一、茶水费

（一）何为茶水费

茶水费或者喝茶费，据说，是广东一带特有的餐饮文化，诸多茶楼食肆一直有收取茶位费的传统，即在店里消费，不管喝不喝茶，每人都要交一定金额的钱，谓之茶位费，或餐具费。

这类词汇蔓延到房地产行业早已屡见不鲜，通俗讲就是在销售房屋过程中，开发商或者其他房产中介机构在房价之外向购房者收取的好处费，即回扣，购房者则借此以期通过特殊渠道购得好房源。是房地产行业中的一种“潜规则”，名目五花八门，在具体数额上也会因房地产所处的城市、地段、房价等因素而有所不同。

2020年4月份，随着深圳楼市火热，多个楼盘被曝出百万元“喝茶费”“更名费”，购房者想要买到房子，需提前支付高达百万元的“喝茶费”。遗憾的是，我们现行法律对于喝茶费的性质并无明确规定，导致出现纷争时，就该笔费用应否返还、具体返还数额或比例等问题无统一评判标准。

（二）茶水费的法律性质

根据收取茶水费的主体不同，可能会出现如下三种法律关系：

（1）开发商直接或者间接收取。

这种情况下明显违规，超过政府备案价格，并且有偷税漏税的嫌疑（“茶水费”不会以购房款名义收取，也不会出具正式税务发票），政府主管部门可以予以行政处罚。所以，开发商不会明目张胆的直接参与，通常会选择与第三方销售公司、中间服务商合作的方式介入。

（2）开发商或代理公司工作人员私自收取并据为己有。

开发商或代理公司工作人员以收取“茶水费”为售房条件强迫购房者支付，本质属索贿行为，已触犯我国《刑法》第163条之规定，涉嫌构成非国家工作人员受贿罪，数额巨大的，可处五年以上有期徒刑。 索取或者收受贿赂10万元以上，属于数额巨大。

（3）投机客抢占房源后“炒楼花”获利。

“炒楼花”即“炒房号”，是指购房者从开发商处预订房屋后，直接将房号高价卖予他人，从中获利。由于房地产主管部门，对网签备案后的合同解除有着严格的要求，“炒楼花”一般发生于已经与开发商签订认购协议尚未在登记机关备案之前。而且发生的概率越来越低。

（三）茶水费导致的负面影响

（1）茶水费的背后，实际上是违规兜售购房指标、房源指标、优先选房等违法行为，是一种损害正常交易、加大购房者成本的行为，最终会破坏整个房地产交易市场的正常秩序。

（2）如果有开发商的参与，就会变相突破政府的限价政策，减少国家的税收收入。

（3）如果是工作人员私自收取，会造成小业主个人信息泄露，收取资金难以追回的尴尬境地。

二、团购费

（一）团购费现状

这些年房地产市场的火热，催生了大批为开发商摇旗呐喊的销售商，冠以互联网的噱头，于是就产生了电商、平台等新生代，目标很明确就是从房产市场这块肥肉中捞一杯羹。通常做法就是通过电话、网络、门店等方式向人们推销开发商楼盘。当有客户有购买的意向时，先同他们签订团购协议、认购书、居间协议等文件，交纳一部分定金、团购费等费用，并且可以享受打折、冲抵房价款等优惠。

售楼中心开盘时销售人员比购房客户还多、地铁口见人就散发宣传材料、房产中介销售电话的狂轰乱炸等等，足以说明这个行业的有利可图。但作为购买的业主，从近些年产生的纠纷来看，到底团购费是怎么回事，很少有人能搞清楚。

开发商一般将认购协议就约定好的总房价分成两部分：一部分作为房款写进买卖合同，一部分作为团购费要求消费者支付给第三方。房价款经过团购款折抵房款、开发商再次打折等层层优惠，最终价格一般会比当初价格低几十万甚至上百万元，表面上看购房业主通过电商购买了便宜的房子，享受了团购的优惠。但实际上，很多购房业主都搞不清楚这些款项到底是付给了开发商，还是支付给了组织团购的一方。

为了规避开发商的责任，团购协议一般做类似约定“乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。”

