2014-2016年涉房屋质量问题的商品房 买卖合同纠纷案件审判白皮书

房屋质量直接关系到广大人民群众的基本居住权益和生命财产安全，是基础性的民生工程。近年来，房地产市场行情持续看涨，商品房交易异常活跃频繁。与此同时，商品房建造中存在的质量问题也屡屡发生，诱发了诸多商品房买卖合同纠纷，引起了社会各界的高度关注。为进一步提升人民法院审理涉房屋质量问题的商品房买卖合同纠纷案件的公信力与透明度，形成人民法院与工程建设及房屋质量监管部门、房地产开发企业、相关行业协会等主体间的良性互动与管控合力，增强普通购房者的法治意识与维权能力，维护商品房交易市场的持续稳定与健康发展，特制作本白皮书，对我院2014-2016年涉房屋质量问题商品房买卖合同纠纷案件的审判情况进行通报，对审判发现的突出问题进行总结梳理，并就提高商品房建造质量、预防和减少涉房屋质量问题纠纷提出意见建议。 一、案件审判的基本情况 （一）案件收结概况 1、商品房买卖合同纠纷案件收结案情况 2014年至2016年，我院商品房买卖合同纠纷案件（在案由上包括商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷两类案件）的收案数量存在一定波动，结案数量也同步有所增减。2014年，共受理商品房买卖合同纠纷案件200件，其中一审案件4件，二审案件196件；审结195件，其中一审案件3件，二审案件192件。2015年，共收案328件，其中一审案件1件，二审案件327件；审结321件，其中一审案件1件，二审案件320件。2016年，共收案252件，其中一审案件1件，二审案件251件；审结251件，其中一审案件1件，二审案件250件。

图一 2014-2016年商品房买卖合同纠纷案件收结情况柱状图 2、涉房屋质量问题类纠纷在商品房买卖合同纠纷案件中的占比情况 商品房买卖合同纠纷的发生存在多种原因，房屋质量、品质问题只是其中的重要因素之一。从统计数据来看，2014年至2016年期间，我院共审结商品房买卖合同纠纷案件767件，其中涉及房屋质量问题的纠纷有110件（均为二审案件），占案件总数的14.34%。从历年数据看，2014年共审结涉房屋质量问题类纠纷案件27件，占当年商品房买卖合同纠纷案件总数的13.85%；2015年共审结涉房屋质量问题类纠纷案件29件，占当年商品房买卖合同纠纷案件总数的9.03%；2016年共审结涉房屋质量问题类纠纷案件54件，占当年商品房买卖合同纠纷案件总数的21.51%。从历年数据来看，近年来涉房屋质量问题纠纷在商品房买卖合同纠纷案件中所占比重有一定幅度的波动。这主要是由商品房买卖合同纠纷案件本身具有一定的群体性、集团性特点，不同年份中商品房买卖合同纠纷案件的基数存在较大波动的情况决定的。

图二 2014-2016年涉房屋质量问题类纠纷在商品房买卖合同 纠纷案件中的占比情况图 3、涉房屋质量问题类纠纷结案情况 在近三年上诉至我院的110件涉房屋质量问题类纠纷案件中，一审判决支持买受人诉讼请求（即判决开发商承担责任）的有57件，占51.82%；一审判决驳回买受人诉请的有53件，占48.41%。经我院二审审理，终审判决维持原判的案件68件，占61.81%；二审调解撤诉案件26件，占23.64%；二审改判案件15件，占13.64%；裁定发回重审案件1件，占0.91%。从整体上看，经辖区法院一审及我院二审审理，最终认定开发商承担修复、赔偿等民事责任的案件共计99件，占90%；因无相应事实和法律依据，终审判决驳回买受人诉讼请求的有11件，占10%。 图三 2014-2016年涉房屋质量问题类纠纷案件二审结案方式图 （二）案件的主要特点 1、涉案房屋面积普遍较大，“精装修房”占较大比例 在我院近年受理的涉房屋质量问题类纠纷案件中，涉案房屋的建筑面积普遍较大，其中“精装修房”占了较大比例（约占65%）。逐年来看，2014年审结的27件案件中，涉案房屋面积超过150平方米以上的有20件，占74.07%；2015年审结的29件案件中，房屋面积超过150平方米以上的12件，占41.37%；2016年审结的54件案件中，房屋面积超过150平方米以上的32件，占59.26%。出现上述特点的主要原因在于，面积较大的房屋大多属于别墅或“豪宅”性质，双方当事人在商品房买卖合同或相关补充协议中大多对房屋的质量品质、设施设备、装饰装修等方面的内容进行了约定，买受人对房屋的质量品质也大都抱有较高的心理预期。但因房屋质量品质、装饰装修质量的界定本身较为专业，而买卖双方在合同中的约定又大多较为原则或者模糊，缺乏具体明确、可操作的质量判断标准，由此导致此类合同在履行过程中更易出现矛盾争议。 