一、裁判观点：

《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。根据合同约定，该房屋单价、总价中不含装修价，附件三房屋装修及设备标准亦明确约定为户内毛坯，无装修，故合同约定的交房时间内应为毛坯交付。

二、案情简介：

2016年9月8日，LSB(乙方)与天下一家公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买上海市嘉定区武威路2600弄新华悦都2号13层1521室(以下简称“系争房屋”)，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为75.54平方米，总房价为人民币(以下币种均为人民币)1,914,562元；甲方应于2017年10月1日前将系争房屋交付乙方，如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过120天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收手续。房屋交付的标志为交付房屋钥匙；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件三约定了装修及设备标准，户内毛坯、无装修、煤气接入。上述合同签订后，LSB按约向天下一家公司付清了全部购房款。

三、一审法院判决结果：

审法院经审理后认为，LSB和天下一家公司签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。根据合同约定，该房屋单价、总价中不含装修价，附件三房屋装修及设备标准亦明确约定为户内毛坯，无装修，故合同约定的交房时间内应为毛坯交付。LSB认为天下一家公司存在逾期交房，理由如下：一、其与天下一家公司签署预售合同时，天下一家公司要求其签署的《房屋装修改造协议书》中房屋交接验收时间与工期与预售合同约定的交付时间相吻合，故认为预售合同约定的交付时间内天下一家公司交付的应为精装修房。首先，LSB未能提交合同双方签字的《房屋装修改造协议书》；其次，即便其能提交与装修公司签署的该份装修改造协议，天下一家公司亦非该协议的相对方，该协议不能对天下一家公司产生法律上的约束力；二、其认为天下一家公司在前期宣传中均显示涉案楼盘精装交付。在本案合同履行过程中，天下一家公司在毛坯交房后，安排包括LSB在内的全体小业主与装修公司签订装修合同，LSB亦与装修公司签订了装修合同，装修款由天下一家公司向装修公司支付，与精装交付的宣传相吻合；三、其认为天下一家公司通知交房时尚不符合煤气接入的标准。然天下一家公司提交的验收合格证显示，涉案楼盘的燃气设备于2017年9月30日经上海燃气市北销售有限公司验收合格；四、其认为天下一家公司通知交房时尚未取得竣工验收备案证书、尚未取得实测面积的有关资料。根据查明的事实，天下一家公司已在约定的交房时间之前通知交房，LSB亦于2017年9月27日与天下一家公司办理了毛坯房的交付手续，应当认定已经完成实物交房。现其又以交房时天下一家公司未提供实测面积等有关资料为由主张天下一家公司逾期交房的意见，法院不予采纳。综上，LSB并无充分证据证明天下一家公司承诺在合同约定的交房时间内即完成精装交付，其要求天下一家公司承担逾期交房违约金的诉请无事实和法律依据，不予支持。

一审法院据此作出判决：LSB要求上海天下一家置业有限公司偿付逾期交房违约金336,962.91元的诉讼请求不予支持。

四、二审法院判决结果：

本院认为，如一审法院所认定的，本案纠纷的合同依据系双方当事人就系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》，LSB亦系基于上述合同提出要求天下一家公司支付违约金的诉讼请求，故系争房屋作为合同的标的物，以何种标准(毛坯房或装修房)交付亦应当以上述合同约定的内容作为判断的依据。现LSB在本案一、二审期间均主张基于涉案楼盘的广告宣传、业主与天下一家公司交涉期间公司员工作出的解释等证据，可以推定双方存有购买装修房的合意。天下一家公司则主张从法律关系上讲是由业主接收所购房屋后再行委托装修公司装修，仅相应装修费用由天下一家公司代为支付。根据目前的在案证据，如一审判决所述，双方在《预售合同》中明确约定房屋装修及设备标准为户内毛坯，而目前也无双方就交付标准变更为装修房的书面约定。故仅基于在案证据，本院难以作出双方当事人业已达成系争房屋在合同中约定的交付状态应为装修房或双方已变更了合同约定毛坯房交付标准的认定。需要说明的是，LSB所主张天下一家公司拒绝提交的《房屋装修改造协议书》，根据LSB所提交的未经签署的协议书文本内容，显然难以得出天下一家公司系该协议当事人一方的结论，故一审法院关于该协议不能对天下一家公司产生法律上的约束力的认定，并无不当。此外，需要指出的是LSB在本案中亦称因规定开发商不能出售装修房，故采取另行签署装修协议的方式规避上述规定。在此情况下，若LSB关于双方合同真实意思表示为交付装修房的主张成立，则涉案的合同存在因违反相关强制性规定而无效的法律后果，在此情况下其要求天下一家公司承担违约责任亦失去了法律依据。

关于交付标准中煤气接入一节，天下一家公司在一审中提交了燃气验收合格证作为依据，结合天下一家公司于2017年10月18日获得竣工验收备案证书的事实，一审法院采信天下一家公司关于燃气设施在交付前已验收合格的主张，并无不当。在此情况下，可以认定天下一家公司已经完成了涉案楼盘的煤气入户管道的建设，应当视为完成了煤气接入的约定。

综上所述，LSB关于天下一家公司交付系争房屋不符合合同约定的标准的主张，缺乏事实及合同依据，本院不予采信。

此外，本院亦注意到在LSB签署《确认书》当日，系争房屋尚未符合《预售合同》约定的应当取得竣工验收备案证书的约定。在此情况下，如LSB在上诉状中所述，作为业主若认为开发商交付的房屋不符合合同约定的交房标准，有权提出异议并拒绝接收房屋。本案中，LSB于2017年9月27日签署了《新华悦都房屋交付使用确认书》，形式上其已与天下一家公司之间完成了系争房屋的交付手续。因此，LSB有权向天下一家公司主张其因所接收的系争房屋不符合合同约定所导致的损失，但其要求天下一家公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。#商品房陷阱#