为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。

一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述

1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。

2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。

3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。

二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引

（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别

1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。

商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”?认购协议仅约定了房屋总价款，关于交付使用、装饰装修、公共配套建筑的产权归属等重要内容均没有约定，合同存在很多不确定因素，有待进一步磋商，需通过订立正式的商品房买卖合同予以确定。

2.对于购买方主张出售方承担违反预约合同的责任、应退还已支付房款本金的，法院应予支持。

预约合同虽然也具有法律约束力，但仅限于预约合同本身中的违约责任承担，并不产生正式房屋买卖合同的法律效力。正式房屋买卖合同的订立依然要遵守合同自由原则，任何人无权违背法律规定，强迫他人订立合同。既然双方就正式房屋买卖合同无法达成一致，预约合同的存在即变得没有任何价值，依据预约合同预先收取的购房款也变得没有任何法律依据，则必须无条件退还。

3.对于购买方主张预约合同有效、出售方应按照正式商品房买卖合同内容履行义务的，法院应视履行义务内容予以判断是否支持诉求。

预约合同，仅仅产生本约正式合同的订约的义务，仅承担预约合同中的违约责任；如果当事人有过错的，也仅仅承担缔约过失赔偿责任，但并不必须订立正式合同。正式合同的订立仍然遵守基本的合同自由原则，由双方协商一致才能订立，任何人无权强迫他人订立合同，司法机关也不例外。

在商品房买卖纠纷案件中，如果双方仅订立预购协议、订购协议、认购协议、预售协议等预约性合同，未签订正式买卖合同的情形，普遍被人民法院认定为预约合同，并判令任何一方无权要求对方履行缴款、交房、产权过户等买卖合同中的实质性交易条款。仅成立预约合同，无权强迫当事人履行正式合同的权利义务。

4.对于开发商未取得商品房预售许可的认购协议效力，法院应认定有效。

很多情况下，开发商都是在未取得商品房预售许可的情况下与购房者签订认购协议的，关于商品房预售的条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”就预售商品房签订的认购协议、订购协议等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同效力的认定。

5.对于购买方主张出售方承担预约协议的违约责任包括直接损失和可得利益损失，其中可得利益损失为转售利润损失并提供事实依据的，法院应予支持。

预约既然是一种合同，故违反预约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。实务中预约合同的违约纠纷主要是关于预约损失赔偿的范围。一般以金钱债务方式承担预约违约责任的方式包括支付违约金、适用定金罚则及赔偿损失；其次，违约方赔偿的范围应仅限于本约的信赖利益损失。对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限。而信赖利益通常包括所受损失和所失利益，其中所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等，实践中如何认定信赖利益损失，需要综合考虑多方因素，由法院自由裁量；而所失利益，即因丧失机会而导致的损失，在实务中则较难判断和衡量。（1）可得利益损失类型为生产利润损失或经营利润损失的。鉴于实务中判断生产利润损失型或经营利润损失型的可得利益损失存在与否，除了应严格遵循《合同法》第一百一十三条以及最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》所确定的四项规则外，还应考虑双方所签合同（即本约）的履行情况。在双方尚未签订本约的情况下，更谈不上考虑本约的履行情况，守约方尚未具备产生生产利润或经营利润的基础，此时应认定预约损失赔偿范围不包括可得利益损失；（2）可得利益损失类型为转售利润损失的。鉴于近年来房价节节攀升是社会现实，而房屋既有居住属性，也有投资属性，若在商品房买卖预约合同中买方有证据证实其在订立预约合同时就标的房屋已与下一手买家签订签署了足以产生转售利润的房屋买卖合同，在预约合同卖方违约（特别是房价突然大幅上涨时）的情况下，一概否定守约方的可得利益损失主张，是较为机械的。

（二）对于购买方主张出卖方商品房宣传资料具有法律效力的，法院应根据宣传资料是否针对“开发规划范围内的房屋及相关设施”、“所作的说明和允诺是否明确、具体、确定”、“对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响”来综合认定。