因此，我个人认为，团购费是指作为第三方团购组织，向购房业主收取的、用于享受打折优惠而产生的服务费用。实质上就是为了规避茶水费的法律漏洞和诸多不足之处，而精心设计的迭代升级版本。

（二）团购费的相关规定及处罚措施

（1）住建部《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”

（2）2017年7月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会与上海市物价局联合发布《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》（沪建房管联[2017]657号，以下简称《通知》），《通知》第一条规定，商品住房及其地下车库（位）等附属设施的销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》（沪发改价督〔2011〕006号）有关规定，对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、“团购费”、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

（3）《苏州关于规范全市房地产团购销售行为的通知》主要的要求为：“房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，房地产开发企业必须确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房;不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。房地产电子商务企业开展商品房团购活动时，应根据房地产开发企业提供的房源，合理确定团购规模，不得无限制发展团购会员，以免造成市场混乱。”

对于违反上述规定的行为，市场监督局通常会以代理销售房产项房产项目过程中，通过高于房产备案价的价格报价，以团购费等优惠形式降低房产销售价格，使客户的上海市商品房预售合同价格低于备案价格，但客户实际支出价格高于房产的备案价格。该行为属于《上海市价格管理条例》第二十一条第一款规定不执行“政府的行政措施”的违规行为。根据《上海市价格管理条例》第三十三条第一款第(四)项的规定，对XX公司作出警告，并罚款人民币X万元的行政处罚。

（三）团购费的退还问题

（1）可以退费的理由：

1.购房合同无法继续履行，团购的优惠目的无法实现；

2.收取方没有尽到如实告知义务；

3.团购费视为购房款的一部分

4.其他

（2）不能退费的理由：

1.小业主与第三方团购组织签订团购协议；

2.小业主享受了打折促销优惠；

3.小业主购买了房屋

4.其他

五、常见争议

【实务案例1】案场销售经理利用对房源销控的职务便利以及销售人员对房源销售的职务便利，索取他人财物，构成非国家工作人员受贿罪。

案情简介：2017年12月至2018年5月间，被告人杜孝飞在担任嘉兴洲禾房地产有限公司案场销售经理，负责“中洲花溪地”楼盘销售期间，利用对房源的销控权限，伙同营销负责人周洋、洪霞及相关业务员、中介人员，采用捂盘惜售，变相加价的手段，以房源紧缺等理由向购房客户索取好处费并进行私分。具体如下：

1.2017年12月29日，被告人杜孝飞、周洋、潘海晓经事先通谋，在销售“中洲花溪地”17幢2105室商品房过程中，以“更名费”为名向客户平某索取0.6万元。

2.2018年1月31日，被告人杜孝飞、周洋、陈豪杰经事先通谋，在销售“中洲花溪地”2幢402室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户周某1索取5.8万元。

3.2018年2月2日，被告人杜孝飞、周洋、潘海晓经事先通谋，在销售“中洲花溪地”9幢601室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户陈某2索取6.8万元。

4.2018年3月10日，被告人杜孝飞、洪霞、汤某（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”11幢405室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户沈某索取5万元。

5.2018年3月16日，被告人杜孝飞、洪霞、孔学洁经事先通谋，在销售“中洲花溪地”17幢1704室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户李某索取5万元。

6.2018年3月17日，被告人杜孝飞、周洋、卢某（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢801室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户林某索取3万元。

7.2018年3月17日，被告人杜孝飞、周洋、卢某经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢505室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户范某索取3万元。

8.2018年3月17日，被告人杜孝飞、卢某经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢806室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户何某索取3万元。

9.2018年3月17日，被告人杜孝飞、周洋、潘海晓经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢1003室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户王某1索取3万元。

10.2018年3月25日，被告人杜孝飞、洪霞、孔学洁经事先通谋，在销售“中洲花溪地”16幢1503室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户周某2索取8万元。

11.2018年3月25日，被告人杜孝飞、卢某经事先通谋，在销售“中洲花溪地”12幢602室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户姜某索取6万元。

12.2018年3月27日，被告人洪霞、孔学洁伙同上海深长城地产有限公司渠道销售经理郭某（另案处理），由郭某利用职权从杜孝飞处取得“中洲花溪地”17幢1905室商品房的销控权限，后将该房源销售给客户陶某，并以“茶水费”为名向客户索取6万元。

