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• 套路描述：

传统的美化套路是服务机构自费帮业主美化装修、售出之后收取高额的服务费用，但是卖不掉由服务机构自担损失，这种模式虽然存在问题，但是还是有基本的底限。近年来，有服务机构对上述模式做了迭代升级，即在传统模式基础上，将卖不掉时产生的装修费用转嫁给了房东，成了一笔稳赚不赔的买卖。在房价不景气的背景下，引发了大量的纠纷。

• 法律风险：

1. 独家代理；

房东委托服务机构通常会约定服务期限，一般为6个月左右，在这期限内由服务机构负责装修+代理营销，变相的独家代理了房东的房源。

而独家代理在实务中是合法有效的商业行为，系当事人真实意思表示，一旦房东通过其他中介在6个月委托期限内出售房屋，构成违约，就要承担违约责任。

2. 中介费、服务费；

服务机构会在合同中约定1%-2%的代理营销基础服务费，超过一定的价格算溢价，由双方按比例分享，一般一人一半，也就是服务机构所称的增值服务费。细算下来，远远高于正规的房产中介机构的收费标准。

3. 精装修费用及污染；

服务机构提供的范本中，约定了一笔代理营销服务费，其中包括装修费用，通常要20-30万元左右。无论房屋是否能如期出售，都由房东承担。条款设计上，作为服务机构前期投入的硬装软装交付给房东，合同终止。

由于服务机构为了赚取装修的差价，不可避免的会使用劣质的装修材料，宣称的20-30万元的装修标准，估计也就10万元左右的成本，这种情况下，必然带来甲醛等房屋空气质量隐患。

• 应对思路：

1. 格式条款；

被骗房东们可以服务机构提供的合同条款，排除了房东的合同权利，并且签约时并未就此向房东进行合理的提示与说明等为由，根据法律规定，来主张合同条款无效。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

2. 以欺诈为由撤销合同；

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条　一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3. 房子没有卖掉服务机构应当赔偿装修损失；

首先，房东的主要诉求是出售房产，而不是为了装修房子。其次，装修费用实质是属于服务机构未售出房屋，给房东造成的损失，应当予以赔偿。

4. 评估按实际价格计算装修费用；

另外，服务机构提供的装修属于粗制滥造，应当按实际价值来计算装修费用。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。