《商品房买卖合同解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

可见商品房宣传资料一般不具有法律效力，只有开发商的宣传资料符合上述条款但书部分内容的情况下，才可能被认定为要约，视为合同内容的一部分，主要体现在以下三个方面。

（1）宣传资料是否针对“开发规划范围内的房屋及相关设施”。宣传资料对开发范围外的房屋及相关设施所作的说明和允诺不属于上述司法解释第三条中可以认定构成要约的情形。比如对商品房周围设施及环境的宣传，“英国皇家园林景观、中央水景、喷泉”等，以及对商品房开发规划范围外的商场、学校、医院等配套的宣传，“紧临一站式购物广场、风情商业街、五星酒店、图书馆”等，这些都不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施。

（2）所作的说明和允诺是否明确、具体、确定的。明确性、具体性、确定性，要求其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，且不存在不同解释的可能。审查商品房销售广告中的说明和允诺是否具体、确定，要审查其说明是否有清XXX白的具体内容和事项，允诺是否有明确的标准和肯定的含义，要注意结合具体的事实加以认定。如宣传资料中采用“约”、“近”、“预计”、“贵族品质”、“轻奢风格”等模糊的描述性语言，一般难以认定为“具体明确”。

（3）对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定是否有重大影响。对订立合同有重大影响是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同，其判断应以“合理的个性化需求”为标准。对房屋的价格有重大影响是指宣传资料中说明、允诺的内容成为最终构成房价的重要组成部分。但由于语言本身的模糊性及理解的不一致，对“订立合同及房屋价款的确定有重大影响”没有一个比较明确的标准，在实践中大多由法官自由裁量。

除以上三个方面外，很多开发商在楼盘的宣传资料中明确“本宣传册为邀约邀请，图片与文案仅供参考，不构成要约”，也有在购房合同或补充协议中约定宣传资料仅作为参考，属于要约邀请。如果宣传资料或合同中有这类的文字，法院一般会据此订定该宣传资料不构成要约。

 

关键词

预售合同 要约 变更

裁判要旨

1.在出售方未取得预售许可证的情况下，购买方与出售方尚未签订商品房买卖合同，但出售方已同意购买方提前入住的申请、并把房屋交付给出售方，双方形成事实上的商品房买卖合同关系，法院应认定预售合同有效。

2.对于宣传画册符合要约的法律要求的情况下，载明的赠送面积是商品房买卖合同的组成部分，但购买方已与出售方达成新的书面协议的，视为对宣传画册要约内容进行了变更，对于购买方仍以宣传画册要约的内容主张出售方承担赠送面积缩水的违约责任没有事实依据，法院不予支持。

基本案情

刘某1、刘某2提供一份宣传画册，宣传册上载A户型写有“参考建筑面积约132㎡”、“参考产权面积约106㎡”、“赠送面积约26㎡”等内容。三亚某开发有限公司否认系其发布的宣传画册。2015年4月21日，刘某1、刘某2与三亚某开发有限公司签订《某项目房屋优先购买权认筹意向书》（以下简称《认筹意向书》），约定：刘某1、刘某2为取得三亚某开发有限公司开发涉案项目的房屋的优先购买权及享受该阶段的价格优惠，自愿与三亚某开发有限公司签订该意向书，交纳一定数量的认筹意向金，本意向书在签订某认购书或商品房买卖合同之日终止。合同第一条第二条中约定：刘某1、刘某2申请认筹三亚某开发有限公司所开发的位于三亚迎宾路中段南侧某项目的1#楼13A03号房屋的优先购买权，该房屋建筑面积约为106㎡（最终合同面积以产权登记机关确认的测绘建筑面积为准）；认筹价格为建筑单价为每平米12,735.85元（此价款包括装修款2500元/㎡），房屋认筹总价为1,350,000元；合同第三条约定：在三亚某开发有限公司取得预售许可证后，刘某1、刘某2需在接到三亚某开发有限公司通知或正式开盘后30日内，按三亚某开发有限公司通知要求，携带本意向书及认筹意向金收据原件，并按照三亚某开发有限公司提供的《购房须知》、代收费明细及所需其他资料到三亚某开发有限公司指定地点与三亚某开发有限公司签订《某认购书》或《商品房买卖合同》，本认筹意向金自动转为正式定金和房款，并结算剩余房款及相关费用（该房屋成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑面积单价计算，成交价格减去认筹意向金为剩余房款部分，多退少补）；第五条中约定:该房屋的交付时间以购房合同约定的时间为准；第六条中约定：在本意向书签订以前的其他口头表达或描述和本意向书不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件等书面文件为准。双方签订认筹意向书后，刘某1、刘某2缴纳了认筹款总计1,350,000元。但目前双方尚未另行签订认购书或商品房买卖合同。2016年11月28日，三亚某开发有限公司尚未取得预售许可证，但刘某1、刘某2向三亚某开发有限公司提交入住申请书，愿意承担全部责任。入住告知函中载明刘某1、刘某2愿意按认筹意向书签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以测绘面积多还少补。同日刘某1、刘某2办理入住涉案房屋。

