一．原告起诉情况

起诉状：

原告：A，女，汉族，19XX年X月X日出生，户籍地：XX省XX县XX镇XX村XXX号。

委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所，特别授权。电话：XXXXXXXXX

被告：上海XX实业有限公司，法定代表人：B 地址：上海市嘉定区塔秀路XX号XX室。

诉讼请求：

1.判决解除双方2017年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》；

2.判决被告退还原告已付的购房款项1758240元；

3.判决被告支付原告违约金17582元；

4.判决被告支付原告违约金351648元；

5.诉讼费、保全费等费用由被告承担。

事实与理由：

2017年6月4日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告以1758240元购买嘉定区塔秀路XXX号XX办公楼一套，建筑面积65.12㎡（合同编号：XXXXXXX），并办理了网签备案手续。协议签订后，原告按协议约定于2017年4月23日当日支付定金4万元、5月5日补交定金6万元、6月5日支付50万、7月8日支付1158240元，被告分别出具了相应的收款收据、发票。

现由于被告的原因，导致无法办理过户手续，属于违约。为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。

二．被告答辩情况

被告辩称，双方在合同履行过程中遭遇了不可抗力或情势变更，被告对于系争房屋不能过户并不存在过错。若原告坚持解除合同，被告亦同意解除并退还已付购房款，但不同意支付违约金。若法院支持违约金，则希望酌情予以调低。

三、法院认定意见

1.原被告之间签订的上海市房地产合同买卖合同系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。

2.原告已经向被告支付了全部房款，系争房屋却因不符合商业办公项目要求而被限制交易，导致无法按约过户，原告有权按约解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。因此前原告已将解除通知于2018年5月17日送达被告，故本院确认合同于该日解除。解除后，被告应将已收取的全部房款返还原告，原告亦应携其财产搬离系争房屋并将系争房屋返还被告。

3.此外，原告还应配合被告办理上述合同的网上备案登记合同的注销手续。

4.关于原告诉请4中主张的解约违约金，双方约定的违约金的计算标准明显过高，被告亦要求予以调整，考虑到合同的履行程度、原告的实际损失和被告违约情形等因素，结合房屋已经按约交付原告使用的事实，本院酌情将该项违约金调整为13万元。

5.至于原告主张的诉请3的逾期过户违约金，因系争房屋无法过户导致合同解除，也必然导致逾期过户，故该请求与解约违约金实际是对被告同一违约行为的重复处罚，考虑到解约违约金已足以弥补原告损失，故对该逾期过户违约金，本院不予支持。

四、法院一审判决（2018）沪0114民初8766号

1.原告与被告于2017年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年5月17日解除；

2.原告应于本判决生效之日起十日内协助被告办理上述买卖合同的备案登记的注销手续；

3.被告应于本判决生效之日起十日内返还原告购房款1758240元；

4.被告应于本判决生效之日起十日内偿付原告违约金130000元；

5.原告应于本判决生效之日起十日内办理房屋，将房屋返还被告；

6.驳回原告其他诉讼请求。

五、老王办案心得

1.房屋买卖合同中对于解除合同实务中相对比较慎重，通常法院不会轻易解除合同，目的可能是为了维持交易稳定性；

2.解除权包括两种，一种是约定解除权，一种是法定解除权。在行使过程中，除了要判断是否符合解除合同的标准之外，更要完善解除合同的形式要件，比如解除合同要书面通知对方等；

3.满足了上述条件，也不一定能解除合同，要综合考虑案件的全部情况作出基本的判断，解除合同不是目的，关键是选择一种对自己最有利的方案。

4.本案判决结果达到了原告的预期，原告非常满意，判决尚未生效，目前要看被告是否上诉及上诉后法院的认定情况。