图四 2014-2016年涉房屋质量问题纠纷案件中涉案房屋面积分布情况图 2、城郊区域涉诉案件更多，少数房地产企业重复涉诉问题突出 对近年受理的涉房屋质量问题类案件一审所在辖区进行统计后发现，商品房买卖合同纠纷案件中的涉质量问题类纠纷主要集中在城郊区域，中心城区涉案数量相对较少。从各区涉案数量分布情况来看，宝山、青浦、嘉定、杨浦四区涉案数量最多，分别有39件、36件、14件、12件。上述四区合计，涉房屋质量问题类纠纷案件已达101件，占91.82%。普陀和崇明两区近三年来无此类案件上诉至我院。上述特点的出现，主要是与城郊区域商品房交易活动本身更为频繁、辖区各法院受理的商品房买卖合同纠纷案件的基数具有差异存在较大关系。但从对一些案件的具体分析来看，部分区域商品房交易中房屋质量问题多发易发，不能完全排除涉案房屋所在区域相关部门监管不力、市场交易秩序较不规范的因素，建议相关部门对此引起足够重视。

图五 2014-2016年涉房屋质量问题类纠纷案件区域分布图 此外，根据数据分析还发现了少数房地产开发企业涉案较多、存在多次重复涉诉的情况。近三年来，涉房屋质量问题类纠纷共涉及42家房地产开发企业，其中部分房地产企业因房屋质量问题多次涉诉，重复涉诉最多的一家企业近三年来累计涉诉共23件次，占此类案件总数的21%。上述情况，也值得相关房地产开发企业和主管部门引起重视。 编号 企业名称 所在辖区 次数 分布年份 1 A公司 宝山 23 2 2 B公司 宝山 10 1 3 C公司 青浦 9 2 4 D公司 青浦 5 2 5 E公司 静安 3 3 6 F公司 青浦 3 2 7 G公司 青浦 3 1 图六 2014-2016年部分房地产开发企业涉诉情况表 3、房屋质量问题多样化，以非主体结构性质量瑕疵为主 近年来案件审理中遇到的房屋质量问题多种多样，基本涵盖了商品房建造中可能发生的各个层次、各种类型的问题。根据质量问题的严重程度进行分类，可以将涉案房屋质量问题划分为三个层次：一是房屋主体结构问题。总体来看，近年来审理中发现商品房主体结构不合格的情况十分罕见。2014 -2016年三年间，仅在一起案件中发现房屋存在主体结构性问题，占比不到1%。这说明本市房地产开发企业及相关单位对于直接影响居住安全的房屋主体结构的质量是重视的，相关部门对于商品房基础性质量的行政管控是有效的。二是较为严重的工程质量问题，主要包括因钢筋、水泥等重要建材的标号和使用量与规范不符导致的楼板开裂、墙体裂缝或楼板厚度不符合设计要求等问题。此类质量问题虽然不涉及房屋主体结构，但因工程建设不符合国家强制标准或设计要求，也会在一定程度上影响到房屋的安全使用及房屋正常功能的部分发挥。例如，在（2014）沪二中民二（民）终字第2615、2666号案等多起案件中发现，某房地产开发企业开发的位于本市青浦区某小区的多套房屋存在墙体裂痕、渗漏水、外墙保温砂浆层厚度不符合设计要求、地下室顶梁钢筋不符合抗震设计要求等较为严重的工程质量问题。三是轻微的工程质量瑕疵和设施设备、装饰装修质量问题。较常见的有墙体和地下室漏渗水、室内发霉、墙面空鼓不平、地板质量与合同约定不符、门窗安装不合格、大理石开裂、地暖、空调系统失灵等。上述问题如果只是个别少量地出现，通常对于房屋的正常居住使用影响不大。但在不少案件中，同一房屋内竟同时出现了上述的十几个，甚至数十个各类质量问题。例如，在（2014）沪二中民二（民）终字第41号一案中，买受人列出了包括进户门框碰伤、墙面起泡、地下室及卫生间渗漏水等多达80余处的质量问题，质量瑕疵遍布于整栋房屋。此类情况不仅严重影响新购商品房的外表观感，与商品房买受人的心理预期存在较大差距，而且必然给购房人及相关居住者的居住使用造成诸多不便，在较大程度上限制了房屋正常功能的发挥。实践中，双方当事人围绕此类房屋质量问题的矛盾争议通常较为激烈，给人民法院依法妥处涉案矛盾纠纷带来一定挑战。

图七 2014-2016年涉案房屋质量问题主要类型分布情况图 4、根据质量瑕疵和案件具体情况区别处理，依法平等保护双方当事人合法权益 涉房屋质量问题类纠纷案件绝大多数是由买受人提起，诉讼请求一般包括要求开发商进行瑕疵修复或赔偿相应修复费用、赔偿因维修房屋导致房屋空置的损失，以及支付因质量瑕疵导致房屋未按期交付引发的逾期交房违约金等。经人民法院审理，最终认定开发商交付的房屋存在与合同约定或法律规定不符的质量瑕疵的，买受人要求开发商进行瑕疵修复（或赔偿相应修复费用）、赔偿房屋空置损失的诉讼请求基本都能得到支持，双方当事人对法院的上述处理通常也并无大异议。实践中，双方当事人争议较大的问题主要是，系争房屋的质量瑕疵是否达到了足以影响房屋正常交付的程度，以及开发商是否应当承担未按期交付房屋的违约责任。