2017年2月23日，三亚某测绘服务有限公司作出某项目1栋和8栋的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，该报告显示涉案房屋实测的建筑面积为125.71㎡。因测绘的建筑面积超过认筹书约定的建筑面积，三亚某开发有限公司于2017年11月16日向包括刘某1、刘某在内的1#楼、8#楼的业主张贴告知函，要求包括刘某1、刘某在内的1#楼、8#楼的业主补交面积差异款。三亚某开发有限公司另向刘某1、刘某2发出《通知书》，通知刘某1、刘某2补交面积差异款。刘某1、刘某2不同意交纳该笔款项而发生纠纷。另查，三亚某开发有限公司于2017年6月7日已取得涉案项目的《商品房预售许可证》。

刘某1、刘某2诉求：1.判令三亚某开发有限公司与刘某1、刘某2签订涉案房产的商品房买卖合同并办理网签备案手续；2.判令三亚某开发有限公司承担赠送面积缩水的违约责任，赔偿刘某1、刘某2实际损失80,108.50元（6.29㎡×12,735.85元）。

裁判结果

一审判决：驳回刘某1、刘某2的诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，当事人未申请再审。

裁判理由

本案二审争议焦点为：一、刘某1、刘某2诉求三亚某开发有限公司与其签订商品房买卖合同并办理网签备案手续是否有事实和法律依据；二、刘某1、刘某2诉求三亚某开发有限公司承担赠送面积缩水的违约责任是否有法律依据。

关于焦点一。刘某1、刘某2与三亚某开发有限公司于2015年4月21日签订《认筹意向书》，依据三亚市中级人民法院作出的（2018）琼02民终1076号生效判决认定，该意向书属于商品房预约合同。刘某1、刘某2在签订《认筹意向书》后已按约向三亚某开发有限公司支付房款，三亚某开发有限公司于2016年11月28日同意刘某1、刘某2提前入住房屋的申请并向其发出入住告知函，刘某1、刘某2在该函上签名确认并依据该函对涉案房屋占有使用至今，但因当时该工程项目尚未取得商品房预售许可证，故双方未能签订商品房买卖合同。按《认筹意向书》的约定，在三亚某开发有限公司取得商品房预售许可证后，刘某1、刘某2须在接到三亚某开发有限公司通知后30日内，按三亚某开发有限公司通知要求，携带相关资料到三亚某开发有限公司指定地点与三亚某开发有限公司签订商品房买卖合同。三亚某开发有限公司于2017年6月7日取得了商品房预售许可证，并于2017年11月16日向包括刘某1、刘某2在内的业主张贴告知函及发出《通知书》要求其补交面积差异款，但刘某1、刘某2不同意补交，所以双方尚未签订商品房买卖合同。因签订商品房买卖合同是双方经协商达成一致合意的真实意思表示，法院不能强迫双方签订商品房买卖合同，故刘某1、刘某2诉求三亚市中级人民法院判令双方签订商品房买卖合同缺乏法律依据，三亚市中级人民法院不予支持。刘某1、刘某2诉求三亚市中级人民法院判令三亚某开发有限公司办理网签备案手续，因网签备案手续属于行政行为，不属于法院管辖范围，三亚市中级人民法院不予审理。