13.2018年4月2日，被告人杜孝飞、洪霞、周洋、周春燕（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”7幢202室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户张某2索取12万元。

14.2018年4月7日，被告人杜孝飞、周洋、洪霞、潘海晓经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢1105室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户高某索取16万元。

15.2018年4月11日，被告人杜孝飞、洪霞、周洋、孔学洁、甘菊芳（中介）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”12幢102室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户倪某索取15万元。

16.2018年4月14日，被告人方舟（嘉兴洲禾房地产有限公司营销策划经理）、洪霞、孔学洁、甘菊芳伙同上海深长城地产有限公司主管人员，由该主管人员利用职权从杜孝飞处取得“中洲花溪地”3幢302室商品房的销控权限，后将该房源销售给客户朱某，并以“茶水费”为名向客户索取48万元。

17.2018年4月15日，被告人杜孝飞、洪霞、周洋、孟莉（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”12幢101室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户王某2索取10.77万元。

18.2018年4月24日，被告人杜孝飞、洪霞、周洋、孔学洁、甘菊芳经事先通谋，在销售“中洲花溪地”14幢802室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户吴某索取25万元。

19.2018年5月2日，被告人洪霞、孔学洁伙同上海深长城地产有限公司渠道销售经理郭某，由郭某利用职权从杜孝飞处取得“中洲花溪地”14幢202室商品房的销控权限，后将该房源销售给客户徐某1、徐某2，并以“茶水费”为名向客户索取30万元。

20.2018年5月4日，被告人杜孝飞、周洋、洪霞、陈豪杰、吴姿红（中介）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”7幢203室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户姬某索取40万元。

21.2018年5月5日，被告人杜孝飞、周洋、洪霞、孔学洁、於建华（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢202室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户张某3索取35万元。

22.2018年5月20日，被告人杜孝飞、周洋、洪霞、潘海晓经事先通谋，在销售“中洲花溪地”16幢804室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户蔡某索取25万元。

23.2018年5月20日，被告人杜孝飞、周洋、洪霞、潘海晓经事先通谋，在销售“中洲花溪地”7幢204室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户吕某索取30万元。

24.2018年5月20日，被告人杜孝飞、周洋、洪霞、陈豪杰、吴姿红经事先通谋，在销售“中洲花溪地”17幢108室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户王某3索取25万元。

25.2018年5月11日，被告人杜孝飞、洪霞、周洋、杜丽（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”13幢204室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户屠某索取30万元。

26.2018年4月22日，被告人邱洁丽利用担任上海深长城地产有限公司营销客服部副经理的职权，从杜孝飞处取得“中洲花溪地”14幢806室商品房的销控权限，并伙同被告人方舟、洪霞、黄佳兴将该房源销售给客户邱某，并以“茶水费”为名向客户索取30万元。

27.2018年3月17日，被告人杜孝飞、洪霞、吕敏杰（另案处理）经事先通谋，在销售“中洲花溪地”11幢406室商品房过程中，以“茶水费”为名向客户刘某索取4.5万元。后因刘某多次维权，被告人杜孝飞、洪霞、吕敏杰主动退还4.5万元。

案发后，被告人周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、陈豪杰、吴姿红主动向公安机关投案。被告人周洋退缴违法所得34.3万元，被告人孔学洁退缴违法所得6.375万元，被告人甘菊芳退缴违法所得13万元，被告人潘海晓退缴违法所得12.85万元，被告人方舟退缴违法所得11.5万元，被告人陈豪杰退缴违法所得7.1333万元，被告人吴姿红退缴违法所得12万元，被告人邱洁丽退缴违法所得18万元，上述款项存于南湖区公安分局账户。

被告人杜孝飞、洪霞、周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、方舟、陈豪杰、吴姿红、邱洁丽对指控事实、罪名及量刑建议没有异议且签字具结，自愿认罪认罚。

