一、裁判观点：

但仅通过该文字不足以使购房者明确得知其影响程度，且通过销售现场的沙盘模型，购房者无法知晓案涉房屋北侧实体墙会对房屋的采光和通风造成严重的影响，故购房者仅根据现场的沙盘、公示及平面图无法做出准确的意思表示。被告作为开发商应以明确、具体的方式向购房者告知不利因素及影响程度，以便购房者慎重考虑后作出真实的意思表示。

二、案情简介：

原告于2020年12月28日与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市普陀区静宁路168弄《臻悦园A07A-04地块》5号2层202室房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价8,441,737元。交房时，原告前往案涉房屋进行验收，发现房屋北侧窗户完全被连廊实体墙遮挡，无法看到北面景观，采光也因此受到了极大影响，北侧的房间内自然光线条件下非常昏暗，如不开灯根本无法进行正常生活工作。对此重要的问题，被告在销售房屋时却未告知原告，并且整个小区内也只有原告一户存在这一问题，而原告是以与其他楼栋正常房屋几乎相同的价格购买了涉案房屋。显然，被告为了能以较高的价格出售存在严重采光问题、南北不通透的案涉房屋，在订立合同的过程中故意向原告隐瞒房屋真实情况，致使原告错过了选择购买其他更优质房源的机会，未能做出真实的意思表示。经原告向案涉房屋周边房产中介走访得知，类似案涉北侧视野被遮挡、采光较差的房屋如在二手市场出售，房价上需要比同小区的其他正常房屋便宜10%-15%才会有人购买。若被告在销售时就告知了这一情况，原告绝对不会购买案涉房屋，完全可以选择小区内的其他房屋。综上所述，被告在订立合同的过程中故意隐瞒重要事实，给原告造成了一定损失，其应当承担相应的赔偿责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。

三、原告起诉：

1、判令被告赔偿原告房屋折价损失人民币700,000元（以下币种均为人民币）；

2、本案诉讼费用由被告承担。

四、被告答辩：

2020年05月，被告将制作完成的上海市普陀区静宁路168弄“臻如府”项目A06-04、A07A-04（以下简称“2号地块”）和A11A01地块的沙盘安装在被告位于上海市普陀区静宁路的售楼处内，并拍摄了沙盘的视频以及相应的照片。2020年06月10日以及2020年07月17日，被告公示了2号地块的《商品房住宅一房一价销售汇总表》，显示3号楼202室售价为8,496,158元，5号楼202室售价为8,441,737元，6号楼202室售价为8,588,513元，9号楼202室售价为8,500,723元。此外，被告也将2号地块所涉的《关于臻如府项目2号地块不利因素及相关事宜说明告知》（以下简称“《项目不利因素》”）一并予以了公示。《项目不利因素》中明确“5#楼：……3、建筑每层设有连廊，对住户北侧房间采光、通风产生一定影响；4、本楼栋北侧有消防救援场地，对低层区域住户有干扰因素；……9、本栋北侧有入户门头及构架，可能对低层区域北侧房间采光、通风产生一定影响”。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》，是双方当事人在平等自愿基础上签订，系当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。现原告已付清合同约定的购房款，被告亦应向原告交付符合合同约定的房屋。

双方签订的预售合同中未有北侧房屋有实体墙遮挡影响采光的约定。虽然被告提供的《中海臻如府阳光宣言》、《关于臻如府项目2号地块不利因素及相关事宜说明告知》中有关于5号楼设有连廊、楼栋北侧有消防救援场地、本东北侧有入户门头及构架等因素可能对低层区域北侧房间采光、通风产生一定影响的文字，但仅通过该文字不足以使购房者明确得知其影响程度，且通过销售现场的沙盘模型，购房者无法知晓案涉房屋北侧实体墙会对房屋的采光和通风造成严重的影响，故购房者仅根据现场的沙盘、公示及平面图无法做出准确的意思表示。被告作为开发商应以明确、具体的方式向购房者告知不利因素及影响程度，以便购房者慎重考虑后作出真实的意思表示。根据被告提供的《关于臻如府项目2号地块不利因素及相关事宜说明告知》，记载了1号楼至9号楼各房屋存在不同情形的不利因素，然表述内容基本一致，并未就案涉房屋存在的采光被实体墙遮挡等情形进行特别提示或特殊告知，不足以达到让购房者知晓案涉房屋北侧房间受到影响的程度，从而影响了购房者的选择权。被告未明确向购房者告知具体的瑕疵及影响程度，违反诚实守信原则，理应就购房者的损失承担赔偿责任。根据本案的实际情况、被告的违约程度及原告的实际损失，本院酌定被告赔偿原告250,000元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：

被告上海海升环盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告LJJ损失人民币250,000元。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。