一、裁判观点：

因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的，可以认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。 对于构成不可抗力情形的非金钱债务，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力的影响程度，主张部分或者全部免除责任；对于虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理。

二、案情简介：

2020年10月10日，原、被告就上海市闵行区XX路XX弄XX园XX号XX层XX室的房屋签署《上海市商品房预售合同》。同日，原告单方签订《装饰装修合同》，因丙方届时未确定，所以乙、丙方并未签字。其中，预售合同约定，被告应于2022年9月30日前将涉案房屋交付给原告。《装饰装修合同》第三条约定，丙方应于原、被告约定的交房日期前完成全部装饰装修工程，因丙方原因不能按期开工或中途无故停工影响工期的，工期不顺延。合同签订后，原告已按照合同的约定全额支付了购房款4,368,763元，履行了《预售合同》项下合同义务。然而，2022年6月被告向原告送达延迟交付房屋的《告知函》，表示涉案房屋的交付将延期至2022年12月31日。2022年12月20日，原告收到被告发送的《交付通知书》，要求原告于2022年12月31日前往办理收房手续。因被告拖延交房长达三个月之久，原告不得不继续在外租房直到被告交房，造成原告的实际损失。此外，在交付房屋时，原告发现涉案房屋楼栋的附近建有地面垃圾投放点，严重影响正常居住使用。根据被告在售楼现场公示的红线内不利因素公示文件，广南星园并未规划设置地面垃圾投放点。原告于2022年12月多次联系被告要求将该地面垃圾投放点搬离，但时至今日被告仍未搬离，严重影响原告正常居住使用，故原告起诉至法院。

三、原告起诉：

1.判令被告向原告支付以4,368,763元（人民币，下同）为基数，自2022年10月1日起至2022年12月31日止，按日万分之一计算的逾期交房违约金39,755.74元；

2.判令被告将上海市闵行区XX路XX弄XX园XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）附近地面垃圾投放点进行清理，恢复为绿地，并赔偿原告违约金4,368.76元；

3.判令被告承担原告支付的律师费1,000元；

4.本案的诉讼费用由被告承担。

四、被告答辩：

不同意原告所有诉讼请求。

1.涉案房屋延期交付主要是由于去年3月上海发生新冠疫情的原因所导致，根据合同约定以及相应的法律规定，被告都不需要承担任何逾期交房的责任。

2.关于违约金的计算标准，结合原告实际损失，该违约金也过高，应予以降低。

3.地面垃圾点的清理、恢复工作，均不属于被告责任，原告要求被告承担相应的责任，没有任何的事实和法律依据。且原告提出的其依据平面布局条款主张违约金，但合同附件六并没有明确垃圾点的投放位置，原告主张的违约金标准也没有任何事实和法律依据。

4.关于律师费，原告提出该项主张也没有任何的依据，不应予以支持。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告之间《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《上海市商品房预售合同》约定的交房日期为2022年9月30日，然本市在2022年3月至5月底发生新冠肺炎疫情，该公共卫生事件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力，被告据此于2022年6月向原告发出通知，主张交房日期推迟至2022年12月31日。原告主张，被告迟延履行装修义务，无法适用不可抗力。对此，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。本案中，不可抗力事件发生在被告履行期限内，并无适用该条之前提。原告所述装修义务，并非《上海市商品房预售合同》约定的出卖人主合同义务，被告作为商品房开发商，在合同履行期内如何安排施工、装修事宜系被告权利，并无对原告迟延履行可能。即便如原告所述，被告于2022年3月间进行施工许可备案，其同样会遭受新冠肺炎疫情这一不可抗力影响而发生迟延履行。现被告提交装修公司、供货公司《工作联系单》证明其于2022年3月已经开始施工，但遭受不可抗力事件影响，复工复产尚需一定时间，相应采购材料、货物均存在迟延，故被告证据足以证明其迟延履行与不可抗力之间的因果关系。被告主张的三个月迟延期间尚属合理，且被告已经及时通知原告，故被告主张免除迟延履行的违约责任，本院予以支持。原告此项诉请理由缺乏法律依据，本院无法予以支持。

对于原告提出的地面垃圾投放点问题，本院认为，地面垃圾投放点系开发商、物业为业主便利进行的轻微变更，且被告已经对该垃圾投放点进行了拆除，该行为并不构成违约。根据双方《上海市商品房预售合同》“乙方同意甲方可在以下情形下对小区平面布局进行变更，甲方不构成违约：1）在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整；2）在符合多数购房人利益的情况下对小区平面布局进行局部调整”之约定，原告此项诉请缺乏事实及法律依据，本院无法予以支持。

对于律师费，原告并未提交任何证据证明其律师费支出，且双方《上海市商品房预售合同》并未明确约定乙方（买方）律师费的承担问题，原告此项诉请无合同及法律依据，本院对此无法予以支持。需要指出的是，《上海市商品房预售合同》约定了甲方律师费的承担，该条款对双方权利、义务并不对等，原告如认为该约定侵犯其权利，可通过格式条款的相关规定主张其无效，但其主张引用该条款要求对等适用并无任何法律依据。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百九十条之规定，判决如下：

驳回原告ZYQ全部诉讼请求。

六、法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。