以上事实，有经庭审质证的深圳市中洲投资控股股份有限公司刑事报案书，工商登记材料，涉案房产代理销售及外包资料，人员名册及岗位情况说明，劳动合同，证人贺某、郭某、暴某、姚某、卢某、於建华、陈某1、张某1、杜某、汤某、平某、周某1、陈某2、沈某、李某、林某、范某、何某、王某1、周某2、姜某、陶某、张某2、高某、倪某、朱某、王某2、吴某、徐某1、徐某2、姬某、张某3、蔡某、吕某、王某3、屠某、邱某、刘某的证言，辨认笔录，扣押决定书、清单及照片，调取证据清单及被告人杜孝飞等人的微信信息资料，关于购买嘉兴“中洲花溪地”房产情况的说明，代理销售合同，购房合同，转账凭证，取款凭证，银行账户交易明细单，退缴违法所得的资金往来结算凭证，违法犯罪经历查询证明，到案经过，户籍证明等证据予以证实。

关于被告人杜孝飞、洪霞辩护人的辩护意见，经审查，在案证据证实，为平衡被告人洪霞的销售团队和被告人周洋的销售团队的收益，被告人杜孝飞、洪霞、周洋商定，从2018年3月底开始，洪霞团队、周洋团队各自销售房产，收取的茶水费共同分配，故被告人洪霞虽未参与周洋团队的房产销售行为，但参与事先共谋、事后分款，被告人洪霞的辩护人提出该部分事实不能认定洪霞的犯罪金额的辩护意见不予采纳；公司对于内部福利分房以及认购房产的更名有相关规定，辩护人提及的部分房产均未按公司规定的内部认购及更名程序办理，实际购房人也未办理更名手续，被告人杜孝飞、洪霞的辩护人提出该部分房产收取款项不能认定犯罪金额的辩护意见不予采纳；被告人洪霞经派遣参与“中洲花溪地”商品房销售，在此过程中与洲禾房产公司工作人员共同利用销售过程的职务使用索取他人财物，该行为并非是洪霞的派遣公司的职务行为，索取的财物亦非辩护人所称应入公司账的佣金收入，被告人洪霞的辩护人提出构成职务侵占罪的辩护意见不予采纳；被告人杜孝飞、洪霞等人向客户刘某索取4.5万元，后经刘某维权予以退还，该节事实计入犯罪金额，退还的情节在量刑时予以酌情考虑。

法院判决：本院认为，被告人杜孝飞、洪霞、周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、方舟、陈豪杰、吴姿红、邱洁丽共同利用案场销售经理对房源销控的职务便利以及销售人员对房源销售的职务便利，索取他人财物，为他人谋取利益，其中被告人杜孝飞涉及索取人民币317.47万元，被告人洪霞涉及索取人民币400.27万元，被告人周洋涉及索取人民币285.977万元，被告人孔学洁涉及索取人民币172万元，均属数额巨大；被告人甘菊芳涉及索取人民币88万元，被告人潘海晓涉及索取人民币81.4万元，被告人方舟涉及索取人民币78万元，被告人陈豪杰涉及索取人民币70.8万元，被告人吴姿红涉及索取人民币65万元，被告人邱洁丽涉及索取人民币30万元，均属数额较大，其行为均已构成非国家工作人员受贿罪。公诉机关指控罪名成立。被告人洪霞、周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、方舟、陈豪杰、吴姿红在共同犯罪中起次要辅助作用，系从犯，依法从轻、减轻处罚。被告人周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、陈豪杰、吴姿红具有自首情节，并自愿认罪认罚，依法从轻处罚。被告人杜孝飞、洪霞、方舟、邱洁丽具有坦白情节，并自愿认罪认罚，依法从轻处罚。被告人周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、方舟、陈豪杰、吴姿红、邱洁丽退缴违法所得，酌情从轻处罚。综合本案被告人的犯罪情节、认罪态度及悔罪表现，可对被告人周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、方舟、陈豪杰、吴姿红、邱洁丽适用缓刑。被告人周洋、孔学洁、甘菊芳、潘海晓、方舟、陈豪杰、吴姿红、邱洁丽回到社区后，应当接受社区矫正，遵守法律、法规，服从监督管理，接受教育，完成公益劳动，做一名有益社会的公民。公诉机关量刑建议适当，应予采纳。辩护人提出从轻处罚的相关辩护意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国刑法》第一百六十三条第一款、第二十五条、第二十七条、第六十七条第一款、第三款、第七十二条、第六十四条、《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条之规定，判决如下：

