在房屋连环买卖中，执行异议之诉的代理思路需要围绕权利冲突的核心展开，尤其是次买受人的物权期待权与申请执行人的金钱债权之间的对抗关系。以下是代理此类案件的具体思路：

 

?一、明确法律依据与权利顺位?

1. 物权期待权的法律依据

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，次买受人需满足以下条件：

- 在查封前签订合法有效的书面买卖合同；

- 在查封前已合法占有房屋；

- 已支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余款项；

- 非因自身原因未办理过户登记。

 

2. 权利顺位的判断

次买受人的物权期待权优先于一般金钱债权，但需注意与抵押权的冲突。若抵押权设立在购房合同之后，次买受人可主张其权利优先。

 

?二、次买受人权利保护的构成要件?

1. 合同要件

前后手买卖合同均需合法有效，且前手合同必须在查封前签订。

 

2. 占有要件

次买受人或前手买受人需在查封前已合法占有房屋，并提供物业费、水电费缴纳记录等证据。

 

3. 付款要件

需审查前手买卖合同是否已支付全部价款。若次买受人已支付前手买受人价款，但前手未支付出卖人，则物权期待权难以成立。

 

4. 过错要件

未办理过户登记需非因次买受人自身原因，如出卖人失联、政策限制等。

 

?三、举证责任与抗辩策略?

1. 次买受人的举证重点

- 提供买卖合同、付款凭证（如银行流水、收据）；

- 提供实际占有的证据（如物业费、水电费记录）；

- 证明未过户的客观原因（如出卖人违约、政策限制）。

 

2. 申请执行人的抗辩方向

- 质疑购房合同的真实性或主张次买受人与出卖人存在恶意串通；

- 强调次买受人未满足《执行异议复议规定》的任一要件。

 

?四、特殊情形的处理思路?

1. 以房抵债协议的定性

若以房抵债协议属于债务更新，可参照《执行异议复议规定》第二十八条主张排除执行；若属于代物清偿，则次买受人权利难以对抗抵押权。

 

2. 预告登记与抵押权的冲突

若次买受人已办理预告登记，可依据《民法典》第221条主张排除执行，但需证明预告登记在抵押权设立前完成。

 

?五、典型案例启示?

1. 重庆高院案例

次买受人雷某在查封前签订合同、支付全款并合法占有房屋，因开发商未办理初始登记导致未过户，法院支持其排除执行。

 

2. 北京高院案例

次买受人阮某通过补签合同、支付全款并占有房屋，法院认定其符合《执行异议复议规定》第二十八条要件，支持其排除执行。

 

结语?

代理房屋连环买卖引起的执行异议之诉，需精准把握权利顺位、时间节点及举证要点，通过法律依据与事实证据的结合，强化次买受人的物权期待权属性，弱化申请执行人的金钱债权优先性。同时，注意区分不同交易形式及特殊情形，灵活运用司法解释和判例规则，以实现排除执行的诉讼目标。