一、时间线：

1.合同约定2019年4月30日前交房；

2.2019年4月15日开发商发布第1次逾期公告：承诺2019年7月31日交房；

3.2019年7月15日开发商发布第2次逾期公告：承诺2019年12月31日交房；

4.2020年4月19日开发商发布第3次逾期公告：称受疫情影响，房子将于2020年5月底竣工，7月底完成验收交房。

5.2020年8月27日开发商发布第4次逾期公告：称受滴水湖城市管网改造、疫情影响以及将要进行的电业站整改工作，交房时间被定于2021年4月初竣工，4月底完成验收，5月底交付使用。

6.2021年4月19日开发商发布第5次逾期公告：工程计划在2021年8月底完工，开始进行验收。

7.2022年7月份开发商向每个业主发布第6次逾期公告：请给一些时间，静待工程竣工交房。

然后不断的口头承诺交房时间从10月份、12月份、1月份……

二、我们给出的起诉建议如下：

（一）要房子是首要选择。

理由：

你购买的是住宅、公寓，是自己居住使用的，不是商铺、办公楼等投资地产，此其一；

其二，房价和你当初购买时上涨幅度很大，同样的房款也很难买到同地段的房子；

第三，看现状，选择退房大概率要钱房两空。

继续履约、等待收房是明智选择。

 

（二）是否诉讼及如何诉讼的问题。

（1）现状：

1.已付首付、银行贷款或者全款

2.合同已经网签备案，上海市房地产交易中心会登记如下情况：签约日期、买卖双方名称

（2）是否诉讼？答案是肯定的。

理由：先下手为强。早晚要处理的事情，当然是越早越好，后面各种不确定性因素太多。

（3）如何诉讼？既要考虑诉讼成本，又要考虑诉讼的有效性。

1.起诉逾期违约金。

这是诉讼费、律师费等费用最少的诉讼方式，通过违约金的诉讼，法院会对你购买房屋、付款等基本事实都会做出认定，如果支持了违约金请求实际上也隐含了房子属于你这一事实。但是因为大产证或者产权目前登记在开发商名下，可能面临被查封的风险，后面面临的障碍会多一些。

2.起诉合同有效或者继续履行合同+违约金的诉讼+查封房产。

通过这个诉讼会直接认定合同效力、是否继续履行等内容，同时申请法院财产保全，查封你购买的房产。通过查封手段取得了房子的首封，即使遇到被其他法院查封，首封也是排在第一位。

3.起诉交房、过户等与现状不符的诉讼请求。

这样起诉，法院也是立案的。但是是否交房、办证要结合案件实际来起诉，在不具备交付条件或者办理产权手续的情况下，法院也很难直接支持的。这样，你就面临被驳回、多付诉讼费等费用的风险。

三、代理的案件结果：

（一）逾期交房违约金：

判决开发商支付逾期交房违约金，以总房款为基数，按日万分之一的标准，自2019年5月1日起至2022年出具判决书之日止。

（二）逾期办证违约金：

判决开发商支付逾期办理小产证的违约损失，以总房款为基数，按日万分之一的标准，自2020年5月1日起至2022年出具判决书之日止。

目前法院的执行情况如下表：

四、业主维权的艰难，提供一点建议供参考：

（一）调整好心态。无论谁遇到类似情况都会心态崩溃，但是这个时候一定要调整好心态。

（二）要依靠政府部门的介入、协调。业主一定要记住，这个时候只有政府才能与开发商协调、沟通，其他主体开发商根本不理你的。

（三）适时地提起诉讼。诉讼虽然不一定能解决烂尾问题，但可以起到推动作用。

（四）最后一点，也是上述一切的核心：开发商收尾的资金要到位，并且要保证专款专用。

项目延期、烂尾绝大多数是因为资金问题导致的，开发商是否能筹集到完工的资金是关键，而且即使筹到款项也要做到专款专用。

本文由本案代理律师王俊伟创作，未经本人允许禁止转载。（微信手机：18817777148）