对于上述争议，我院及辖区法院均根据房屋质量司法鉴定意见或房屋质量瑕疵的实际情况，结合双方签订商品房买卖合同的目的及关于房屋交付条件的具体约定，有区别地加以认定处理。对于存在较为严重的工程质量问题的，通常认定房屋不符合交付条件，开发商应当按照合同约定支付自交房期限届满之日起至房屋完全修复之日止的逾期交房违约金；对于同一房屋内同时存在设施设备、装饰装修等多方面的质量问题的，主要根据质量瑕疵轻重的具体情况及商品房买卖合同的目的，对相关质量瑕疵是否影响了房屋的正常居住使用和买受人的合同目的实现进行综合判断；对于买卖双方一致确认房屋存在诸多质量问题后，又都不积极行使权利、妥善解决争议，因共同的消极拖延行为导致房屋空置损失扩大的，根据案件实际情况及双方过错，判决双方当事人合理分担扩大的损失。 二、审理中发现的主要问题 （一）质量瑕疵问题分布广泛，商品房建造整体水平有待进一步提升 从案件绝对数量来看，近年来我院二审受理的涉房屋质量问题纠纷案件总量并不大，但从中足以反映出当前商品房建造的整体水平和存在的问题不足。结合我院审理的建设工程合同纠纷等相关案件及社会媒体关于商品房质量问题的新闻报道来看，当前房地产市场中的商品房整体质量水平尚可，特别是其主体结构和基础质量较有保障，但部分商品房建造在建材质量、施工工艺、装饰装修等环节还存在一些问题，导致商品房质量不完全符合法律规范或合同要求。这是当前商品房买卖合同纠纷中涉房屋质量问题多发易发的根本原因。具体而言，在建筑材料、建筑构配件、设施设备方面存在以次充好，质量不符合国家标准或合同约定的问题；在施工过程中存在施工工艺不符合规范标准或设计要求，偷工减料，钢筋、水泥等主要建材的标号、使用量不符合设计要求的问题；在装饰装修方面存在工艺粗糙，一套房屋内存在大量质量瑕疵等问题。上述问题的存在，轻则影响商品房的居住美观、使用便利，在买卖双方之间引发质量问题争议；重则给购房者、居住者的身体健康、生命财产安全留下隐患。当前房地产市场高速发展并已日臻成熟，上述的商品房建造水平和质量状况，已经不能满足购房者日益提高的居住需求和市场的实际需要。 （二）行业监管机制存在缺陷，商品房建造环节不尽规范 虽然现行法律规范已对包括商品房在内的房屋建造的各环节作了较为全面的制度约束，但从实际效果来看，相关监管制度的落实情况并不理想，少数房地产企业在商品房建造工程中乱象丛生、极不规范。一是房地产开发市场准入制度和施工企业资质管理制度被层层突破，为房地产开发和工程建设领域的无序竞争、违规经营埋下了隐患。实践中，开发商自有资金不足，要求施工单位垫资并拖延支付工程款的情况较为常见。在资金流动性不足的巨大压力下，开发商和施工单位往往都有尽快竣工验收、及时回笼资金的主观动机，这就为施工中普遍存在的牺牲质量赶进度、简化工艺保工期的做法埋下了伏笔。同时，非法转包、违法分包、借用资质、承包挂靠等工程建设中广泛存在的“通行做法”，又在很大程度上将施工企业的资质管理制度架空，使不少不具备条件和资质的市场主体纷纷涌入到房地产开发及工程建设领域，为该领域的无序竞争和违规经营提供了土壤与环境。二是监理制度的积极作用没有得到充分发挥，商品房建造过程缺乏有效的质量监控。虽然监理制度已经成为工程建设中的强制性要求，但因该项制度的设计本身不尽合理，相关配套机制又不够完善，由此导致实践中监理单位的专业、中立的第三人地位得不到充分保障，房地产工程在建设过程中得不到专业有效的质量监测和控制。三是竣工验收制度流于形式，为瑕疵商品房流入流通市场打开了制度闸门。现行法律规定了建设单位与施工、监理等单位“联合验收”、相互监督制约的竣工验收制度，希望以此保证建设工程的质量。但在市场机制和配套制度不够完善的条件下，建设单位在竣工验收中往往处于主导性的强势地位；在是否通过工程验收方面，施工、监理、勘察设计等单位的利益与建设单位也高度一致。上述实际情况的存在，导致法律规定的“联合验收”在现实中大多沦为了建设单位“自己验收”，为少数瑕疵商品房流入房地产流通市场留下了制度上的漏洞。 （三）买卖双方法律意识不强，矛盾纠纷容易人为扩大化 当前涉房屋质量问题纠纷案件频发，一定程度上也与买卖双方法律意识不强、理性精神缺失密切相关。一方面，少数开发商在宣传广告中过分夸大房屋及装饰装修的质量品质，诱使买受人抱着不合理的心理预期签订商品房买卖合同，为事后的房屋质量争议埋下伏笔；有些开发商的销售人员在合同磋商环节对房屋及装饰装修的质量品质随意作出承诺，但在商品房买卖合同中却未予载明或进行模糊化处理，导致争议发生后双方各执一词、争议较大；有的开发商不遵守买卖合同的明确约定，擅自降低房屋的建造质量和装修品质，损害了买受人的合法权益；还有的开发商在确认房屋存在诸多质量问题后既不及时履行修复义务，也不积极与买受人进行沟通协商、妥善解决争议，导致双方矛盾升级、损失扩大。