一、裁判观点：

原告主张被告建设的房屋仍旧未达到交付标准，被告已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任至符合交房条件之日止，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告在收房时若被告不具备交付条件，原告可以拒绝收房，但原告接收了房屋并进行了装修，则被告承担的逾期交房责任应当截止到原告实际收房进场装修之日止，故对于原告要求被告继续承担实际收房之后的违约责任，本院不予支持。

二、案情简介：

2017年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区（一期）15幢9层2号，房屋总价款为420882.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年12月31日前，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。第十四条交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时问、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，……。（二）查验房屋《补充协议》第二条、关于竣工备案、房屋交付及房屋产权转移登记的特别约定：1、本合同约定的交房时间为甲方交付乙方的装修时间，2、因取得《房屋竣工验收备案登记证》须在项目全部竣工后方可办理，而本项目是分期开发，故在本合同房屋交付装修前，如甲方暂不能提供本栋房屋的《竣工验收备案登记证》、《消防验收合格备案证》和《两书》的，甲方不承担任何违约责任，如甲方提前交房且乙方自愿提前接房的，乙方应自实际接房之日起承担物业管理的相关费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2019年12月12日，被告作出《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，承诺：翰林苑一期第12、13、14、15幢楼最迟不超过2020年2月29日达到交付装修条件，如2020年2月29日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定日期并已付清购房款（含已办理完成按揭贷款和公积金贷款的购房业主）达到逾期交房标准的业主，2019年1月1日至2020年2月29日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之0.5据实进行赔付；如2020年2月29日尚未达到交房装修条件，逾期交房违约金从2020年3月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之1；如2020年3月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之1提高到每日万分之1.5；翰林苑一期第10幢楼最迟不超过2020年12月31日达到交付装修条件，如2020年12月31日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定日期并已付清购房款（含已办理完成按揭贷款和公积金贷款的购房业主）达到逾期交房标准的业主，2019年10月1日至2020年12月31日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之0.5据实进行赔付；如2020年12月31日尚未达到交房装修条件，逾期交房违约金从2021年1月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之1；如2021年1月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2021年2月1日起，由每日万分之1提高到每日万分之1.5。逾期交房违约金支付时间为业主收房之日起，三至六个月内分批支付至业主个人银行卡。庭审中，原被告均认可涉案商品房的实际交房时间为2020年8月1日。

三、原告起诉：

一、判令被告向原告即日支付逾期交房违约金￥17950.6173（大写人民币壹万柒仟玖佰伍拾元陆角壹分），违约金计算标准为：2019年1月1日至2020年2月29日共425天，按总房价款的万分之零点伍每日计付：420882.00×0.5÷10000×425=8943.7425元；2020年3月1日至3月31日共31天，按总房价款的万分之一每日计付：420882.00×1÷10000×31=1304.7342元；2020年4月1日至7月31日共122天，按总房价款的万分之一点五每日计付：420882.00×1.5÷10000×122=7702.1406元，违约金合计：8943.7425＋1304.7342+7702.1406=17950.6173元。二、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。

五、一审法院判决结果：

本案的争议焦点为：1、被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》内容对原、被告双方是否具有法律约束力；2、应否免除新冠病毒疫情期间被告应承担的逾期交房违约金；3、被告是否应向原告支付逾期交付涉案房屋的违约金，违约的起止时间应如何认定，违约金标准应如何认定。

关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条：“承诺生效时合同成立。”第二十六条第一款：“承诺通知到达要约人时生效。”第三十一条：“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”本案中，因被告不能按时交付其开发的翰林苑第10幢、第12-15幢楼，部分业主通过向政府相关职能部门反映要求解决被告迟迟不交房问题的行为，应认定为业主向被告公司发出解决交房及逾期交房违约责任的要约，被告对业主的该要约进行了承诺，且承诺的内容紧紧围绕要约内容，根据前述法律规定，被告于2019年12月12日作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》的内容有效。被告作出该答复后对业主就答复内容进行了解读，该行为应认定为承诺通知已到达要约人，故被告的承诺已生效。因此被告作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》应认定为原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于交房时间及逾期交房违约责任的补充协议，原、被告均应按补充协议的内容履行。故对被告提出的其未作出书面承诺变更逾期交房违约金也未与原告达成书面补充协议对违约金标准进行变更，应当按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金的抗辩理由，本院不予采纳。

关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”众所周知，因新冠病毒肺炎疫情，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日，显然，是被告迟延履行后才发生的新冠病毒肺炎疫情这一不可抗力事件，根据前述法律规定，不能免除新冠病毒肺炎疫情期间被告逾期交房的违约责任。被告在《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》中承诺涉案房屋于2020年2月29日交付，若逾期交付则逾期交房违约金从2020年3月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之1，2020年3月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之1提高到每日万分之1.5。被告承诺的展期交房时间（2020年2月29日）正处于疫情期间，由于不可抗力，被告确实不能在承诺时间交房。因此，对被告承诺的展期交房后发生的逾期交房加重违约金，应从疫情结束后顺延计算。疫情开始时间（2020年1月24日）至被告承诺的提高违约金至日万分之1的起始时间（2020年3月1日）期间为37天，被告承诺提高违约金至日万分之一点五的期间为31天，因此，应根据上述天数予以顺延计算。

2020年3月25日，我区为深入贯彻落实省应对新冠肺炎疫情防控领导小组发布的《关于调整有关生产生活服务业疫情防控措施的通告》的要求，加快恢复全区经济社会运行秩序，毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室下发《毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于全面恢复生产生活服务业经营秩序的通知》，要求各级各类机关企事业单位全面恢复正常运行。因企业复工复产不可能一蹴而就，综合考虑企业管理人员、一线施工人员为安全有序复工复产需集中隔离观察、准备防疫物资等情况，本院酌定被告公司在2020年4月25日已具备正常生产经营的条件。

关于焦点3,原告主张被告建设的房屋仍旧未达到交付标准，被告已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任至符合交房条件之日止，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告在收房时若被告不具备交付条件，原告可以拒绝收房，但原告接收了房屋并进行了装修，则被告承担的逾期交房责任应当截止到原告实际收房进场装修之日止，故对于原告要求被告继续承担实际收房之后的违约责任，本院不予支持。

结合前述分析，被告应承担的逾期交房违约金分段计算为：2019年1月1日至2020年4月25日共481天，按总房价款的万分之0.5每日计算为10122.21元（420882元×0.5／10000×481天）；2020年4月26日至2020年6月1日共37天，按总房价款的万分之0.5每日计算为778.63元（420882元×0.5／10000×37天）；2020年6月2日至2020年7月2日共31天，按总房价款的万分之1每日计算为1304.73元（420882元×1／10000×31天）；2020年7月3日至2020年7月31日共29天，按总房价款的万分之一点五每日计算为1830.84元（420882元×1.5／10000×29天）。共计14036.41元（10122.21元+778.63元+1304.73元+1830.84元）。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：

一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付琴、陈廷华逾期交房违约金14036.41元；

二、驳回原告付琴、陈廷华的其他诉讼请求。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。