2017年4月21日，上海市规划国土资源局发布文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中对商办土地出让明确若干重大新规。文件要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

2017年5月17日下午，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿。其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

上述政策的出台，可能会出现大批业主退房现象。退房直接原因就是本来购买用于居住的房产，可能不能用来居住了，此其一；其二，如果按照商业办公楼处理，房产价格将大幅贬值。

作为购房者来讲，怎样才能最大程度维护自己的合法权益呢？上海欧泽律师事务所王俊伟律师认为要从以下几点入手：

首先，购房业主也清楚一点，你是从开发商处购买的房子，与开发商之间形成的是房屋买卖合同法律关系。也就是说，根据合同的相对性，只能找开发商主张自己的权利。

其次，政策出台导致合同无法履行，是否属于不可抗力或者情势变更，意见一致存在分歧，我们认为政府政不属于不可抗力，应该适用情势变更。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

第三，此类房产因以后可能无法居住，购买者当初的合同目的无法实现，购房者享有法定解除权。

《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

这个理由的使用，一定要做好充分的准备。通常和开发商签订的房屋买卖合同中，约定的用途是办公楼，一般不会是居住用途。这就需要收集开发商宣传用于居住的证据，比如：售楼处宣传彩页、样板房等。

第四，逾期交房、逾期办证等违约行为达到合同约定的解除合同条件。

合同中一般约定双方的违约责任，逾期一天按日万分之几承担违约金，超过多少日，乙方就可以选择解除合同。

上述意见仅供交流探讨使用，转载请注明出处，不得用于非法用途。