开发商的上述表现既是法律意识、契约精神欠缺的表现，也是引发商品房质量问题和矛盾纠纷的重要原因之一。从买受人方面来看，不少买受人在签订商品房买卖合同时过于轻信销售人员的夸大性宣传，对合同中的“陷阱”条款敏感度偏低，对一些表述模糊、解释不清的条款缺乏应有的警觉；争议发生后，部分买受人缺乏采取有效措施搜集和固定重要证据的意识，依法维权能力较为有限；还有少数买受人在争议发生后不能理性看待、妥处纠纷，忽视双方合同中关于房屋交付条件及后果处理的相关约定，以意气用事的方式长期拒绝收房，造成系争房屋长时间无谓空置，相关损失持续扩大。 （四）质量瑕疵责任规则体系不够明晰，法律适用有待进一步完善 部分开发商及相关单位敢于长期忽视房屋质量问题，不积极采取措施预防和消除房屋质量瑕疵，与现行法律关于商品房质量瑕疵民事责任的规则体系不健全、开发商违约违法成本偏低存在较大关系。其中最主要的是，现行法律关于商品房交付条件及其具体标准、不同质量瑕疵条件下的民事责任承担、买受人的权益保障等规定不够明晰，缺乏较为具体的规则性指引。因此，当商品房买卖合同双方当事人及相关单位就房屋质量问题发生争议时，上述问题最终只能由承办案件的司法机关根据案件情况进行个案性的具体判断。司法实践中，不同法院、不同法官之间对上述问题的理解存在较大分歧。在学理上，目前占优势地位的观点认为，商品房经竣工验收合格并取得相关政府部门的交付许可文件后，原则上即具备交付的条件。除非存在“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”这两种可以解除合同的情形，买受人不能拒绝接收房屋，只能通过主张开发商的维修或保修责任来解决争议。但从法律依据上看，“房屋主体结构质量不合格”和“严重影响居住使用”仅是导致买受人合同目的不能实现从而可以主张解除合同的条件，与买受人因房屋质量问题暂不接收房屋，待开发商补救瑕疵后再行交付的诉讼主张在性质上存在重大差异。因此，若将 “房屋主体结构质量不合格”和“严重影响居住使用”作为买受人拒收房屋的条件，存在过分抬高买受人拒收房屋的条件标准之嫌，与买受人及社会公众的合理预期也存在较大差距，同时也不利于督促开发商及时修复房屋质量瑕疵，妥善解决相关矛盾争议。因此，关于商品房交付条件及其具体标准、不同质量瑕疵条件下的民事责任承担问题，还有待进一步研究探讨。 三、关于提高商品房建造质量、预防和减少涉房屋质量问题纠纷的建议 （一）加强企业管理及行业自律，提高商品房建造整体水平 房地产开发企业（建设单位）、施工单位、监理单位等房地产市场的参与主体都要更好地面向市场，积极回应广大人民群众的现实需求，切实履行社会责任，不断提高商品房建造的整体质量和水平。一是要加强各类企业的内部管理。除了按照经营需要加强各自单位内部事务和人员的管理外，建设单位要着重加强对工程招投标和发包环节的管理，强化对施工、监理单位资质和履约条件的审查，确保将工程交给具备相应资质和能力的企业负责；施工过程中，要加强对相关单位实际履约情况的跟踪管理，防止施工单位将工程违法分包、非法转包给不具备相应资质的企业和个人，或者违反规范开展施工活动。施工单位要重点加强对项目经理、材料员、技术员及施工工人业务素质和工作技能的培训，明确工地负责人的职责，确保施工全过程符合行业规范和工程设计的要求。监理单位要强化对监理业务开展情况的精细化管理，强化对重要工程项目和施工环节的质量把关，不断拓展监理工作覆盖施工活动的广度和深度。二是要发挥建设工程参与主体之间的监督制约作用。建设工程施工过程中，建设单位、施工单位、监理单位等参与主体要按照相关法律规定和合同约定，遵循行业规范认真履行各自职责，把《建筑法》规定的“建设单位发包，施工单位承包，监理单位监督”工程运行模式落到实处，确保工程建设各环节均能依法规范进行，从程序上保证工程建设的质量和品质。三是要加强行业内部的自律管理。相关行业协会等自治组织应当切实履职行业自律管理职能，加强对相关行业规范落实情况的监督检查；对违反行业规范的企业和个人，要及时纠正，并加以必要的制度约束和行业惩戒；要重视对职业道德、行业文化的弘扬培育，加强对从业人员专业技能和综合素质的培训培养，引导从业人员在建设活动中规范操作，树立行业良好形象。 （二）完善行政监管制度体系，确保商品房建造依法规范进行 要进一步创新完善住宅工程质量行政监管制度和工作机制，确保行政监管高效有力、相关法律制度落到实处，努力构建更加完善有效的商品房质量保证体系。一是要严格房地产开发市场准入制度和施工企业资质管理制度，营造房地产开发和工程建设的良好环境。要进一步规范房地产开发企业的融资和资金使用活动，加强对开发商拖欠工程款、施工企业拖欠农民工工资和材料商材料款等突出问题的专项整顿，依法保护施工企业、从业人员等建设工程参与主体的合法权益。