一、被告人杜孝飞犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑五年八个月。

（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年12月10日起至2024年8月9日止）

二、被告人洪霞犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑四年六个月。

（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年12月10日起至2023年6月9日止）

三、被告人周洋犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

四、被告人孔学洁犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑二年三个月，缓刑二年六个月。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

五、被告人甘菊芳犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年八个月，缓刑二年。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

六、被告人潘海晓犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年八个月，缓刑二年。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

七、被告人方舟犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年八个月，缓刑二年。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

八、被告人陈豪杰犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

九、被告人吴姿红犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

十、被告人邱洁丽犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月。

（缓刑考验期从判决确定之日起计算）

十一、退缴的违法所得1151583元予以没收，上缴国库，其余违法所得继续追缴。

如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向嘉兴市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应交上诉状正本一份，副本两份。

审　判　长　　郑　敏

人民陪审员　　欧文富

人民陪审员　　钱金魁

二〇二〇年七月二十七日

书　记　员　　赵珍燕

【实务案例2】团购费是第三方收取的服务费用，和开发商无关，且已经办理过户，不予退还。

案情简介：2016年10月22日，刘营章与海宁公司签订《君悦认购协议书》(以下简称认购协议)，约定出卖方海宁公司，买受方刘营章。房屋位于君悦小区XX幢XXXX室。建筑面积80.89平方米。甲、乙双方约定按建筑面积计算该商品房价款：1、该商品房销售价格：单价为10,866元/平方米，总价为878,951元。2、该商品房优惠后成交价格：单价8,061.95元，总价652,131元。在该认购协议其他说明部分书写有“拾万认筹金未刷，承诺签约当天补齐，方可享受以上成交价(拾万认筹不计入方房款内)”的内容。刘营章对该书写内容不认可，认为书写内容在其签字时是没有的，是佳云公司后加上去的。

2016年11月4日，刘营章(乙方)与佳云公司(甲方)签订《云家中国团购服务协议书》(以下简称团购协议)，合同编号：XXXXXXX，主要内容为：鉴于“云家中国”作为“团购”、“电商”等活动的组织和策划者，为促成购房者以优惠价格与开发商达成最终交易搭建机会及服务平台，达成协议。甲方已提供团购服务活动的介绍并且乙方已了解甲方组织的团购服务活动内容，享受以优惠价格向开发商购买房屋的团购优惠待遇。乙方自愿加入甲方组织的团购服务活动，并同意向甲方缴纳10万元团购活动服务费，以获取参与团购活动的资格及享有“缴10万元团购活动服务费享受20万元购房价格优惠”的权利。乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。活动有效期2016年9月21日至2016年12月31日。在该团购协议合同编号上方书写有“用于盈都君悦购房团购费专用10万元整，不计入房屋总价”。刘营章表示该书写内容在签字时是没有的，是刘营章在后面自己写上去的，用于提醒自己。佳云公司则认为该书写内容系佳云公司工作人员手写上去的，为了提示客户。

同日，刘营章通过POS机支付佳云公司10万元。

同日，刘营章(买受人)与海宁再创实业有限公司(出卖人)签订《浙江省商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定买受人购买位于海宁市长安镇(农发区)君悦小区XX幢XXXX，该商品房位于第XX层。建筑面积80.89平方米。该商品房单价为每平方米8,061.95元，总金额652,131元。

审理中，刘营章表示所购房屋已过户，且已拿到产证，共支付房款652,131元(不包含10万元团购费)。

以上事实，除当事人庭审陈述外，另有认购协议、团购协议、银行支付凭证、浙江省商品房买卖合同等证据证明，本院予以确认。

审理中，佳云公司提交团购协议(白色联)，该团购协议(白色联)与刘营章提交的团购协议(红色联)除了盖章不同外，其他部分的内容都是一样的，均包含了合同编号上方书写的内容。刘营章表示其在白色联写完字后，白色联被佳云公司拿走了。

法院判决：本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。团购协议明确约定“乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。”团购协议书写部分内容亦可证明刘营章实际知晓10万元团购费不计入房款。根据查明事实，刘营章实际已与海宁公司签订认购协议以及买卖合同，且根据刘营章陈述房屋已过户且已拿到产证，故刘营章向佳云公司主张退还团购费的诉请，无合同及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

