一、裁判观点：

案涉银行作为贷款人，亦是预售资金监管行，未经住建部门同意就将预售款拨付给开发商，导致资金挪作他用，楼盘停止建设。为维护交易的稳定性，不予支持解除借款合同的申请；同时出于公平正义的原则及平衡各方合法利益的考量，在作为买受人的被告未提起反诉的情况下，“主动”判决被告从起诉之日起至房屋具备交付条件之前无需向原告履行借款合同中的偿还本金及利息的义务。

二、案情简介：

2015年5月27日，被告HFX因购买住房与原告签订的编号为450697100201220150434993《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告HFX向原告借款211000元，用于购买位于广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-307号房产，借款期限自2015年5月27日起至2040年5月27日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，并于每年1月1日调整一次；还款方式为等额本息；被告HFX以其所购房产为贷款提供抵押担保。合同签订后，原告己履行放款义务，被告亦签署了借款借据，并办理了在建工程抵押登记。但被告HFX未依约还款，截至2018年7月24日，被告HFX已累计拖欠借款本息合计7659.79元，其中本金1498.23元、利息5972.91元、罚息188.65元。原告多次催款未果。被告广西伟弘房地产开发有限责任公司系广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-307号房产的开发商、销售商，其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为购买广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-307号房产而与原告建立借贷关系的债务人在对应借款合同项下的全部债务承担连带责任保证。保证期间自借款合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。被告HFX的个人住房贷款在此保证范围内。原告认为，被告HFX未能按合同约定按时足额偿还借款本息的行为己构成违约，原告有权根据双方签订的借款合同第十六、十七、二十一条的约定，宣布贷款立即到期、要求被告HFX立即清偿借款本息及相关费用、解除借款合同、行使担保权、要求被告HFX承担原告为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。根据原告与被告伟弘公司签订的保证合同约定，要求被告伟弘公司承担连带责任保证。综上，为了保护建设银行的合法权益特诉至法院，请法院判如所请。

三、原告起诉：

1、判决解除原告与被告HFX于2015年5月27日签订的编号为450697100201220150434993《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令HFX偿还贷款本金198906.62元、利息5972.91元、罚息188.65元，合计205068.18元（利息暂计至2018年7月24日，往后以尚欠借款本金198906.62元为基数按合同约定的罚息利率计至清偿之日止）；3、被告HFX共同赔偿原告律师费10260元；4、本案诉讼费由被告HFX承担；5、原告有权对被告HFX位于广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-307号房产折价或拍卖、变卖之价款优先受偿；6、被告伟弘公司对被告HFX的上述债务承担连带偿还责任。

四、被告答辩：

被告HFX既未作出书面答辩，也未到庭参加诉讼。

被告伟弘公司既未作出书面答辩，也未到庭参加诉讼。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原告建设银行与被告HFX签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。

本案争议焦点为：一、原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？二、原告未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？是否能解除合同？

原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同及借据约定履行合同义务。在实际合同履行过程中，原告建设银行依约将购房的按揭款（即被告的借款本金）支付至约定的账户，因此，建设银行已经履行了其合同义务。原告在履行还款过程中，因伟弘公司未能交付房屋而停止还本付息，没有能履行相应的义务，因此被告HFX仍应履行金融借款合同中还本付息的合同义务。

原告建设银行未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？是否能解除合同？原告建设银行未经审批违规拨款行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，本院认为，因被告借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而原告建设银行已经将购房的按揭款依约支付进被告指定的伟弘公司的账户，建设银行已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了被告HFX与伟弘公司之间的商品房买卖合同得以履行。按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系伟弘公司的违约行为所致。根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，建设银行与伟弘公司、宜州区房地产管理局（原宜州市房地产管理局）签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定建设银行在获得房管局的审批后再向伟弘公司拨付预售款，因此建设银行对购房的按揭款支付流程是知悉的，同时建设银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金直接拨付给伟弘公司的风险是应当知晓的，而建设银行在合同履行过程中未严格遵守《商品房预售款专用账户监管协议书》，建设银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故建设银行应当承担过失责任。关于责任划分的问题，因伟弘公司的违约行为系HFX的涉案损失的主要和直接原因，建设银行违规拨款是涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，原告建设银行应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，被告HFX可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权暂不履行《个人住房（商业用房）借款合同》中的偿还本金及利息的义务，且无需支付上述期间涉案借款的利息（含罚息），在上述期间已经向建设银行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，被告HFX仍应履行《个人住房（商业用房）借款合同》中偿还本金及利息的义务。建设银行亦可对上述损失再行向伟弘公司进行追偿。