要加强施工企业资质管理，采取实际有效的监管措施，逐步杜绝违法分包、非法转包、借用资质、挂靠承包等行业通病，将不具备相应条件和资质的主体排除在房地产开发及工程建设领域之外，保障有资质、有能力的施工企业在有序竞争中实现正当利润。二是健全竣工验收制度，强化主管部门对工程质量的实体监管职责。要探索逐步改变目前竣工验收过程中建设单位“自己验收自己”的做法，考虑由具有专业资质的中立的第三者主导工程验收。同时，要明确竣工验收主体的责任，将验收的权力与潜在的责任风险统一起来，确保验收主体遵循专业规范、审慎行使权力。此外，还要进一步加强行政主管部门对施工环节的全过程监管，对影响工程质量的重要环节主动检查督促，防范和减少工程建设领域的违法违规活动，确保商品房建造依法规范进行。三是充分发挥监理制度的积极作用，对房地产建造活动实施专业有效的过程控制。要从法律上明确监理单位的专业、中立的第三人地位，并建立相关配套制度加以保障；要细化监理单位在施工各环节的具体义务和操作规范，明确监理单位未按规范操作应当承担的责任，确保法律规定的监理制度落到实处。 （三）增强市场主体的法治意识，妥善防范和化解涉房屋质量问题争议 商品房买卖合同双方当事人应进一步增强法治意识，提高以法治化手段防范风险、维护权益的能力，妥善防范和化解涉房屋质量问题纠纷。一方面，开发商在前期宣传和合同签订期间应尽到合理的信息披露义务，如实告知拟交易房屋的质量、品质等信息，避免过分夸大或可能引发买受人误解的现象发生；要进一步完善商品房买卖合同中有关房屋质量、交付条件、责任后果等条款的设置，明确相关建筑工程、设施设备、装饰装修的规格、品质、品牌及其具体标准，明确交房条件、交房程序及非重大质量瑕疵的处理方式和责任后果等；对于有关减轻或免除自己义务责任的条款，应在合同中以显著方式载明，并向买受人作明确的提示说明；对于交房时发现房屋存在质量瑕疵的，无论对方是否认可房屋已交付，均应及时修复并在修复完成后重新通知买受人予以接收，避免损失人为扩大化。对于买受人而言，应当充分运用合同手段保障和维护自身合法权益。在签订商品房买卖合同时，买受人不能过于轻信销售人员的夸大性宣传，对于自认为重要的有关房屋质量和设施设备、装修品质的要求，应当要求开发商在合同中予以载明，并确保约定的条款具体明确、具有可操作性；对于合同中表述模糊、过于原则的格式条款，可要求开发商予以明确说明，并将说明内容列为合同条款或补充协议，防止后续争议的发生；双方就房屋质量问题发生争议后，应当采取措施搜集和固定重要证据，随后积极与开发商进行理性协商，或及时通过合法途径维护自身正当权益，妥善解决相关矛盾纠纷。 （四）完善质量瑕疵责任规则体系，促进商品房建造质量提升 关于商品房交付条件和具体标准的认定，我们认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第153条的规定（“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物”），开发商负有保证商品房具有合同约定和法律规定的质量要求的义务，这是开发商作为买卖合同的出卖人所应当履行的主要合同义务。因此，除非双方当事人对于商品房交付条件及不同质量瑕疵的补救办法进行了具体明确的约定，开发商交付的商品房应当同时符合合同约定的质量标准和法定的质量标准；没有上述质量标准的，应当符合行业内的通行标准或通常的质量标准；合同约定交易房屋用于特定用途或应当具备某些特定功能的，房屋还应符合为实现合同目的所应当达到的特定标准。开发商交付的商品房具有不符合上述标准的质量瑕疵的，买受人应当享有拒绝受领房屋交付的权利，同时有权要求开发商按照合同约定对房屋质量瑕疵进行补救后重新交付。开发商未按照合同约定进行瑕疵补救或因补救瑕疵导致迟延交房的，应当承担拒绝履行或迟延履行的违约责任。对商品房交付条件和具体标准作上述的理解和法律适用，符合《合同法》的原则及相关具体规定，有利于更好保护购房者在瑕疵给付条件下的合法权益，也有利于从商品房的“消费终端”发力，倒逼开发商和施工、监理等单位提高质量意识、养成契约精神，在商品房建设过程中切实加大投入、加强管理，不断提高商品房的建造质量。

附：典型案例

包某颖、郑某华、包某珍诉华润置地 (上海)有限公司商品房预售合同纠纷案