驳回刘营章的诉讼请求。

案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由刘营章负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员

审判员杨锋

裁判日期

二〇二〇年六月二十四日

书记员陆怿婷

【实务案例3】商品房买卖合同解除，但团购费是第三方翠达公司收取，可向翠达公司另行主张。

案情简介：2016年9月5日，王会志(乙方，买方)与绿茵公司(甲方，卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层61室商铺(以下简称“系争商铺”)，建筑面积37.57平方米，总房价款1,750,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到王会志支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2017年3月5日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年9月5日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年9月5日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。附件一付款时间和付款方式中约定：1.乙方于2016年9月4日与甲方签署购房合同，并付首付房款200,000元；2.乙方于2016年10月20日前向甲方支付房款200,000元；3.乙方于2016年11月10日前向甲方支付房款480,000元；4.乙方以贷款方式于2017年1月10日前应支付房款870,000元；5.以上述第4条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第4条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第4条所述期限到账后七天内自行补足；如第4条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第4条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；6.如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。

同日，王会志(甲方，委托人)与绿茵公司(乙方，受托人)另签订一份《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，约定甲方将系争商铺委托乙方统一进行商业经营管理。

王会志付款情况：1.王会志于2016年8月21日在绿茵广场售楼处通过银联POS机刷卡分两笔向案外人上海翠达企业管理服务事务所(以下简称“翠达公司”)支付5万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，并于同日收到《收据》一张，载明“团购服务费”50,000元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。同日，王会志在绿茵广场售楼处通过银联POS机刷卡向绿茵公司支付5万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司”，并于同日收到《收据》一张，载明“定金”50,000元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。

2.2016年9月5日，王会志在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司支付房款15万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“首付款”15万元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。同日，王会志在绿茵广场售楼处通过银联POS机刷卡向翠达公司支付15万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，并于同日收到《收据》一张，载明“团购服务费”15万元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。

3.2016年10月24日，王会志在绿茵广场售楼处通过银联POS机刷卡向绿茵公司支付房款20万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司”，并于同日收到《收据》一张，载明“首付款补款”20万元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。

4.2016年11月14日，王会志在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司支付12.9万元、20.9万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”。同日，王会志在绿茵广场售楼处通过银联POS机刷卡向绿茵公司分别支付8.2万元和6万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。王会志于同日收到《收据》一张，载明“首付款补款”48万元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。该日，王会志在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡另向彰荣公司支付56,766元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“代办产证费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。

5.王会志先后分别于2016年11月28日、2017年1月3日、2017年2月27日、2017年5月31日、2017年6月27日在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司支付2万元、20万元、9万元、7万元、15万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”，并于2017年2月27日、2017年6月27日分别以现金方式向绿茵广场售楼处工作人员支付1万元和3万元，王会志分别于付款当日收到《收据》一张，收款事由均载明为“首付款补款”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。

6.王会志分别于2017年8月25日、2017年9月29日在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡分笔向彰荣公司支付8万元和22万元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”，并于同日收到《收据》一张，载明“补款”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。

综上，王会志合计向绿茵公司和彰荣公司支付房款175万元，向翠达公司支付“团购服务费”20万元，向彰荣公司支付“代办产证费”56,766元。

2017年10月30日，绿茵公司向王会志出具一份《承诺书》，承诺：1.付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2.满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3.绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15,000平方米。4.现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。

另查明，王会志就本次诉讼支付律师20,000元。

一审法院审理中，绿茵公司自认彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的独家委托销售公司，绿茵公司与王会志于2016年9月5日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款均发生在绿茵公司委托彰荣公司销售期间；并自认未向王会志开具购房发票，也无法核实系争房屋交付情况。王会志自认团购费20万元不在房款内，支付了团购费才可享受总房款为175万元的优惠。

一审法院认为，案件的争议焦点：一、绿茵公司是否已收取购房款175万元？二、王会志能否行使合同解除权？绿茵公司应否承担违约责任？三、是否应由绿茵公司退还团购费20万、退还办证费用56,766元？