关于焦点二。刘某1、刘某2与三亚某开发有限公司签订《认筹意向书》后，刘某1、刘某2按照约定支付房款。在三亚某开发有限公司未取得预售许可证的情况下，双方尚未能签订商品房买卖合同，此时，三亚某开发有限公司同意刘某1、刘某2提前入住的申请把房屋交付给刘某1、刘某2，双方形成事实上的商品房买卖合同关系。前述生效判决已认定宣传画册资料为要约，一审判决以刘某1、刘某2提交的宣传画册与前述生效判决确认的宣传画册的文本形式不一致，认定刘某1、刘某2提交的宣传画册与生效判决认定的宣传画册不同有误，应予纠正。该宣传画册载明的赠送面积是商品房买卖合同的组成部分。但刘某1、刘某2于2016年11月28日申请提前入住涉案房屋并在入住告知函上签名确认，入住告知函载明：刘某1、刘某2同意暂按认筹意向书所签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以三亚市住建局出具的测绘面积为准多退少补。此时，双方已经对宣传画册要约内容进行了变更，现刘某1、刘某2仍以宣传画册要约的内容主张三亚某开发有限公司承担赠送面积缩水的违约责任没有事实依据，三亚市中级人民法院不予支持。

 

关键词

预约合同 意思自治 认购协议

裁判要旨

1.“认购书”是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。

2.合同的订立需遵循当事人意思自治的原则。对于认购协议一方拒绝签订正式商品房买卖合同的，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。

基本案情

2015年4月30日，三亚某投资发展有限公司与陈某签订《认购书》，约定陈某在知晓三亚某投资发展有限公司未取得预售许可证的情况下与三亚某投资发展有限公司签订本认购书：陈某自愿购买三亚某投资发展有限公司开发的某项目1栋2单元3A层03号房屋，该房屋建筑面积约52.39㎡；成交单价为12,600元/㎡，总价为660,114元；陈某于签订认购书时应缴纳300,000元，作为认购金，并于签订《商品房买卖合同》时无息充抵房款；三亚某投资发展有限公司在取得商品房预售许可证后以通知函等方式通知陈某签订商品房买卖合同；本认购书一经双方签字、盖章后生效。在双方签订正式商品房买卖合同后，本协议自动失效，并由三亚某投资发展有限公司收回等。陈某于2015年5月向三亚某投资发展有限公司支付30万元。三亚某投资发展有限公司向陈某出具收到“认购金”的收据。2016年1月26日，双方确认陈某认购的房屋房号由1-2-3A03更换为1-2-3A02号。三亚某投资发展有限公司后来将陈某认购的房屋重新编号为1-2-402号，并确定该房屋的销售总价为1,580,659元。2018年1月15日，三亚某投资发展有限公司取得了某锦项目（原名某）的《商品房预售许可证》，于2018年1月29日开盘，三亚某投资发展有限公司未通知陈某签订商品房买卖合同。陈某知道后要求与三亚某投资发展有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，三亚某投资发展有限公司认为陈某认购的价格低于备案的价格，不同意与陈某签订商品房买卖合同，陈某遂提起诉讼。

陈某诉求：三亚某投资发展有限公司继续履行《商品房认购协议书》，在某锦项目竣工验收合格后将1栋2单元402房交付给陈某，陈某按照《商品房认购协议书》约定支付剩余房款360,114元。

裁判结果

一审判决：一、确认陈某与三亚某投资发展有限公司签订的《商品房认购协议书》有效；二、解除陈某与三亚某投资发展有限公司签订的《商品房认购协议书》；三、驳回陈某的其他诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，当事人未申请再审。

裁判理由

本案的争议焦点为：陈某与三亚某投资发展有限公司签订涉案《认购书》是否应继续履行的问题。本案中，陈某与三亚某投资发展有限公司签订的《认购书》，是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定，该《认购书》不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。本案诉讼过程中，三亚某投资发展有限公司提出反诉，不同意继续签订正式的商品房买卖合同并解除双方签订的《认购书》。根据《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立需遵循当事人意思自治的原则，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。因此，陈某上诉主张《认购书》继续履行，没有事实和法律依据，不予支持。

 

关键词

预约协议 任意解除权 预期可得利益损失

裁判要旨

1.对于预约协议不违反法律法规的禁止性规定的，应视为有效合同，应尊重双方当事人约定的对预约权利义务关系的任意解除权。

2.对购买方主张因出售方违约导致其产生转售预期可得利益损失的，法院应综合证据情况予以认定是否支持。

基本案情

2017年2月1日，李某填写二张“某府”《客户信息表》申购三亚某开发有限公司开发的海南省三亚市吉阳区223国道南侧“某府”楼盘39栋7楼11号和34栋9楼5号商品房，分别支付诚意金100,000元。三亚某开发有限公司向李某出具二张加盖其公司财务专用章的收据，确认100,000元为可退诚意金且享有开盘额外50,000元优惠。双方未就房屋价格达成合意，未签订正式商品房买卖合同。2017年8月23日，三亚某开发有限公司退还李某支付的诚意金200,000元，并将涉案房屋另售他人。“某府”楼盘39栋7楼11号及34栋9楼5号商品房公示价格与三亚市发展和改革委员会备案预售价格一致。李某在一审庭审中明确其主张损失由39栋7楼11号商品房双倍返还的剩余定金100,000元和34栋9楼5号商品房预期可得利益损失535,508元两部分组成。