【裁判要点】 基于私法自治原则，商品房买卖合同的双方当事人可以对商品房交付的条件、程序及相关责任后果进行自主的约定。如果买受人未按照合同约定及时查验房屋和办理房屋交接手续，可依照合同约定视为商品房已交付。但如有证据证明商品房在交付时即存在质量瑕疵的，开发商仍负有及时维修房屋并在修复完成后通知买受人进行查验受领的义务；若因开发商拖延维修导致房屋无法正常使用的，应向买受人赔偿房屋空置期间的损失。与此同时，在开发商长期拖延或拒绝维修的情况下，买受人也负有及时主张权利、防止房屋空置损失扩大的义务；若买卖双方均消极拖延造成房屋空置损失扩大的，应按照各自过错大小合理分担扩大的损失；对于买受人提出的超过合理期间的房屋空置损失的赔偿请求，人民法院不予支持。 【基本案情】 上诉人(原审原告)：包某颖 上诉人(原审原告)：郑某华 上诉人(原审原告)：包某珍 被上诉人(原审被告)：华润置地(上海)有限公司（以下简称“华润公司”） 包某颖方与华润公司于2010年签订《上海市商品房预售合同》，约定包某颖方向华润公司购买上海市毛家园路某弄某号某室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同约定，系争房屋符合合同约定的交付条件后，华润公司应在交付之日前三天书面通知包某颖方办理交付房屋手续；包某颖方应在收到该通知之日起七天内，会同华润公司对该房屋进行验收交接。如包某颖方未按约定日期办理该房屋的验收交接手续，华润公司应当发出书面催告书一次；若包某颖方未按书面催告的日期办理房屋验收交接手续的，视为华润公司已完全履行了对房屋的交付责任，包某颖方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同房屋符合合同约定的标准。上述合同签订后，包某颖方按约支付了房款。 2011年12月，包某颖方收到华润公司发出的《房屋交付通知书》，但未按通知要求前往现场办理房屋交接手续。2012年1月13日，华润公司向包某颖方发出《房屋交付通知催告函》，通知包某颖方于2012年1月20日办理房屋交付手续，但包某颖方仍未按通知要求前往办理交接手续。2012年4月22日，包某颖方前往系争房屋办理交房手续，但以房屋存在诸多质量问题为由未予受领。在华润公司提供的《房屋维修处理记录单》中，包某颖方提出系争房屋存在“主卧卫生间开门时会碰到壁橱玻璃门”等二十余项瑕疵，相关记录经华润公司的现场工程师签字确认。之后，因双方对房屋是否维修完好发生争议，致系争房屋一直未能实际交付。2015年1月7日，包某颖方向一审法院提起诉讼，要求判令华润公司按每月租金人民币（以下币种均为人民币）20,075元的标准赔偿包某颖方从2012年4月22日至2015年8月5日的损失。 一审审理中，法院委托相关鉴定机构对系争房屋的市场租金进行评估，评估意见为2012年4月22日至2014年12月22日的总租金为668,000元（折合每月租金20,875元）。 二审期间，双方当事人同意自行协商办理系争房屋实物交付事宜，但始终没有成功。2016年11月25日，二审法院组织双方当事人至系争房屋现场查看并办理交接手续。经现场验看，包某颖方认为系争房屋已基本维修好，同意接收房屋，至此系争房屋方才完成了实物交付。 【裁判结果】 上海市黄浦区人民法院作出(2015)黄浦民四(民)初字第174号民事判决：一、华润公司应在判决生效后十五日内给付包某颖、郑某华、包某珍补偿款20,000元；二、驳回包某颖、郑某华、包某珍其余诉讼请求。 一审宣判后，包某颖、郑某华、包某珍上诉。上海市第二中级人民法院作出（2016）沪02民终4396号民事判决：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第174号民事判决； 二、华润公司应于判决生效后十五日内支付包某颖、郑某华、包某珍补偿款120,000元； 三、对包某颖、郑某华、包某珍的其余诉讼请求不予支持。 【裁判理由】 生效裁判认为，双方当事人对系争房屋钥匙始终没有交接，房屋实物没有完成交付无争议，争议焦点在于华润公司是否完成了法律上的房屋交付义务，以及因质量问题导致房屋空置期间的损失赔偿的数额如何认定。 首先，关于华润公司是否完成了房屋交付义务。双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据双方合同约定，经华润公司书面通知和催告后，若包某颖方未按催告的日期办理房屋验收交接手续的，视为华润公司完全履行了系争房屋交付责任。现华润公司按合同约定发出了《交房通知书》及《房屋交付通知催告函》，但包某颖方未按催告日期前往办理房屋验收及交接手续，故一审法院认定华润公司自2012年1月21日起已完成了房屋交付责任，即视为已交房。上述认定符合双方的合同约定，二审法院对此予以认同。诉讼中，包某颖方称其与华润公司曾协商一致将交房日期延至2012年4月22日，因在办理交房手续时发现系争房屋存在诸多问题而未接收房屋，据此主张华润公司未完成房屋交付义务，需承担相应的逾期交房责任。