一、绿茵公司是否已收取购房款175万元？

一审法院认为王会志与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。虽然《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。王会志在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，故王会志的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。王会志有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，王会志对于此节事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，王会志也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限，故法院认定王会志已经向绿茵公司支付175万元购房款。现绿茵公司称仅收到部分房款，绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。

二、王会志能否行使合同解除权？绿茵公司应否承担违约责任？

根据合同约定，对照王会志的付款情况，王会志的前三笔房款均略有逾期，第四笔以贷款方式支付的房款870,000元应于2017年1月10日前支付，王会志直至2017年9月29日才以现金补足该款，存在逾期付款的情形，但绿茵公司在2017年10月30日向王会志出具的《承诺书》中载明“对于因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任”，可视为免除了王会志逾期付款的违约责任；同时，绿茵公司在向王会志出具的《承诺书》中亦对后续开具发票、办理过户及商铺开业的时间作出单方承诺，可视为双方对于办理过户时间重新进行约定，而绿茵公司之后却未按约履行自己的承诺，且至今未向王会志开具全额发票、交付系争房屋并配合办理过户手续，显属违约，应承担相应的违约责任。现王会志以绿茵公司未按约交付房屋及办理产证为由要求行使约定解除权并据此要求绿茵公司按已付房款的20%承担解约违约金的诉请合法有据，对此法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将已付的175万元购房款予以返还。关于律师费的诉请，鉴于绿茵公司在《承诺书》中承诺“因绿茵公司违约产生的律师费等均由绿茵公司负担”，本案中王会志支付的律师费2万元应由绿茵公司负担。

三、是否应由绿茵公司退还团购费20万、退还办证费用56,766元？

法院判决：一审法院认为，王会志支付办证费用并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，且收据上为“绿茵商业广场营销中心”字样印章，并非绿茵公司公司印章，该部分费用实际由彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，办证费用及税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该56,766元的行为构成表见代理，故王会志要求绿茵公司返还缺乏依据。至于团购费，同理，团购费实际是由翠达公司收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，故不应由绿茵公司返还。综上，王会志要求绿茵公司退还办证费用及团购费的诉请缺乏依据，对此法院不予支持。王会志就此可另行主张。

据此，一审法院判决如下：一、解除王会志与上海绿茵置业有限公司于2016年9月5日签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层61室商铺的《上海市商品房出售合同》；二、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内返还王会志已付房款人民币1,750,000元；三、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内给付王会志解约违约金人民币350,000元；四、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内给付王会志律师费人民币20,000元。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。王会志与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》仅约定王会志需支付购房款175万元，并未约定其需支付其他费用。王会志所支付的“团购服务费”、“代办产证费”均非合同约定需支付的款项，支付对象亦非绿茵公司，其主张由绿茵公司退还，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。王会志所支付的175万元房款，POS机签购单上显示收款商户为绿茵公司及上海绿茵置业，一审法院认定王会志支付了全部的175万元房款并无不当，本院予以认同。至于绿茵公司与彰荣公司的房款收取争议，并非本案审理范围，绿茵公司可另行主张。关于违约责任，一审法院已充分论述，本院予以认同，不再赘述。

综上所述，王会志、绿茵公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币28,911.49元，由上诉人王会志负担人民币5,151.49元，上诉人上海绿茵置业有限公司负担人民币23,760元。

本判决为终审判决。

审判长　王　珍

审判员　邬海蓉

审判员　俞　璐

二〇一九年七月二十七日

书记员　万　晶

 

【实务案例4】商品房买卖合同解除，团购目的无法实现，团购费应当退还。

案情简介：2015年1月25日，金建中、程锦艳(乙方、买方)与新明公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买上海市嘉定区浏翔公路《新明六一广场》699号-1层21室商品房(以下简称“系争房屋”)，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为729,497元；房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。付款方式：一次性付款，不贷款，乙方于2015年1月25日与甲方签约，并付房款729,497元。合同另对其他事项作了约定。

上述合同签订后，新明公司于2015年1月25日开具金额为369,497元的购房款发票一张，并于2015年2月25日开具金额为36万元的购房款发票一张，确认收到金建中、程锦艳支付的房款729,497元。另，2014年10月26日，金建中、程锦艳为取得购房优惠，向好屋公司支付团购费5万元。

