一、 当下房产市场的行情，给买方恶意解约营造了机会。 自12月15日起，上海宣布调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，新政实施当天，上海二手房成交662套，次日成交738套，均显著高于政策出台前的成交情况。 但新政过后，从二手房门店的成交以及挂牌价格来看，随着成交量的回落，价格仍呈现下跌趋势。新政的出台虽然改善了之前的观望情绪、活跃了楼市的交易量，但市场依然趋于理性。 尤其对于已经签约的交易双方来讲，心理上不可避免的会产生恐慌。买方觉得自己买高了，担心房价还会下跌；卖方担心买方毁约，自己房子更难出售。此时，不可避免的会出现买方恶意毁约的有违基本诚信的情况。 二、 买方毁约的心理与成本分析 以总价为500万元的房产为例，2023年上半年的市场价在500万元左右。但是随着市场行情的波动，2023年下半年、2024年初，市场价已经降至400万元左右，硬生生跌了接近（注意我说的是接近、而不是绝对）100万元。 买方毁约的成本，首先是根据合同的约定，即总房款的20%=500万*20%=100万元。 买方网上搜索了一下同类案件，总房款的20%的违约金已经成为业内笑话，实务中法院也就判决3%、5%、最多也就10%，这也成了买方毁约的诱因。 于是，买方在支付了前期不到200万元的首付款之后，就开始找各种理由来阻碍继续履约。甚至率先提起了解除合同的诉讼。 三、 卖方的应对思路 作为卖方来讲，此时的应对方式就是围绕继续履约进行。 首先，以书面方式督促买方继续履行合同，告知其违约的法律后果； 其次，针对解除合同的诉讼，提起继续履行合同的反诉。 第三，同时采取保全措施，查封冻结买方的账户及名下资产，以备继续履约之用。 四、 陷入僵局的解决之道 第一， 买方作为违约方，不享有解除权。 违约方不享有单方解除合同的权利，此时无法解除合同。 第二， 买方不具备解除合同的要件。 当下，对于违约方起诉解除合同的规定，一是《民法典》第580条，二是九民纪要第48 条。 《民法典》第580条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《九民纪要》第48条 违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

第三， 强行解约或者终止合同，要付出代价，否则会变象纵容违约方。 此种情形下，作为中立的裁判方，首先要坚持交易稳定的原则，不能轻易解除合同，否则有违基本的诚信原则；其次，要严格审查违约方的解约要求是否符合上述法律规定的标准；第三，强行解约必须增加惩罚性赔偿，否则无法弥补守约方的实际损失。第四，对房价波动情况进行评估，最起码要填补房屋的差价损失。第五，限制自由裁量权的行使，坚决避免各打五十大板情况的发生。这样，让违约方受到惩罚，守约方减少损失，才会维护市场的正常交易。