李某诉求：三亚某开发有限公司赔偿其损失635,508元。

裁判结果

一审判决：驳回李某的诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，当事人未申请再审。

裁判理由

本案的争议焦点为：1.双方权利义务关系性质；2.定金罚则适用；3.预期可得利益损失及归责。

一、双方权利义务关系性质。李某基于三亚某开发有限公司宣传对房屋基本情况所作表述，支付意欲购置的二套房屋“订金”，双方间成立为买卖目标房屋的预约合同，《客户信息表》签注“交10万元定房号订金可退”内容则赋予李某对预约权利义务关系的任意解除权。该合同形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。鉴于李某提出退还要求后，三亚某开发有限公司已退还收取的“订金”200,000元，双方间商品房预约合同关系因此而解除。

二、定金罚则适用。在双方商品房预约合同概括约定内容中，并未根据《合同法》第一百一十五条规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保，并不存在定金权利义务的约定，李某主张参照适用定金罚则双倍返还“订金”没有事实根据。

三、预期可得利益损失及归责。“定金”基于李某要求而退还，李某以其积极、主动行为行使合同解除权，其主张房屋买卖合同未能签订系三亚某开发有限公司搭售装修导致，但未举证予以证明。由此，李某购房目的因其主观原因而终止，预期拟购房屋增值获利的基础已不存在，其主张的损失没有事实根据。在此种状态下，李某诉求三亚某开发有限公司承担预约合同解除造成的预期利益损失的理由亦无法律依据。

 

关键词

认购书 违约责任 定金罚则

裁判要旨

对于因出售方原因导致认购书合同目的不能实现的，法院应认定为违约责任在于出售方；对于购买方主张适用定金罚则要求出售方承担违约责任的，法院应予支持。

基本案情

2018年8月16日，于某与三亚某开发有限公司签订认购书，认购位于三亚市吉阳区吉阳大道23号某项目C栋1017号房，总房款为1,587,276元，书面约定定金为5万元，三亚某开发有限公司收款时由财务出具收据为凭。双方约定以按揭方式付款，于某于签署协议后7日内，一次性支付总房款的30%即477,276元（含定金）。于某应按三亚某开发有限公司通知的时间及时签订《商品房买卖合同》，三亚某开发有限公司依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付商品房，但不迟于2019年6月30日。认购书中还约定违约责任，于某须按照双方约定的付款方式支付房款，逾期未付款，视为于某违约，三亚某开发有限公司有权单方面解除本协议，并将该房屋另行销售。于某已交纳定金不予退还。此外，双方约定签订《商品房买卖合同》时，于某已付的定金自动转为购房款的一部分。认购书签订当日，于某向三亚某开发有限公司支付5万元定金。次日，于某又向三亚某开发有限公司支付5万元定金。至2018年9月15日，于某已支付完毕认购书中约定的30%首付款。因涉案房屋现未解封，双方也未签订《商品房买卖合同》。于某以涉案房屋被查封，不能正式签订合同为由，要求返还购房款及双倍返还定金，遂向三亚市城郊人民法院提起本案诉讼。三亚某开发有限公司同意解除认购书，表示涉案房屋仍处于查封状态，但认为仍有履行协议的可能。

于某诉求：三亚某开发有限公司返还于某已支付的定金一倍10万元。

裁判结果

一审判决：一、确认于某与三亚某房地产开发有限公司于2018年8月16日签订的《某项目房屋认购协议书》合法有效；二、三亚某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向于某返还首付购房款477276元（含定金）；三、驳回于某的其他诉讼请求。二审判决：一、维持三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初102号民事判决第一项、第二项；二、撤销三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初102号民事判决第三项；三、三亚某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向于某返还定金10万元；四、驳回于某的其他诉讼请求。二审判决后，当事人未申请再审。

