一、裁判观点：

论是买卖或赠与，无民事行为能力人实施的法律行为均属无效，即使其监护人在系争合同上签字也达不到追认效果，更何况被告作为监护人，擅自处分华某1的房产，且无证据证明华某1取得了相应对价，损害了华某1的利益，未尽到监护职责。

二、案情简介：

华某1于2019年8月3日去世，生前与章某育有两子，即华某2与华某3。1958年左右，华某1与章某离婚，后未再婚。华某3先于华某1去世，华某3育有一女，即原告。华某2于2022年4月17日去世，生前未婚未育。被告是华某1的弟弟。1994年12月2日，华某1签订《公有住房买卖合同》，购买系争房屋，登记在华某1一人名下。2011年8月30日，华某1与华某2共同申请增加华某2为系争房屋共有人，两人各享有一半产权。华某1自2007年起被诊断为帕金森病，但是2017年8月11日，华某2明知华某1因帕金森病无法辨认自己行为，为侵占系争房屋中华某1的份额，与华某1签订系争合同，将华某1的份额转让给华某2。由于华某1的病情，无法办理过户，2017年9月4日，华某2以华某1患有帕金森病为由向法院申请宣告华某1为无民事行为能力人，经过鉴定，上海市黄浦区人民法院于2017年10月31日作出民事判决宣告华某1为无民事行为能力人，并指定华某2为监护人。一个月后，华威申请变更监护人，黄浦法院于2017年12月28日判决支持。后华某2与被告去交易中心办理了系争房屋过户手续，产权人变更为华某2一人。作为华某1的监护人，被告应当按照最有利于被监护人的原则履行监护责任，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。华某1在意识清楚时已经对系争房屋的产权份额进行了约定，即华某1与华某2各占二分之一。2017年签订系争合同时，华某1已经无行为能力，且系争合同名为买卖，但华某2未向华某1支付对价，实为赠与，华某2与被告恶意串通办理了过户手续，侵害了华某1的合法权益，故系争合同应当无效。

三、原告起诉：

要求确认华某1与华某2就上海市黄浦区重庆北路XX号XX室（以下简称系争房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称系争合同）无效。

四、被告答辩：

不同意原告的诉讼请求。系争房屋来源于华某2，1984年，华某2单位分配给华某2上海市黄浦区重庆北路XX号XX室（以下简称XX室），1986年11月，华某2单位收回XX室和山西北路XX弄XX号假三层房屋，调配给华某2系争房屋，租赁户名为华某2。华某1原户籍在上海市重庆北路XX号XX室（以下简称XX室），该房屋系延安东路房屋动迁置换所得，华某1的权利在1507室内，但华某2为照顾华某1，将华某1的户籍迁入系争房屋。华某1多次表示将系争房屋产权登记在华某2名下，故两人先于2011年申请增加华某2为共有人，后于2017年商定将华某1的份额全部转让给华某2。去交易中心办理过户手续时，华某1意识清楚但不能言语，交易中心工作人员写了“同意”和“不同意”的纸条，华某1点头同意并手指指向“同意”的纸条，将华某1的份额转让给华某2是华某1的真实意思表示，是其一贯的心愿，但是工作人员要求需指定监护人后才能办理过户手续。被告按照华某1的意愿办理过户手续，依法履行监护人职责，系争房屋的买卖合法合规。根据当时的法律，买卖双方恶意串通，损害国家、第三人利益的可以确认合同无效，但是系争合同当事人是华某1与华某2，不损害他人利益，原告诉请合同无效缺乏依据。原告不是系争合同的买受人或卖售人，诉讼主体不适格。华某1先于华某2去世，两人去世时间相隔近四年，原告在华某1去世时已经知晓系争房屋产权人是华某2，但是却没有提出异议，而是在得知华某2遗嘱内容后心生不满才来起诉本案。

五、一审法院判决结果：

本院认为，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案涉及华某1在系争房屋中份额的处分是否有效。原告作为华某1的代位继承人，与本案有利害关系，诉讼主体适格。出售房屋系处分重大财产的行为，华某1于2017年8月签订系争合同，于2017年10月被鉴定为无民事行为能力人，其患帕金森、存在言语障碍、无法交流、智能受损、精神障碍等表现系病程演变过程，并非在鉴定时突发，故无证据证明华某1在签订系争合同时具有完全民事行为能力以及系争合同是华某1的真实意思表示。无论是买卖或赠与，无民事行为能力人实施的法律行为均属无效，即使其监护人在系争合同上签字也达不到追认效果，更何况被告作为监护人，擅自处分华某1的房产，且无证据证明华某1取得了相应对价，损害了华某1的利益，未尽到监护职责。综上，本院确认系争合同无效，系争房屋产权份额仍为华某1、华某2各占50%。关于华燕等人申请作为第三人参加诉讼，因本案并不涉及华某2遗嘱的处理，华燕等人不属于必须参加诉讼的当事人，故对其参加诉讼的申请，本院不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第三十五条、第一百四十四条规定，判决如下：

确认华某1与华某2就上海市黄浦区重庆北路XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法总则》

第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。