本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市房地产买卖合同》，是适用于上海地区房地产买卖的示范文本。

面对动辄三五百万、甚至上千万的房产，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。

第十条 甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第___款内容处理。

(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款___％的违约金，合同继续履行。

(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的___日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的___日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起___日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的___％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

(三)___________________________________________________

签订技巧：

本条款是对于买方逾期交付房屋，要承担的违约责任的约定。包括：1.逾期以总房款为基数按日万分之五的违约金? 2.逾期超过几天，守约方可以选择单方解除合同，书面通知对方。3.违约金少于实际损失时，以弥补实际损失为准。

风险提示：

1.违约金计算的标准问题，实务中日万分之五的违约金在对方提出过高，要求调低时一般都会调整。

2.违约方持续违约达到解除合同的条件时，守约方如果选择解除合同，一定要履行合同解除的书面通知形式，确保合同效力解除。

3.违约金过分高于或者过分低于实际损失时，违约方可以申请法院予以调整。

老王建议：

一、违约金计算方式虽然会面临被调整的境地，老王律师也建议适当高一些，理由是1.过高的违约金对违约方形成威慑力，在违约成本很高的情况下，约束其诚实守信，坚守契约精神；2.法院只有在违约方要求调整的前提下，才能对违约金进行调整，法院不会主动调整。

二、本条的解除权属于约定解除权，在具备单方解除的情况下，只有履行书面通知程序，才能达到解除的效力。老王律师建议最好约定通过哪些具体书面通知方式。比如手机短信、微信、邮件、QQ、快递等，这些方式法律上是可以认定是书面方式的，实务操作中有被认定不是书面通知的判决案例，约定具体用哪种方式无疑降低了自身的风险。

三、承担违约责任的目的实际上是为了弥补损失，因此才出现违约金被调整的尴尬。根据合同法和商品房买卖合同司法解释的规定，可以突破实际损失的底限，按实际损失的1.3倍。

逾期交房和逾期付款的违约金对于买卖双方来讲，虽然是对等的，但实践中经常存在，违约方认为违约成本远远低于因违约而取得的利益，造成恶意违约，比如房价上涨时房东坐地涨价、户口不按时迁走以未造成损失为由，拒绝支付合同约定违约金等不守诚信的情况。

本文由上海房产律师王俊伟提示讲解，仅供探讨交流使用，若转载请注明出处（房法网——一个专做房地产案件的网站）。