【户口迁出的责任承担】第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：

（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。

（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。

签订技巧：

本条款是对于办理户口迁出及相关责任的条款，因为户口问题已经成为部分房屋纠纷不能解决的症结所在，目前处于公安户籍部门、法院管辖的空白地带，这一条款的推出或许会成为解决这类问题的一剂良药。卖方户口强制迁出条款

风险提示：

1.卖方户口不按合同约定时间迁出一般都是恶意的，原因在于上海户口的价值：学区房、医疗资源、社保资源的稀缺性以及居住证、积分、落户的高门槛等多种因素导致的。

2.违约金约定的数额再高很多时候仅仅是一种摆设，因为拒迁户口虽然违约，但守约方很难证明自己的实际损失，违约方可以要求法院予以调低，并且法院通常都会接受违约方调整的要求，将数额调到最低。一般的认定是根据合同约定违约方应当在X年X月X日内办理完毕原有户口的迁出手续，否则应当承担相应的违约责任。鉴于违约方提出约定的违约金过高，考虑到守约方至今未提供逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益损失等因素，酌情判处违约方应支付守约方逾期迁户口违约金1万元或2万元或3万元或4万元……

3.上家户口的存在实际上对下家会造成不可估量的损失和影响，比如限制了下家的交易，户口的存在往往让再次购买者不敢轻易下手，实践中，一度降到市场价的8折都很难出售；上家产权人如果小孩就读过学区房有户籍、学生名额的限制，下家可能就不能在对口的学校上学等等。

4.本条的修改显然看到了户籍已经成为房屋纠纷的顽疾，对于户口的迁出做出了明确的约定。但问题在于买卖双方之间的约定是不能约束第三方公安户籍部门，当然如果户籍部门出台的和条款匹配的户口迁出政策能落地实施，户口问题自然会得到解决。

老王建议：

1.考虑到上家不迁户口的主观故意，老王律师建议合同约定上家对于户口迁出的流程、资料已经了解清楚，如果不按时迁出明显属于恶意违约。

2.补充协议中可以约定清楚类似：认为违约金日万分之五不高，放弃对违约金调整的权利等词语，尽量约束违约方的调整权利，增加违约成本逼迫违约方继续履约。

3.上海法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见第9条规定，实际损失无法确定的，可以参考不超过银行同类贷款利率4倍的标准进行调整。协议中可以约定调整的标准，以防违约方过度调低违约金。

4.《上海市常住户口管理规定》第32条如果能真正落地，那户口问题就迎刃而解。

法律依据：

1.《上海高院民事法律适用问答》中明确指出：法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理，不属于民事案件的受理范围，法院也无权做出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。

2.上海市公安局最新发布的《上海市常住户口管理规定》，其中第三十二条规定：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

四、常见争议：

【实务案例1】迁出户口的诉讼请求，一般不予受理。

衢州市柯城区人民法院审理的郑水英与崔金财、毛贤珍房屋买卖合同纠纷案号：（2015）衢柯巡民初字第301号认为：“户口登记工作，由各级公安机关主管。户口迁移问题属于行政管理问题，不属于人民法院民事案件的受理范围。综上，依照《中华人民共和国户口登记条例》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

驳回原告郑水英的起诉。”

 

【实务案例2】未按合同约定迁出户口，要承担违约责任。

上海市徐汇区人民法院审理的戴兆丰与叶康俐房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪0104民初13287号认为：“原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。被告抗辩称系争房屋内留存的某户口并非其本人，合同约定的是将被告户口迁出。但买卖合同补充条款明确约定被告负有将房屋内原有户口全部迁出的义务，被告的抗辩意见与合同不符，本院不予采纳。双方补充协议约定被告应在2017年4月1日前迁出户口，现房屋内仍留有被告继父户口，故被告违反约定，应按约承担相应违约责任。庭审中被告提出了违约金过高的抗辩意见，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，因目前未有证据证明因被告逾期迁出户口给原告造成的实际损失，且未迁出户口并非被告本人，本院综合考虑被告过错程度、合同总价款、违约时间等因素对违约金数额酌情予以调整。因系被告违约，该部分诉讼费应由被告承担。”

 

【实务案例3】逾期迁户口违约金过高，请求法院予以调低。

上海市松江区人民法院审理的顾丹燕与张建壹房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪0117民初16212号认为：“原、被告签订的《户口迁移补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据该份补充协议，被告应在2016年1月31日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续，每逾期一日应按房款总价千分之二支付违约金。现被告逾期至今未迁出户口，应承担逾期迁户口的违约责任；被告于庭审中提出约定的逾期迁户口违约金过高，请求法院予以调整，本院酌情将违约金标准调整为日万分之五。”

【实务案例4】法院支持迁出户口的特殊案例

上海市徐汇区人民法院审理的杨某1、杨某2、居某2与王备、陈美珠房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪0104民初31911号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨某1、居1、杨某2、居某2与王备、陈美珠签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。本案争议的焦点在于系争房屋逾期办理过户登记是否构成违约以及何方违约。因居1于2016年2月29日即合同约定的过户当日死亡，须先处理其遗产继承，势必导致双方无法按照合同约定的过户日期办理过户手续，相应的合同约定的交房和迁出户口日期亦应顺延，故此时逾期办理过户登记系因不可归责于当事人双方的事由，双方均无过错，不构成违约。2016年10月12日，杨某1方办妥居1的继承公证，根据公证书，居1买卖合同的权利义务以及对系争房屋所享有的权利依法由其继承人杨某1、居某2、杨某2共同继承。至此，系争房屋过户的障碍已经消除，杨某1方也已支付除尾款外的全部房款，合同理应继续履行。王备方同意履行合同，但因杨某1方办理继承公证时间过长，给王备方造成损失，要求杨某1方支付违约赔偿后再配合办理过户手续。本院认为，杨某1方在居1死亡后办理继承公证的时间长达七个多月，明显超过合理期限，在办理完继承公证后，王备方对履行合同并无异议，只是双方对违约赔偿事宜不能达成一致，故此时王备方亦不构成违约。本案系争房屋先是因居1死亡而未能办理过户，不可归责于任何一方，过户障碍消除后，双方虽对赔偿不能达成一致，但均有继续履行合同的诚意，因此，双方均不构成违约，互不承担违约责任。鉴于双方均同意履行合同，按照合同约定，王备方应当配合办理过户，交付房屋并办理户口迁出手续。杨某1方亦应当于房屋交付时支付剩余房款30,000元，为避免讼累，本院对剩余房款的支付一并处理。此外，杨某1方办理继承公证超过合理期限，使合同履行以及办理过户登记的时间都处于不确定状态，给王备方置换购房造成一定障碍，但尚不足以阻碍王备方置换购房，且王备方并无充分证据证明其实际损失，故本院为平衡双方的利益关系，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度等因素，酌情确定由杨某1方补偿王备方150,000元。”

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