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一、裁判观点：

对于违约金的具体金额，被告表示过高，本院认为，违约金兼具惩罚性及补偿性功能，根据合同约定，并考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定为53万元。

二、案情简介：

原、被告经中介居间于2021年5月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：“甲方将其所有的位于上海市浦东新区佳乐路77弄14号701室（复式）房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，房屋总价格为1,350万元，第一笔购房款70万元在签订房屋买卖合同当日支付，第二笔购房款1,230万元于双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》或《上海市不动产登记收件收据》之前支付，第三笔购房款50万元在办妥房屋交付手续后且甲方将房屋内的户口全部迁出后当日内支付”。合同签订后当日原告向被告支付了第一笔购房款70万元，被告向原告出具《收款确认书》，双方约定于2021年7月10日交房。双方还在房屋买卖合同补充条款（一）中约定：一、关于甲方抵押权的解除，甲方应于交易过户之前及时前往抵押权人处办理抵押权解除，且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。二、关于房地产权利转移过户的约定：甲方已办妥抵押权解除手续，且至房屋所在地的交易中心办妥抵押注销手续。合同签订后，被告未按房屋买卖合同约定办理抵押权注销手续，收到原告通知后被告没有配合共同前往房地产交易中心办理核税、过户等手续，也未双方约定的交房日期交房。原告多次催促被告履行合同义务，但被告均以种种理由不解决问题，回避不见面。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。原告已按买卖合同约定支付被告70万元购房款，但被告未按买卖合同约定履行解除并注销抵押权、配合办理核税、过户手续及进行交房的合同义务。虽然原告多次催促但被告仍然拒绝配合，拖延不履行义务。为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。

三、原告起诉：

1．请求人民法院判决解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；

2．请求判令被告返还原告购房款人民币（币种下同）700,000元；

3．请求判令被告支付原告违约金2,700,000元；

4．本案受理费由被告承担。审理中，原告变更第3项诉讼请求为：请求判令被告支付原告违约金1,350,000元。

四、被告答辩：

本案实际不是房屋买卖合同关系，是借款关系。被告与原告没有见过面，也没有联系。一直以来是姓邵的与被告联系。借贷的中介叫潘海滨。现在同意返还借款本金70万元。原告主张的违约金过高，借款本金70万元到手后，被告立刻就转给中介潘海滨7万元，实际收到63万元。被告已报案，报案的对象是潘海滨及黄月涉及套路贷，与本案交易无关。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告抗辩本案实为借贷关系，但未提供证据证明双方存在借贷合意，且根据微信聊天记录，被告曾提出要求增加系争房屋价款，故对此抗辩本院不予采信。根据《上海市房地产买卖合同》，被告应当于约定的交易过户日即2021年11月10日之前涤除设定在系争房屋上的抵押，但被告怠于履行该项义务，未涤清系争房屋上的抵押权，甚至在签订合同之后又增设抵押，有违诚信。故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。原、被告虽曾签订《和解协议》，但该协议约定被告逾期超过七天，协议作废，原告有权要求继续履行之前所签署的《上海市房地产买卖合同》。被告一再拖延，逾期早已超过七天，原告主张该协议已经失效，本院予以采信。合同解除时间以本案起诉状等诉讼材料送达之日即2021年9月29日为准。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款70万元以及支付违约金，本院予以支持。对于违约金的具体金额，被告表示过高，本院认为，违约金兼具惩罚性及补偿性功能，根据合同约定，并考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定为53万元。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告YXF与被告HRR签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年9月29日解除；

二、被告HRR于本判决生效之日起十日内返还原告YXF购房款70万元；

三、被告HRR于本判决生效之日起十日内支付原告YXF违约金53万元。

六、各个法院的裁判结果：

1. 原、被告订立的《房屋买卖合同》约定了定金责任、违约责任条款，两被告（反诉原告）现依据违约责任条款主张总房价款的20%作为违约金。本院认为，鉴于原、被告在合同履行过程中，均对签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的履行存在瑕疵，双方均应承担相应的责任；另衡量原告（反诉被告）李敬婧付款情况、两被告（反诉原告）是否受有损失等情况，总房价款的20%作为违约金金额过高。故，本院综合案件情况，对违约金金额进行调整，酌情确认为1,000,000元。
2. 关于反诉诉请，本院已就合同解除问题作出论断，不再赘述，故反诉原告要求合同继续履行以及主张相关迟延履行违约责任的诉讼请求本院不予支持。反诉原告明确若法院依法判决合同解除，则要求祁飞承担包括定金在内的各项损失及违约责任。本院认为，合同因履行不能而解除，不影响违约责任的认定与承担，对反诉原告在合同解除的情况下要求反诉被告承担违约责任、赔偿损失等请求，综合考虑本案合同的签订、洽谈、履行情况以及祁飞的违约程度等因素，加之祁飞请求法院依法调整违约金的抗辩意见，本院酌情确定违约金金额为200,000元。至于反诉原告主张房屋市场价下降产生的损失，缺乏相关依据，本院不予支持。
3. 原、被告在签订《上海市房地产买卖合同》之后，又通过签订《买卖定金协议书》的形式约定了若被告违约不购买涉案房屋或未按约支付任何一笔款项的，则应向原告赔付损失500,000元，且被告又与原告签订了《租赁协议》，向原告支付了占用涉案房屋的租金，故本院综合考虑双方合同履行的程度、被告已支付款项的金额、被告违约的主观恶意、对原告造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动及租赁协议履行的情况等因素，酌定由被告赔偿原告违约金400,000元。
4. 关于原告主张的违约金。《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定定金，又约定违约金时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《定金合同》既约定了定金条款，又约定了违约金条款，现因被告违约，原告主张违约金权利，于法有据，应予支持。但定金合同约定的违约金以总房款20%计算标准过高，被告提出异议，经本院诉讼中反复调解，双方无法达成一致意见，故本院依法予以调整。本院综合考虑被告实际未付房款数额为120万元、原告已收取被告120万元房款一年有余、结合被告及XX房XX市场价的预估等因素来确定原告的损失，酌定违约金数额为15万元。
5. 素萍逾期付款致使合同解除，应向张国金、范宇飞承担以109万元为基数，按照日万分之三的标准自2021年3月6日计算至2021年4月14日的逾期付款违约金及合同解约违约金。对于解约违约金，丁素萍认为过高，本院酌情确认为20万元。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。