一、裁判意见:
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。涉案楼盘的销售人员,在相近的时间段内擅自以不同亲属的名义签订三份《商品房认购书》,签订目的系为提升业绩,系双方虚假意思表示,应为无效。
二、案件情况:
FT置业系上海HD庭楼盘的开发商,ZZZ系案外人易某(中国)集团有限公司(以下简称易居公司)员工,负责销售上述楼盘。FT置业为制造楼盘销售火爆的场面,指示ZZZ于2018年9月30日以亲戚赵某名义签订《商品房认购书》并向FT置业支付5万元。正常情况下,该笔款项应予隔月返还,但FT置业经ZZZ多次申请仍未退款。ZZZ认为《商品房认购书》系双方虚假意思表示,且有损社会公共利益,依法应为无效,故ZZZ诉诸法院,作如上诉请。
三、原告起诉:
1、确认ZZZ与FT置业签订的《上海HD庭商品房认购书》(编号0002426)无效;
2、判令FT置业返还款项人民币(以下币种均同)5万元。
四、被告答辩:
FT置业辩称,不同意ZZZ全部诉请。FT置业将涉案楼盘委托易居公司代理销售,ZZZ系易居公司员工。《商品房认购书》系ZZZ交付给FT置业,FT置业不清楚买受人赵某与ZZZ的身份关系。意向金5万元已由案外人薛某向FT置业支付,FT置业尚未退还该笔款项。
五、一审法院判决:
本院认为:ZZZ未经赵某授权而以赵某名义签订《商品房认购书》,且赵某明确表示不予追认,故该行为对赵某不发生效力,合同相对方应为ZZZ与FT置业。
根据法律规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中,ZZZ身为涉案楼盘的销售人员,在相近的时间段内擅自以不同亲属的名义签订三份《商品房认购书》,结合ZZZ提供的微信聊天记录、《退房审批表》、《无理由退房承诺书》等,本院认定ZZZ与FT置业间并无真实的房屋交易意思,《商品房认购书》签订目的系为提升FT置业业绩,系双方虚假意思表示,应为无效。合同无效后,FT置业收取的款项依法应予返还。
综上,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条之规定,判决如下:
一、原告ZZZ与被告上海FT置业有限公司签订的《上海HD庭商品房认购书》(编号0002426)无效;
二、被告上海FT置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告ZZZ5万元。
本文来自裁判文书网,案号为:(2022)沪0118民初8454号
职业房托:主要在房产开发商推出一些新盘的时候,由开发商安排在售楼现场活动,观察现场情况,在确定一些人想买房子的时候,抢着认购,哄抬房价。职业房托这一词汇,是属于房地产行业中的一个专有词汇,是房地产发展到一定阶段带来的产物,对于开发商来说,职业房托“功不可没”。
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