裁判理由

本案的争议焦点为于某要求三亚某开发有限公司双倍返还定金是否有依据。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，于某按约向三亚某开发有限公司支付10万元作为履约定金，已完成认购书约定的义务，现三亚某开发有限公司未能与于某签订《商品房买卖合同》，是因为三亚某开发有限公司某项目房产被长期查封，导致认购书合同目的不能实现，责任在于三亚某开发有限公司，故三亚某开发有限公司应当按照上述规定双倍返还定金，即另行返还定金10万元。三亚某开发有限公司辩称于某迟延交纳首付款违约在先以及定金已转化为首付款的意见，首先，于某虽迟延交付首付款，但三亚某开发有限公司并未向于某提出异议并多次表示可以网签，三亚某开发有限公司主张于某违约的意见三亚市中级人民法院不予支持。

 

关键词

认购协议 解除 定金罚则 违约责任

裁判要旨

1.对于认购协议已实际开始履行、出售方在购买方主张的合理期限内无理由未签订商品房买卖合同的，购买方主张解除认购协议，法院应认定认购书合同目的不能实现，应予支持。

2.对于认购书被解除后的法律后果，购买方可依法就定金罚则或违约责任二者择其一予以主张，法院应予支持。

基本案情

2020年2月9日，某农副产品公司与李某签订认购书，约定李某向某农副产品公司认购某楼盘1号楼5A单元的房屋，建筑面积146.05㎡，总金额为2,324,214元。其中，第一条约定，李某同意签订本认购书时支付定金20,000元；第二条第3款约定，李某须于2020年1月25日前支付首期房款212,421元，并签署商品房买卖合同；第五条约定，李某必须在约定的付款方式和期限内到其营销中心支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为李某放弃购买该房屋。若李某履行完毕本认购书义务但某农副产品公司未能为李某保留该房号的，某农副产品公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任；第十条约定，本认购书经双方签字或盖章后生效等。2020年1月22日，李某向某农副产品公司支付定金20,000元、首期款214,799元。李某随后要求某农副产品公司与其签署商品房买卖合同，某农副产品公司认为认购书约定的房屋销售价格低于备案价格80%，不与李某签订商品房买卖合同，李某遂于2020年4月14日向三亚市城郊人民法院提起诉讼。2020年6月19日，某农副产品公司通知李某称，涉案房屋已具备签署商品房买卖合同的条件，要求李某提供签署合同所需提交的资料，李某仍请求解除认购书。

李某诉求：1.解除李某、某农副产品公司于2020年2月9日签订的认购书；2.某农副产品公司立即向李某双倍返还购房定金40,000元；3.某农副产品公司立即向李某退还已付房款214,799元。

裁判结果

一审判决：一、解除李某与某农副产品公司于2020年2月9日签订的认购书；二、某农副产品公司于判决生效之日起10日内向李某双倍返还购房定金40,000元；三、某农副产品公司于判决生效之日起10日内向李某返还购房款214,799元。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决后，当事人未申请再审。

裁判理由

本案二审争议焦点为：1.李某主张解除认购书能否支持；2.如果认购书被解除，解除后果如何。

关于李某主张解除认购书能否支持的问题。根据《合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，双方当事人签订过两份商品房认购书，签订时间分别为2020年1月22日、2020年2月9日，这两份认购书只有房屋价款不一致。李某于2020年1月22日依约支付定金20,000元和购房首付款214,799元。李某至少曾于2020年1月25日向某农副产品公司提出过签订商品房买卖合同，某农副产品公司对此予以认可。虽然第二份认购书签订时间晚于李某2020年1月25日提出签订商品房买卖合同时间，但实际上双方当事人已经开始履行认购书中的各自义务，可以认定李某已向某农副产品公司提出过签订商品房买卖合同。某农副产品公司作为具有更多商品房交易经验及专业知识的房地产开发经营者，直到李某于2020年4月14日向三亚市城郊人民法院提起诉讼也未与李某签订商品房买卖合同，且无正当理由，导致认购书合同目的不能实现，李某关于解除认购书的主张，予以支持。