但包某颖方并未提供双方将交房日期延至2012年4月22日的相应证据，且系争房屋自2012年1月21日起可根据合同约定视为已交付，故包某颖方以2012年4月22日列出的房屋质量问题为由拒绝接收系争房屋，主张华润公司承担逾期交房责任，理由尚不充分，二审法院对此不予支持。 其次，关于房屋空置损失的承担。一审法院认为，虽然系争房屋自2012年1月21日起可根据合同约定视为已交付，但《房屋维修处理记录单》证明系争房屋于2012年4月22日尚有“主卧卫生间开门时会碰到壁橱玻璃门”等多处瑕疵，该瑕疵系华润公司所致，在维修时也的确会导致包某颖方使用房屋不便，对此华润公司理应予以适当补偿。据此，一审法院根据租金价格的估价报告及适当的修复时间，酌情确定华润公司给付包某颖方补偿款20,000元（约等于一个月的租金）。二审法院认为，一审法院上述处理并无不当，但在双方一致确认系争房屋在交付（视为交付）时即存在诸多质量问题的情况下，由于双方当事人均不积极作为、妥善解决争议，导致系争房屋的实际空置时间超过55个月，损失进一步扩大，故在本案中应对扩大损失的承担一并作出处理。 关于损失责任的具体分担，由于包某颖方拒绝接收房屋的理由不能成立，故包某颖方对系争房屋未能及时交接负有责任。与此同时，虽然按照合同约定可视为华润公司已交房，但系争房屋实际并未完成实物交付，且双方一致确认系争房屋在交付时即存在诸多质量问题，在此情况下华润公司理应及时维修，并在维修完好后及时通知包某颖方办理查验接收手续。现华润公司既没有系争房屋的维修记录，亦没有证据证明其曾通知过包某颖方房屋维修结果，故华润公司对于系争房屋未能及时交接亦负有责任。根据上述分析，二审法院认定包某颖方与华润公司对于系争房屋因数年未使用致损失扩大均有过错，应根据各自过错对扩大的损失承担相应的责任。据此，二审法院根据案件实际情况及双方过错大小，酌情确定华润公司支付包某颖方补偿款120,000元（约等于六个月的租金），并对一审判决作相应改判。

吴某诉上海浦卫房地产开发有限公司 商品房预售合同纠纷案

【裁判要点】 开发商交付的商品房应当符合合同约定及法律规定的质量标准。如果交付的商品房存在影响正常居住使用的质量问题，可认定系争房屋不具备交付条件；因房屋质量问题导致房屋迟延交付的，开发商应当承担逾期交房的违约责任。根据合同约定及案件具体情况，瑕疵房屋认定为可交付的，开发商仍应及时履行维修义务，并赔偿维修房屋期间及因拖延维修导致房屋无法正常使用期间的空置损失。 【基本案情】 上诉人(原审被告)：上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫公司”） 被上诉人(原审原告)：吴某 案由：商品房预售合同纠纷 2009年9月25日，吴某(乙方)与浦卫公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买上海市清河湾路某弄某号1-3层房屋一套（以下简称“系争房屋”），房屋暂测建筑面积220.66平方米，总房价款暂定为人民币（以下币种均为人民币）3,309,500元。房屋交付必须符合下列条件：取得《住宅交付使用许可证》，甲方已按规定缴纳了物业维修基金等；交付期限为2010年4月30日前。如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之五计算。合同补充条款约定，乙方在办理收楼前必须按约定向甲方付清所有款项(包括差价及税费)，否则甲方有权拒绝乙方收楼及办证的要求；验房时乙方提出问题，得到甲方确认的，乙方应办理收房手续，由甲方在合理期限内解决，乙方因此延期收房的，甲方无须承担逾期交房责任，且无须承担经济补偿责任；等等。上述合同签订后，吴某按约付清了全部购房款。 2010年4月，浦卫公司向吴某发送了《房屋交付使用通知书》，通知吴某于2010年4月30日前收房。2010年4月27日，吴某前往现场联系房屋交接事宜，因双方对交房顺序存在分歧致交房未成。2010年5月8日，浦卫公司向吴某发送《催告函》，通知吴某务必在2010年5月30日之前办理收房手续。2010年5月26日，吴某前往现场，又以房屋正在修理整改中、未具备交房条件为由，未办理收房手续。此后，吴某多次前往现场联系交房，但均以房屋仍然存在质量问题为由未办理收房手续。 2013年11月19日，吴某诉至一审法院，请求判令浦卫公司继续履行《上海市商品房预售合同》，向吴某交付系争房屋；浦卫公司支付吴某逾期交房违约金(按合同总价3,309,500元的日万分之五计算，自2010年5月1日起至实际交付日止)；赔偿房屋质量问题维修费50,000元；赔偿吴某因维修房屋1个月的损失。一审诉讼期间，法院告知双方当事人，为避免损失扩大可先进行验收与交房手续。