对于原告请求的优先受偿权问题和律师费问题。涉案房屋尚未竣工建成，被告HFX虽将涉案房屋进行预告抵押登记，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，原告并未取得涉案房屋的抵押权，对原告请求对涉案房屋有优先受偿权的主张本院不予支持。原被告在合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，但在本案中，原告违规放贷是导致被告所购楼房烂尾的间接原因，其在实现债权过程并非完全无过错，由被告承担建设银行在本次案件中实现债权的成本显然不合理，本次实现债权的费用应由建设银行自行承担，对其请求被告支付律师费10260元，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审委会讨论，判决如下：

被告HFX从起诉之日起至锦绣祺峰小区62幢19层08号房具备交付条件之前无需向原告中国建设银行股份有限公司宜州支行履行合同编号为450697100201220150434993号的《个人住房（商业用房）借款合同》中的偿还本金及利息的义务（无需支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息及罚息，在上述期间已经偿还的本金及利息不予退回）；

驳回原告中国建设银行股份有限公司宜州支行的其他诉讼请求。

六、二审法院判决结果：

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、应否支持建设银行解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请？二、应否支持建设银行诉请的律师费？

关于争议焦点一，上诉人以被上诉人未能按合同约定按时足额偿还借款本息为由主张解除借款合同，要求被上诉人立即偿还借款本息及相关费用。本院认为，被上诉人借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商即伟宏公司支付购房款，现因伟宏公司的违约行为导致涉案商品房未能建设完毕及如期交付，被上诉人对于涉案商品房“烂尾”并无过错。

而上诉人与宜州区房产管理局、伟宏公司签订的《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定了建设银行对商品房预售款负有监管义务，须在获得房管局的审批后才能伟弘公司拨付预售款。但在涉案楼盘的建设过程中，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形。被上诉人作为对楼盘“烂尾”事件无过错的一方，其不同意解除借款合同，但如果在其不能按合约如期接收验收合格的预售商品房的情形下，还要背负该预售商品房的房贷本息,显然不符合公平正义的原则。故本院认为，出于公平正义的原则及平衡各方合法利益的考量，一审判决被上诉人暂停偿还房贷本息合法合理。同时，待涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人应继续履行约定的还款义务，建设银行亦可就上述损失再行向伟弘公司进行追偿。另外，关于原审判定上诉人对于案涉商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分过失责任的问题，本院认为，民事责任的承担需有法律明确规定或者当事人的约定。本案中，购房者并非三方监管协议的当事人，建设银行亦非商品房买卖合同的当事人，更无其他证据表明购房者与建设银行曾约定建设银行在何种情形下需要承担责任；其次，建设银行未按其与宜州市房产管理局、伟弘公司签订的三方监管协议履行职责属实，但未经审批的资金是否全部挪作他用，或者有多少资金挪作他用，目前尚无法确定，即该行为与楼盘烂尾是否存在因果关系以及因果关系的大小就在卷证据而言无法确定，根据“谁主张，谁举证”的原则，购房者对此应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原审认定建设银行承担过失责任欠妥，本院对此予以纠正。

关于争议焦点二，涉案楼房“烂尾”是伟宏公司的违约行为所导致，同时也有各方的因素在，由被上诉人承担建设银行在本次案件中实现债权的成本显然不合理，本院对建设银行诉请的律师费不予支持。

综上所述，上诉人中国建设银行股份有限公司宜州支行的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院对此予以纠正，但实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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