关于如果认购书被解除，解除后果如何的问题。根据《合同法》第九十七条、第一百一十五条、《商品房买卖合同解释》第四条规定，认定某农副产品公司应向李某双倍返还定金40,000元及购房款214,799元。

 

关键词

预约性合同 法律效力

裁判要旨

1. 在商品房买卖纠纷案件中，如果双方仅订立预约性合同、未签订正式买卖合同的情形，无权强迫当事人履行签订正式合同的权利义务。

2. 关于预约性合同约定的履行内容，在不违反法律法规的情况下，具有法律效力，应根据预约协议内容履行。

基本案情

余某分别于2018年3月7日、3月13日、3月16日向海南某房产公司支付三亚市某项目房屋G25栋2单元1层02号房预约登记费10万元、100万元和228万元，共计338万元。同年3月19日，双方签订《预约登记协议书》，约定“海南某房产公司拟开发某项目，现已取得相关土地手续，预售手续正在办理中，余某已充分知晓并无异议。现就余某预约购买某项目房屋有关事宜协议如下：1.海南某房产公司项目名称为某某某。余某自愿以内部优先顺序及优惠价格签订《预约登记协议书》，在取得预售许可证时与项目开发商签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。2.余某认购的房屋为某G25栋2单元1层02号房，建筑面积120平方米。（该面积为销售面积，待房产管理部门出具预测报告，届时按预测面积据实核算，最终面积以产权登记面积为准）。……4.余某采用的付款方式为一次性，销售单价按建筑面积28,166.67元/平方米计算，总房款为338万元。5.余某签订此协议书时需向海南某房产公司交纳预约登记费10万元，在2018年3月12日前支付预约登记费100万元给海南某房产公司；在2018年3月15日前支付预约登记费228万元给海南某房产公司。……7.余某须在接到海南某房产公司通知后（空白）日内，按海南某房产公司通知要求，携带本协议、定金及预约登记费收据及有效证件的原件，并按照项目开发单位提供的《购房须知》、代收费明细及所需的其他资料到海南某房产公司指定地点与海南某房产公司签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等书面文件，并付房款及相关费用。签署正式《商品房买卖合同》后，与所认购房屋有关的内容均以合同为准，届时本协议自动失效”。《预约登记协议》另约定：客户在开盘后可享受一次免费更名权限，更名有效时间为开盘三个月后至六个月内，具体开盘时间以开发商通知为准。余某与海南某房产公司口头约定《商品房买卖合同》应于2018年6月签订，但海南某房产公司未与余某签订《商品房买卖合同》。

余某诉求：1.判令解除其与海南某房产公司签订的《预约登记协议书》；2.海南某房产公司返还所交338万元；3.海南某房产公司赔偿经济损失129,122.5元。

裁判结果

撤销一审判决，驳回余某的诉讼请求。

裁判理由

本案争议焦点为：1.签订房屋买卖合同的日期约定；2.《预约登记协议书》的解除条件。

一、签订房屋买卖合同的日期约定。《预约登记协议书》约定依海南某房产公司通知签订房屋买卖合同，即签订日期因海南某房产公司指令而特定，但余某未对此日期特定化的事实进行举证。在原审诉讼过程，余某主张海南某房产公司曾对合同签订截止期限作出口头承诺，对该项事实的承认将直接导致承认余某解除《预约登记协议书》的诉讼请求。由于海南某房产公司出庭委托诉讼代理人仅为一般授权，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定，该代理人所作承认不应视为当事人海南某房产公司的承认，没有证据证明余某主张的该项事实。余某对双方约定房屋买卖合同签订日期的事实举证不能，应承担相应的不利后果。

二、《预约登记协议书》的解除条件。除当事人协商解除合同外，行使解除权应满足法定或约定的合同解除条件。三亚市城郊人民法院认为海南某房产公司逾期不与余某签订房屋买卖合同导致合同目的无法实现符合已满足法定合同解除条件，此种判断既无海南某房产公司违约事实根据也不符合《合同法》第九十四条规定的诸如因不可抗力致使不能实现合同目的情形。由此，原审判决解除《预约登记协议书》属适用法律错误，海南某房产公司亦不应承担退还购房款并支付利息损失的赔偿责任，依法应予以纠正。余某诉求解除《预约登记协议书》并返还已付购房款、赔偿经济损失的理由没有事实根据和法律依据，不予支持。