2017年8月，新明公司取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。

一审法院认为，金建中、程锦艳与新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定新明公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给金建中、程锦艳，但新明公司至今未交房，显属违约，金建中、程锦艳有权按照合同约定行使单方解除权。现金建中、程锦艳主张解除合同，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，新明公司应返还已付房款，故对金建中、程锦艳要求返还房款的请求，亦予以支持。合同因新明公司违约而致解除，新明公司理应承担相应的违约责任。本案争议焦点为新明公司应按何标准承担违约责任。金建中、程锦艳现主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因新明公司违约造成的损失。首先，金建中、程锦艳有权按照合同约定要求新明公司偿付已付购房款1%的违约金。同时，已付房款的利息损失，亦是其实际损失。然，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。表明若实际损失大于违约金，法院支持的违约金金额应以当事人的实际损失为限。由于已付房款的利息损失远大于合同约定的违约金，且无法与违约金重复主张，故支持金建中、程锦艳关于实际损失部分即已付房款利息损失的诉讼请求。金建中、程锦艳主张的基数、起止时间和计算标准，并无不当，予以准许。关于团购费，预售合同因新明公司违约解除，金建中、程锦艳支付团购费意欲通过预售合同履行实际享受到减免房屋价款优惠的目的已经无法实现，故好屋公司应返还团购费。金建中、程锦艳要求新明公司共同返还团购费的请求，无合同和法律依据，不予支持。审理中，新明公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。

法院判决：一、解除金建中、程锦艳与上海新明环球置业有限公司于2015年1月25日签订的《上海市商品房预售合同》；

二、上海新明环球置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还金建中、程锦艳购房款729,497元；

三、上海新明环球置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付金建中、程锦艳利息损失(以369,497元为基数，自2015年1月25日计算至实际清偿之日止；以36万元为基数，自2015年2月25日计算至实际清偿之日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；

四、苏州市好屋信息技术有限公司应于判决生效之日起十日内返还金建中、程锦艳团购费50,000元；

五、驳回金建中、程锦艳的其他诉讼请求。

二审中，各方均未提供新证据。

本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，金建中、程锦艳支付团购费的目的是在预售合同实际履行中享受到房屋价款减免优惠。现因新明公司违约导致预售合同解除，金建中、程锦艳支付团购费的目的已经无法实现，好屋公司应予返还。一审对此处断正确，本院认同。上诉人好屋公司认为不返还团购费的上诉意见，本院不予支持。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,050元，由上诉人苏州市好屋信息技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

法官助理张末然

审判长　　彭辰

审判员　　姚跃

审判员　　徐江

二〇二〇年六月一日

书记员　　唐晔

六、小业主反击策略与技巧

（一）有时候为了买房，茶水费、团购费不得不付。这笔费用一定要计算在整个房价中，相关承诺要有书面记录，最差也要保留谈话录音。付款时要保留好转账记录、收据等书面凭证，尽量不要以现金方式支付。

（二）谨防钱房两空。费用付了，如果没有兑现之前的承诺，要求返还。如果不还，诉讼、刑事报案等各种救济方式都可以运用，而且前期工作如果做的到位，追回的概率也会大大增加。

（三）退费的兜底策略。如果所承诺的事项已经成功，你要求退费有失基本诚信；但是事情未达到承诺效果却不退费，就没有道理了。因此，退费要根据实际情况按下面思路操作，才有追回的可能：

（1）首先要保护好自己的人身安全，防止被打击报复。

（2）尽量不要涉及刑事犯罪，因为一旦人进去了，钱也就没了。

（3）见好就收。比如你交了10万元茶水费也抢到了自己满意的房子，已经退你5万了，这个时候你完全可以选择放弃掉另外一半。

(四)费用最好交给开发商。无论茶水费、团购费还是服务费，尽量交给开发商，因为开发商是所有参与主体中最有经济实力的一方。其他参与主体大多都是空壳公司，一旦出现问题，连人也找不到。

 

老王语录：

你敢收，我就敢付，而且我只付给开发商。

既然是茶水费，你收100万那就有问题了。

团购费，很难退。