2013年12月10日，双方自行沟通交接房事宜，因吴某要求先验收再交接结算，浦卫公司则要求先进行费用结算再验房、交房，导致系争房屋未能完成交接。 一审中，因双方当事人对于系争房屋是否存在质量问题不能达成一致，一审法院委托相关鉴定机构对系争房屋的质量问题进行鉴定。鉴定意见为：1、经检测，系争房屋存在地下室和上部结构等处区域渗漏、外墙保温层厚度不满足设计要求、各层部分区域的轴线尺寸和层高与设计值之间的偏差超过规范允许值、局部楼板厚度(包括面层厚度)与设计要求存在差异的施工质量问题；2、针对上述房屋质量问题，建议按修复方案进行维修，维修工期约为1个月；3、房屋各层的部分区域存在维修痕迹，但维修次数及维修时间无法确定。审理中，鉴定人员出庭接受法庭的询问，认为系争房屋存在的质量问题会影响正常使用。 【裁判结果】 上海市青浦区人民法院作出(2014)青民三(民)重字第5号民事判决：一、浦卫公司应于判决生效之日起十日内向吴某交付系争房屋；二、浦卫公司应于判决生效之日起十日内支付吴某逾期交房违约金873,708元；三、浦卫公司应于判决生效之日起十日内赔偿吴某修复费50,000元；四、浦卫公司应于判决生效之日起十日内偿付吴某房屋空置费损失(自2013年12月11日起至将房屋交付吴某后1个月止，其中2013年按每月4,100元、2014年按每月4,200元、2015年及2016年均按每月4,500元标准计算)。 一审宣判后，浦卫公司上诉。上海市第二中级人民法院作出（2016）沪02民终6417号民事判决：驳回上诉，维持原判。 【裁判理由】 生效裁判认为，双方当事人对于继续履行《上海市商品房预售合同》不存在异议，浦卫公司对于一审判令其支付房屋修复费5万元亦无异议。本案二审的争议焦点在于，浦卫公司通知交房时，系争房屋是否符合合同约定的交付条件；若认定浦卫公司存在逾期交房行为，一审认定的逾期交房违约金数额是否合理；以及浦卫公司是否应当赔偿维修期间的房屋空置损失。 首先，关于浦卫公司是否存在逾期交房情形。根据在案证据显示，虽然浦卫公司已于2010年发送《交付使用通知书》及《催告函》，吴某也已按通知前往办理房屋交接事宜，但双方先因交房手续的顺序问题发生争议，后又因系争房屋存在质量问题一直处于维修中而无法实际收房。直至一审期间法院委托鉴定机构对房屋进行质量检测时，仍认定系争房屋存在质量问题并提出了维修建议。据此，造成系争房屋未能按约交付的违约责任应由浦卫公司承担。浦卫公司抗辩称，发现质量问题后已对房屋进行过维修，在诉前已不存在影响房屋正常交付的质量问题。然，浦卫公司未能提供证据证明系争房屋于何时完成修复、维修完成后于何时通知过吴某进行收房，且相关司法鉴定意见及物业记录均证明房屋经维修后尚存在一定质量问题，故法院对于浦卫公司提出的上述抗辩意见不予采纳。 其次，关于逾期交房违约金的确定。本案中，合同约定的逾期交房违约金计算标准（按已付房款的日万分之五计算）较高，且因双方当事人持续争议致房屋逾期交付的时间较长，若严格按照合同约定的标准进行计算，将导致浦卫公司承担的违约责任过重、吴某因对方违约而过度得利的后果。为此，一审法院根据本案的具体情形，遵循公平和诚实信用原则，以违约造成的实际损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、浦卫公司的维修态度、质量问题的严重程度、浦卫公司基于违约行为是否得到利益等多方面因素，对合同约定的逾期交房违约金标准予以调整，酌情确定浦卫公司支付吴某逾期交房违约金873,708元，上述裁判结果具有合理性，故二审法院对此予以维持。浦卫公司上诉称一审法院确定的违约金过高，理由不能成立，二审法院亦不予采纳。 最后，关于房屋空置损失的负担。考虑到本案实际情况，为防止房屋空置损失无谓扩大，一审法院在诉讼中曾建议双方当事人先行办理房屋查验及交接手续，双方亦同意于2013年12月10日自行沟通房屋交接事宜，但因对房屋交接顺序存在分歧，致双方最终未完成房屋交接。根据合同约定，房屋交接顺序应为先结清所有款项，后验收房屋，最后收房。因此，浦卫公司提出的交房顺序符合合同约定。因系吴某提出与合同约定不符的异议致房屋交接未成，故自2013年12月11日起系争房屋未交接的责任已不在于浦卫公司，对于吴某要求浦卫公司承担后续的逾期交房责任的诉讼请求，法院不予支持。但从客观情况来看，系争房屋虽经浦卫公司进行过多次修复，然质量问题仍分布于整栋房屋，存在影响居住使用的质量问题，故对2013年12月11日起至修复完毕期间吴某无法入住使用的损失，浦卫公司也应承担赔偿责任。双方一致确认系争房屋的市场租赁价格，故房屋空置损失可参照双方确定的标准进行计算。据此，浦卫公司应按照双方确认的租金标准，偿付吴某自2013年12月11日起至实际交房期间的房屋空置费损失。