告向原告偿付自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以已付房款1，151，092.80元为基数，按每日万分之三计算），至2014年12月31日的违约金数额为126，045元。

2、判令第二被告对第一被告所负债务承担连带清偿责任。

四、被告答辩：

第一被告辩称，双方签订的合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。

第二被告辩称，第一被告是独立的法人，有足够的资产承担义务，第二被告承担责任没有事实和法律依据。

经审理查明，2012年8月23日，原告（乙方）与第一被告（甲方）签订《预售合同》。乙方向甲方购买金山区枫泾镇白牛路1068弄248号801室房屋，总房价款暂定为1，151，092.80元。合同第十一条约定，甲方定于2013年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。嗣后，原告按合同约定付清房款1，151，092.80元，但第一被告未按期向原告交付房屋。

2014年12月25日，在上海市金山区枫泾镇人民政府的协调下，第一被告支付3，000，000元至上海新枫泾建设发展有限公司，以确保按合同约定支付逾期交房违约金。2014年12月31日起，第一被告按合同约定陆续向部分业主支付了至2014年12月31日止的违约金。

又查明，第一被告系由第二被告出资设立的一人有限责任公司。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原告与第一被告签订的《预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一被告逾期交房，应按合同约定支付逾期交房违约金。现原告认为合同约定的违约金过低，要求增加违约金计算比例至每日万分之三。本院认为，第一被告确认了逾期交房的事实，为承担违约责任，已向上海新枫泾建设发展有限公司支付3，000，000元作为支付逾期交房违约金的保证。另外，本院从相关案件信息中获悉，本院于2015年5月18日作出（2015）金民二（商）破字第3-1号民事裁定书，受理了申请人北京兰天大诚新型建材有限责任公司对被申请人上海华丰置业有限公司的破产清算申请。第一被告现明显缺乏清偿能力，为减少原告的损失，按照合同约定的比例支付违约金更有利于解决涉案纠纷。因此，原告要求增加违约金计算比例至每日万分之三，本院难以准许。

第一被告系由第二被告出资设立的一人有限责任公司，现第二被告未能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对第一被告的债务承担连带责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、自2013年12月31日起，被告上海华丰置业有限公司支付原告GMQ、LD逾期交房违约金：以1，151，092.80元为基数，按每日万分之0.1计算。

二、被告华丰置业有限公司对被告上海华丰置业有限公司所负上述债务承担连带清偿责任。

三、驳回原告GMQ、LD的其他诉讼请求。

六、二审法院判决结果：

本院认为，上诉人GMQ、LD与被上诉人上海华丰置业有限公司签订的《预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案中，上海华丰置业有限公司未能按照合同约定向GMQ、LD交付系争房屋，构成逾期交房，其理应向GMQ、LD承担违约责任。鉴于《预售合同》约定的逾期交房违约金的计算标准为GMQ、LD已付房款的日万分之0.1，现GMQ、LD请求法院予以调高，但未能提供充分证据证明调整逾期交房违约金的必要性，并且上海华丰置业有限公司明显缺乏清偿能力，故原审为减少购房人的损失及有利于解决纠纷而按照《预售合同》的约定计算逾期交房违约金，系实现本案双方当事人的利益平衡，并无不当，本院予以维持。上诉人GMQ、LD的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。

另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。

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